3 năm tới, thị trường bất động sản sẽ chứng kiến cuộc tăng giá tại nội thành Hà Nội

Thị trường nhà ở những tháng cuối năm 2021 đã sôi động trở lại, với lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đều tăng theo quý. Tuy nhiên, nguồn cung mới trong thị trường đang ở con số thấp nhất trong vòng 5 năm qua.

Phía tây trở thành điểm nóng nhà ở

Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, các chỉ số thị trường trong ba tháng cuối năm khởi sắc hơn so với quý trước. Tuy nhiên, sự sụt giảm tiếp tục được ghi nhận khi so sánh với cùng kỳ năm ngoái ở cả hai phân khúc căn hộ bán và biệt thự/nhà liền kề.

Xét về thị trường căn hộ, nguồn cung mới trong quý 4-2021 tăng 42% so với quý 3-2021 tương đương khoảng 4.500 căn, nhưng giảm 19% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, giai đoạn tiếp theo của 6 dự án cung cấp 3.600 căn, tương đương 80% nguồn cung mới; 20% còn lại đến từ bốn dự án mới.

Năm 2021, nguồn cung sơ cấp xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua, với hơn 33.600 căn, giảm 21% theo năm. Nguồn cung mới và hàng tồn kho ở mức thấp.

Số lượng căn bán được đạt 4.200, tăng 72% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ đạt 19%, tăng 7 điểm phần trăm theo quý và giá tiếp tục tăng quý thứ 12 liên tiếp.

Nguồn cung hạn chế và ảnh hưởng của đại dịch khiến số lượng giao dịch cả năm 2021 đạt 16.100, mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết nguồn cung mới và số lượng giao dịch căn hộ của năm 2021 tại thị trường Hà Nội thấp nhất trong vòng 5 năm qua do giãn cách xã hội kéo dài.

Tuy nhiên, thị trường cuối năm có dấu hiệu phục hồi với tình hình hoạt động được cải thiện. Các chủ đầu tư trong nước và nhà điều hành có thương hiệu đang hợp tác thực hiện các dự án cao cấp. Mặt khác, nguồn cung hiện đang mất cân đối và nhu cầu về căn hộ giá bình dân gia tăng.

Nếu phân tích thị trường theo các mức giá, số lượng giao dịch căn hộ hạng B dẫn đầu với 57% số căn bán được, trong khi hạng C có tỷ lệ hấp thụ cao nhất đạt 69%.

Như vậy, trong năm 2021, sản phẩm có mức giá từ 35-46 triệu đồng/m2 chiếm 52% số căn bán được, tăng 9% theo năm. Phần lớn các căn hộ trong khoảng giá này tại các quận/huyện Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Long Biên và Gia Lâm.

Trong tương lai, căn hộ hạng A và B với giá bán cao hơn sẽ chiếm phần lớn thị trường. Đến năm 2024, hạng A sẽ cung cấp 20% nguồn cung, hạng B chiếm 68% và hạng C chiếm 12%.

Đáng chú ý, với quỹ đất lớn, 5 huyện sắp lên quận bao gồm Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng sẽ trở thành điểm nóng phát triển bất động sản nhà ở, chiếm tỷ lệ 27% nguồn cung tương lai.

Xét về thị trường biệt thự/nhà liền kề, quý 4-2021 không ghi nhận dự án nào mới, trong khi nguồn cung mới chỉ đến từ các giai đoạn tiếp theo của ba dự án đang bán. Nguồn cung mới đạt 245 căn, tăng 9% theo quý và 29% theo năm.

Nguồn cung sơ cấp đạt 1.123 căn, tăng 3% theo quý nhưng giảm 27% theo năm. Mặc dù nguồn cung sơ cấp đã có sự tăng trưởng nhẹ trong quý này nhưng vẫn ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Quận Tây Hồ dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với 28% thị phần, nhỉnh hơn quận Hoàng Mai với 26%.

Tương tự như thị trường căn hộ, hoạt động giao dịch sản phẩm biệt thự/nhà liền kề trong quý 4 đã được cải thiện. Đặc biệt tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới đạt 83% nhờ vào các hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư.

Hầu hết các dự án bắt đầu huy động vốn từ khá sớm với các phương thức đa dạng bao gồm hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hay hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Lượng giao dịch đạt 411 căn bán được, tăng 96% theo quý nhưng giảm 19% theo năm. Quận Tây Hồ ghi nhận lượng giao dịch cao nhất với 40% thị phần, theo sau là Huyện Đông Anh với 21%. Trong đó, nhà liền kề và nhà phố chiếm 57% lượng giao dịch, trong khi biệt thự chiếm 43% thị phần, tỷ trọng cao nhất từ quý 1-2020.

Giá sơ cấp trung bình của biệt thự đạt 180 triệu đồng/m2 đất, tăng 60% theo quý và 82% theo năm. Giá trung bình của nhà liền kề là 171 triệu đồng/m2 đất, tăng 33% theo quý và 54% theo năm.

Sự tăng trưởng cũng ghi nhận với sản phẩm nhà phố với 12% theo quý và 30% theo năm, đạt mức giá trung bình khoảng 239 triệu đồng/m2 đất.

Trong bối cảnh sản phẩm mới tung ra hạn chế và tỷ lệ hấp thụ cao, các chuyên gia Savills nhận định giá trung bình trên toàn thị trường sẽ có sự biến động lớn. Phần lớn nguyên nhân đến từ sự thiếu hụt về nguồn cung mới có giá chào bán thấp tại các quận/huyện nằm ngoài trung tâm.

Giá đất nội thành sẽ tiếp tục tăng

Dự báo về những thay đổi cho năm 2022, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng thị trường biệt thự/nhà liền kề Hà Nội đã liên tục thiếu hụt nguồn cung sơ cấp trong một thời gian dài. Nguồn cung mới trong năm 2022 chủ yếu đến từ các dự án, khu đô thị lớn ở ngoài trung tâm TP. Hà Nội sẽ giúp khắc phục tình trạng này.

Những nơi có cơ sở hạ tầng cải thiện, nguồn cung, lượng giao dịch, cũng như giá bán cũng sẽ có sự tăng trưởng đáng kể.

“Năm 2022 là một năm nhiều hứa hẹn cho các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng, kết nối giao thông nội đô và vùng ven thành phố. Đây sẽ là yếu tố quan trọng thúc đẩy nhu cầu mua bán khi nguồn cung tương lai đạt đến từ 13 dự án nằm chủ yếu tại các khu vực phía tây và phía đông của thủ đô”, ông Matthew Powell dự báo.

Ông Phạm Anh Tuấn, Giám đốc điều hành Công ty cổ phần bất động sản Tuấn 123, dự báo thị trường bất động sản Hà Nội trong 3 năm tới sẽ có cuộc tăng giá ở nội thành, phân khúc dưới 6 tỉ đồng.

Theo ông Tuấn, trong suốt 10 năm qua, đất nội thành Hà Nội tăng khoảng 10%, một mức tăng còn khá thấp.

Ví dụ, một căn nhà 30m2, 5 tầng, mặt tiền 3m ở các quận Đống Đa, Ba Đình, Cầu Giấy, Hai Bà Trưng, trong 10 năm qua vẫn có giá tầm 3 tỉ đồng, nay tăng lên 3,3 tỉ đồng/căn.

Các vùng ngoại ô, vùng mới như Từ Liêm, Hà Đông, Thanh Xuân, Long Biên,…giá đã tăng lên từ 30-100% trong 2 năm qua dù những năm trước không tăng.

“Thông thường, giá đất nội thành lúc nào cũng sẽ đắt hơn. Do đó, phân khúc đất nội thành Hà Nội sẽ tăng giá trong thời gian tới”, ông Tuấn nhận định.

Theo ông Tuấn, giá đất những năm tới ra sao phụ thuộc nhiều vào cách nhìn nhận và cư xử với Covid của chính quyền.

Nếu dịch bệnh tiệm cận về không, hay trở thành căn bệnh bình thường, đồng tiền sẽ rút khỏi thị trường bất động sản để đầu tư kinh doanh.

Tuy nhiên, với đất thổ cư nội thành vẫn tăng theo nhu cầu của người dân nên giá sẽ không giảm. Nếu nhìn nhận dịch Covid theo hướng là bệnh nguy hiểm thì nhà đất thổ cư sẽ tiếp tục tăng giá.