Xử lý gốc về giá bất động sản để chống thất thu thuế

Theo PGS TS Đinh Trọng Thịnh (Giảng viên Học viện tài chính), để quản chặt việc trốn nghĩa vụ thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản (BĐS) cần giải quyết gốc của vấn đề là giá BĐS.

Nguyên nhân của thực trạng này, thứ nhất là do việc kê khai 2 giá dẫn đến người mua và người bán tiết kiệm được một khoản tiền nộp thuế vào ngân sách Nhà nước (NSNN), người mua bán được lợi; thứ hai là cơ quan quản lý còn chưa đặt trọng tâm vào giá trị thật của đất đai, trên thực tế, có kê khai theo quy định đóng thuế cá nhân là 2% trên giá bán, còn đối với doanh nghiệp là 20% thu nhập. Có tình trạng, người đi làm thuế còn “tư vấn” đối tác ghi thấp hơn giá trị bất động sản để tránh thuế của Nhà nước.

PGS TS Đinh Trọng Thịnh cho biết: Thách thức là thói quen giao dịch trên thị trường và họ cảm thấy không vi phạm pháp luật. Trong khi đó, các khâu điều tra, yêu cầu xử lý mất thời gian nhưng mức xử phạt thu lại không nhiều nên việc quản lý cũng khó khăn. Vì vậy, cơ quan thuế là bị thất thu đầu tiên. Tiếp đến là tính kỷ cương luật pháp rõ ràng bị vi phạm vì ở đó có sự vào cuộc và tiếp tay của cơ quan công chứng nếu người mua bán BĐS đề nghị cơ quan công chứng xác nhận việc mua bán đất với mức giá thấp, cơ quan công chứng đồng ý ký vào thì đã công nhận giao dịch mua bán với giá đó. Nếu cơ quan thuế không có trách nhiệm thì họ lấy mức giá đó để tính thuế thì cũng không sai. Như vậy, cơ quan công chứng đang tiếp tay cho người nộp thuế mua bán bất động sản vi phạm luật thuế.

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, kể từ năm 2014 đến nay, giá bất động sản liên tục giữ đà tăng, với mức tăng bình quân hàng năm trên 10%/năm, thậm chí, nhiều dự án tăng trên 20%/năm. Nguyên nhân tình trạng đầu cơ, thổi giá, đẩy giá làm lũng đoạn thị trường những năm gần đây chủ yếu do hoạt động mua đi bán lại là chính, không phải từ nhu cầu của người dân

Để tránh thất thu thuế, Bộ Tài chính yêu cầu Tổng cục thuế khẩn trương có giải pháp xác định sát giá thị trường bất động sản. Nhiều tháng trước đó, Bộ Tài chính đã nhiều lần thúc giục ngành Thuế có biện pháp cụ thể tránh thất thu thuế trong bối cảnh giao dịch BĐS diễn ra tấp nập. Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc yêu cầu Tổng cục Thuế tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm nếu công chức vi phạm; đồng thời khẩn trương tham mưu giải pháp xác định sát giá thị trường BĐS nhằm tránh thất thu thuế. Hằng quý, Tổng cục thuế cần báo cáo kết quả chống thất thu thuế, kết quả thanh tra hồ sơ người nộp thuế khai bổ sung nhưng không thay đổi giá chuyển nhượng.

Thu thuế từ chuyển nhượng BĐS ghi nhận tăng trong 3 năm nay nhưng trên thực tế vẫn được cho là thất thu lớn. Theo số liệu từ ngành Thuế, thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản tăng từ mức 15.000 tỷ năm 2019 lên 16.800 tỷ đồng trong năm 2020 và đạt 21.700 tỷ đồng năm 2021. Riêng trong 3 tháng đầu năm nay, khoản thu này là 8.280 tỷ đồng. “Khó nhất hiện nay là Luật Đất đai quy định Bảng giá đất ổn định 5 năm trong khi thực tế giá thị trường BĐS biến động liên tục. Vì vậy, giá quy định không sát với giá của thị trường BĐS. Hiện nay cũng chưa có cơ quan nào xây dựng cơ sở dữ liệu về giá giao dịch trên thị trường BĐS”, Phó Cục trưởng Thuế Hà Nội, ông Viên Viết Hùng cho biết.

Bên cạnh đó, công tác phối hợp với các cơ quan, ban, ngành liên quan theo cơ quan thuế cũng gặp không ít khó khăn. Một số ngân hàng thương mại lấy lý do bảo mật thông tin khách hàng, không phối hợp với cơ quan thuế trong việc cung cấp thông tin giao dịch của người nộp thuế.

PGS TS Đinh Trọng Thịnh đã đề xuất một số giải pháp thứ nhất, mua bán BĐS phải giao dịch thanh toán qua ngân hàng, về lâu dài muốn mua tài sản có giá trị lớn phải chứng minh thu nhập hợp pháp, đảm bảo tính minh bạch của thị trường; thứ hai, việc mua bán phải được ghi chép đầy đủ, áp dụng công nghệ số, thành lập kho dữ liệu như mua bán từng mảnh đất, ngày, tháng rõ ràng thì việc tính thuế được chính xác và giá bán chính xác.

Thứ ba, cơ quan công chứng phải công chứng hợp đồng mua bán BĐS chuẩn xác với giá thị trường, nếu không cơ quan thuế cần kiểm tra, yêu cầu công chứng lại hợp đồng theo đúng giá trị mua bán của thị trường. Cơ quan thuế có hệ thống tổ đội cán bộ thuế đến tận thôn, xóm, xã, phường thì việc xác định giá đất ở đầu phố đến cuối phố để tính giá đất theo giá thị trường là hoàn toàn khả thi. Tiếp đến, phải công khai, minh bạch và ổn định lâu dài quy hoạch ở các địa phương nhằm tránh hiện tượng môi giới, “cò đất” làm giá, thổi giá thì giá đất khó có thể tăng vọt, tạo nên “sóng giá”, sốt giá ảo ở các địa phương.

“Biện pháp cuối cùng là dựa vào tổ dân phố, trong đó có các tổ chức quần chúng. Người dân tại khu vực hay tổ dân phố nơi có phát sinh việc mua bán nhà đất hiểu rất rõ, nắm chắc giá cả bất động sản nơi họ sinh sống. Cơ quan thuế dựa vào đó buộc người mua bán kê khai đúng giá mua bán trên thị trường. Từ đó, một thời gian sau tạo thành thói quen bắt buộc người dân kê khai đúng giá bán. Nếu chúng ta biết kết hợp nhiều tổ chức, nhiều sức mạnh thì dứt khoát sẽ kiểm soát được việc chống kê khai và mua bán bất động sản 2 giá”, PGS TS Đinh Trọng Thịnh cho biết.