VRE - Tiềm năng tăng trưởng vẫn còn

CTCP Vincom Retail (HOSE: VRE) là doanh nghiệp tiêu biểu nhất trong lĩnh vực bất động sản bán lẻ Việt Nam. Triển vọng tăng trưởng của ngành khá tích cực và mức định giá hấp dẫn sẽ giúp thu hút các nhà đầu tư vào cổ phiếu này.

Giá thuê năm 2024 tăng trưởng ở mức khả quan

Thị trường bất động sản bán lẻ Việt Nam không ngừng phát triển cả về quy mô và chất lượng. Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại ở các thành phố lớn vượt mức 90%.

Theo dữ liệu mới nhất từ báo cáo Prime Benchmark của hãng dịch vụ bất động sản Savills, TP Hồ Chí Minh (+4.7%), Hà Nội (+4.6%), Thâm Quyến (+5.7%) và Osaka (+24%) đang là những thành phố dẫn đầu về mức độ tăng trưởng giá thuê mặt bằng bán lẻ cao cấp ở khu vực Châu Á – Thái Bình Dương trong 6 tháng đầu năm 2024.

Biến động giá thuê mặt bằng bán lẻ tại các thành phố lớn ở khu vực Châu Á - Thái Bình Dương trong 6 tháng đầu năm 2024

Nguồn: Savills

Thị trường bất động sản bán lẻ sôi động hơn nhờ sự gia nhập của các khách thuê lớn

Nhiều thương hiệu xa xỉ quốc tế đã gia nhập thị trường từ đầu năm tới nay, tiêu biểu như Fendi, Cartier, Loewe, Piaget… Đây là những cái tên nổi tiếng trong lĩnh vực thời gian và đồng hồ, trang sức xa xỉ.

Bên cạnh đó, các nhà bán lẻ như Aeon, Decathlon, Muji, Uniqlo… cũng liên tục mở thêm chi nhánh/cửa hàng mới. Nhu cầu hiện diện, mở rộng của các thương hiệu quốc tế trong bối cảnh mặt bằng thương mại chất lượng cao còn hạn chế tiếp tục thúc đẩy giá thuê mặt bằng (tham khảo các bảng bên dưới). Điều này sẽ có lợi cho VRE nói riêng và các doanh nghiệp kinh doanh mặt bằng bán lẻ nói chung.

Các thương hiệu gia nhập mới và mở rộng tiêu biểu từ đầu năm 2024 đến nay

Nguồn: Cushman & Wakefield, MarketTimes

(*) Xếp loại phân khúc dựa theo Cushman & Wakefield

Các dự án bất động sản bán lẻ tiêu biểu triển khai trong giai đoạn 2024-2027

Nguồn: CBRE và Cushman & Wakefield

(*) Dự án Vincom Ba Tháng Hai đã được cải tạo lại và khai trương vào tháng 6/2024.

Kết quả kinh doanh tăng trưởng tốt, rủi ro tài chính duy trì ở mức thấp

Kết thúc 6 tháng đầu năm 2024, doanh thu thuần của VRE đạt mức 4,733 tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Lợi nhuận sau thuế đạt 2,104 tỷ đồng, tăng 3.9% so với cùng kỳ.

Nhìn vào biểu đồ cơ cấu doanh thu, có thể thấy mảng cho thuê BĐS đầu tư của VRE luôn chiếm mức tỷ trọng vượt trội so với các mảng kinh doanh còn lại. Bên cạnh đó, tiềm năng đến từ việc mở rộng khách thuê và giá thuê trong thời gian tới tăng cao sẽ giúp cho VRE hưởng lợi tích cực, qua đó cải thiện tỷ suất sinh lợi và tiếp tục mở rộng thị phần.

Cơ cấu doanh thu của VRE trong giai đoạn 2020-6T2024

(Đvt: Tỷ đồng)

Nguồn: VietstockFinance

Dựa theo tiêu chuẩn Standard & Poor’s, các chỉ số đánh giá mức độ rủi ro tài chính của VRE như FFO/Debt, Debt/EBITDA, Debt/Capital đang ở mức Minimal. Các mức độ rủi ro này là rất thấp trong bảng xếp loại rủi ro tài chính. Vì vậy, nhà đầu tư có thể yên tâm về doanh nghiệp này.

Nguồn: VietstockFinance

Định giá cổ phiếu

Vì VRE đang sở hữu vị trí dẫn đầu trong lĩnh vực bất động sản bán lẻ ở Việt Nam nên không có so sánh tương đương từ các cổ phiếu đang giao dịch trên HOSE, HNX và UPCoM (quy mô của những doanh nghiệp này tương đối nhỏ so với VRE). Chính vì vậy, việc sử dụng các cổ phiếu nội địa làm mẫu so sánh ngang để định giá VRE sẽ không được hợp lý và toàn diện.

Người viết sử dụng các doanh nghiệp cùng ngành trên thế giới để làm cơ sở tính giá trị hợp lý của cổ phiếu. Để đảm bảo tính phù hợp, các doanh nghiệp được chọn chủ yếu nằm trong khu vực Châu Á (Nhật Bản, Indonesia, Thái Lan…).

Nguồn: Investing

Sử dụng phương pháp Market Multiple Models (P/E, P/B) với tỷ trọng tương đương, người viết dự báo giá trị hợp lý của VRE là 26,092 đồng/cp. Vì vậy, giá thị trường hiện tại đang khá hấp dẫn cho việc đầu tư dài hạn.