Vốn cho bất động sản: Không chỉ từ tín dụng ngân hàng

Theo TS. Cấn Văn Lực, cũng như nhiều lĩnh vực khác, vốn cho lĩnh vực bất động sản cũng được huy động từ nhiều nguồn khác nhau, chứ không chỉ có một nguồn vốn từ tín dụng ngân hàng.

6 yếu tố tác động đến thị trường

TS.Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng, có 6 yếu tố tác động đến thị trường bất động sản. Cụ thể, yếu tố đầu tiên là Pháp lý và Quản lý giám sát. Theo ông Lực, môi trường quản lý pháp lý và quản lý giám sát hiện nay đang được thực hiện rất tốt, nhưng những người thực thi là các cơ quan quản lý, đặc biệt là khâu hướng dẫn, triển khai thực hiện rất quan trọng. Hay nói rộng hơn là năng lực của các cơ quan quản lý giám sát hiện nay rất quan trọng.

Yếu tố thứ hai là kinh tế vĩ mô bao gồm lãi suất, tỷ giá. Đặc biệt, lãi suất là yếu tố đặc biệt quan trọng đối với thị trường bất động sản. Việc tăng, giảm lãi suất chính là biến số tác động rất lớn đến thị trường bất động sản không chỉ ở thị trường Việt Nam, mà đối với cả thị trường thế giới.

Yếu tố thứ ba là quy hoạch, đô thị hóa, đặc biệt là đầu tư công gắn với phát triển cơ sở hạ tầng. Đây là những yếu tố rất quan trọng đối với Việt Nam. Thời gian qua đã có những tiến triển rất tích cực về quy hoạch về phát triển đô thị và đầu tư công. Riêng đối với TP.HCM, trong khoảng 2 năm vừa qua mặc dù còn chậm nhưng cũng đã có những tiến triển mạnh hơn về cơ sở hạ tầng.

Yếu tố thứ tư là tài chính bao gồm thuế, phí, các loại nguồn vốn khác nhau và các giao dịch phái sinh về tài chính. Bên cạnh đó là các Quỹ đầu tư tín thác bất động sản, đây là một hình thái bắt đầu hình thành tại Việt Nam và sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới.

Yếu tố thứ năm là cung cầu và giá bất động sản. Ông Lực đánh giá, đây cũng là một yếu tố rất quan trọng đối với thị trường. Thời gian qua, thị trường bất động sản có nhiều bất cập, lệch pha cung cầu, khiến giá bất động sản của Việt Nam luôn ở mức cao.

Yếu tố thứ sáu là thông tin dữ liệu và tính minh bạch của thị trường. TS. Cấn Văn Lực cho rằng, để nhà đầu tư yên tâm, thị trường bất động sản Việt Nam cần phải đạt được 4 chữ “minh bạch và chuyên nghiệp”. Nếu chưa đạt được, thị trường sẽ còn nhiều rắc rối như đã từng xảy ra trong thời gian qua.

Cần thiết áp dụng phí mua thông tin, dữ liệu BĐS

Nói về tài chính cho bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, hiện nay đang có rất nhiều Thông tư và Nghị định có liên quan đến thuế và phí liên quan đến bất động sản và các giao dịch bất động sản. Ông cho biết, thời gian tới sẽ có thêm một loại phí nữa mà ông cho rằng cần thiết phải áp dụng, đó là phí mua thông tin, mua dữ liệu bất động sản. Bởi theo ông, thông tin, dữ liệu hiện nay cũng chính là tài sản, là tiền bạc và phải mất rất nhiều công sức để thu thập, làm sạch và phân tích…nên không thể free mãi được và đây cũng là kinh tế thị trường.

Bên cạnh đó, một loại thuế khác mà vị chuyên gia này cho rằng, cũng cần phải tính toán ngay từ bây giờ, đó chính là thuế bất động sản. Theo ông, hiện nay tại Việt Nam chưa áp dụng thuế này, nhưng thời gian tới sẽ phải áp dụng thuế bất động sản.

“Tất nhiên, chúng ta chưa thể áp dụng ngay được bởi vì chưa đủ thông tin dữ liệu. Tuy nhiên, tôi lưu ý, những loại phí và lệ phí này sẽ có sự thay đổi trong thời gian tới, bởi hiện nay 3 luật mới liên quan đến thị trường bất động sản đã được thông qua và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8 tới”, TS. Cấn Văn Lực cho biết.

Liên quan đến các nguồn vốn cho thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, cũng giống như các lĩnh vực khác, lĩnh vực bất động sản cũng có nhiều loại nguồn vốn khác nhau, chứ không chỉ có tín dụng ngân hàng.

Cụ thể, đầu tiên là nguồn vốn từ khách hàng. Nguồn vốn này bao gồm tiền đặt cọc, tiền ứng trước, tiền trả góp từ khách hàng. Theo Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất, lộ trình thanh toán khi mua bất động sản đã có sự thay đổi. Cụ thể, tiền đặt cọc chỉ cần 5% và lần đầu tiên nộp tiền là 30%, lần tiếp theo là 70% và tối đa là 95%, 5% còn lại sẽ thanh toán sau khi thủ tục giấy tờ hoàn chỉnh.

Riêng đối với việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, ông Lực cho rằng, quy định hiện nay không bắt buộc. Tuy nhiên, tùy vào thỏa thuận giữa người mua nhà và chủ đầu tư, nếu không yên tâm, thì có thể yêu cầu chủ đầu tư phải bảo lãnh, nhưng người mua sẽ phải trả phí bảo lãnh.

Nguồn vốn thứ hai là vốn tín dụng bảo lãnh và cho thuê tài chính. Theo ông Lực, các doanh nghiệp bất động sản không nhất thiết phải đi vay tiền để mua trang thiết bị để thi công dự án, mà có thể sử dụng phương án thuê tài chính (chủ yếu là thuê máy móc, thiết bị, vật liệu xây dựng,…). Tuy nhiên, phương án này hiện chưa phát triển ở Việt Nam trong thời gian qua, mặc dù cho thuê tài chính đã xuất hiện ở Việt Nam từ năm 1995.

Nguồn vốn thứ ba là thị trường vốn. Nguồn vốn này bao gồm vốn cổ phiếu, trái phiếu, đặc biệt là từ các Quỹ đầu tư và các Quỹ đầu tư mạo hiểm.

Nguốn vốn thứ tư là nguồn vốn nước ngoài. Nguồn vốn này bao gồm vốn vay, vốn phát hành trái phiếu quốc tế. Lâu nay các doanh nghiệp Việt Nam chưa để ý đến nguồn vốn này, nhưng cũng có những doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu quốc tế rất thành công như Vinhomes, Vinfast hay Masan…

Cuối cùng là nguồn vốn từ ngân sách. Nguồn vốn này hỗ trợ cho các doanh nghiệp về thuế, phí và đặc biệt là về nhà ở xã hội cần thiết phải sử dụng nguồn vốn từ ngân sách. Ngoài ra, còn có nguồn vốn tự có, vốn góp của các doanh nghiệp.

“Trong năm 2023, nguồn vốn từ tín dụng ngân hàng dành cho thị trường bất động sản chiếm khoảng 54% trong cơ cấu nguồn vốn, còn lại là từ các nguồn vốn khác. Đây là tỷ lệ khá cao, nếu theo thông lệ quốc tế thì vốn tín dụng ngân hàng cho bất động sản chỉ khoảng từ 40-45%, còn lại 60% là phải từ các nguồn vốn khác, đặc biệt là trái phiếu và vốn FDI. Có như vậy, thị trường mới cân bằng và bền vững”, TS. Cấn Văn Lực đánh giá.