"Vỡ mộng" lướt sóng bất động sản

Khi lãi suất thả nổi chạm ngưỡng 15%/năm và thị trường thứ cấp lao dốc tự do, ranh giới giữa một "tay chơi" sành sỏi và một con nợ xấu chưa bao giờ mong manh đến thế.

Cuối năm 2024, anh Minh quyết định vay gần 4 tỷ đồng để mua hai căn hộ tại khu Đông TP.HCM với kỳ vọng kiếm lời từ làn sóng tăng giá bất động sản.

Khi đó, thị trường sôi động, môi giới liên tục khẳng định giá nhà sẽ tiếp tục leo thang nhờ hạ tầng phát triển và nguồn cung hạn chế. Với khoảng 7 tỷ đồng vốn tự có, anh mạnh dạn sử dụng thêm vốn vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi dưới 7% trong năm đầu.

Kế hoạch ban đầu khá đơn giản: bán một căn khi giá tăng để trả nợ, giữ lại căn còn lại như tài sản tích lũy dài hạn.

Tuy nhiên, thị trường nhanh chóng đổi chiều.

Chỉ sau chưa đầy một năm, thanh khoản suy giảm mạnh, người mua trở nên thận trọng. Khi gói ưu đãi kết thúc, khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi gần 15%/năm. Mỗi tháng, riêng tiền gốc và lãi đã ngốn gần 50 triệu đồng, trong khi thu nhập của gia đình giảm đáng kể do công việc gặp khó khăn.

Để duy trì dòng tiền, vợ chồng anh phải bán ô tô, rút toàn bộ khoản tiết kiệm dành cho con và vay mượn thêm người thân. Dù chấp nhận rao bán hai căn hộ thấp hơn giá mua hàng trăm triệu đồng, giao dịch vẫn không thành công.

"Tôi không còn nghĩ đến chuyện kiếm lời nữa, chỉ mong bán được để trả hết nợ", anh chia sẻ.

Câu chuyện của anh Minh đang trở thành thực trạng phổ biến trên thị trường. Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao đang phải đối mặt với áp lực dòng tiền ngày càng lớn.

Làn sóng bán lỗ xuất hiện

Khảo sát từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy số lượng bất động sản cần thoát hàng đang gia tăng, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư vay vốn ngân hàng.

Nhiều căn hộ, nhà phố được rao bán thấp hơn giá mua từ 100-300 triệu đồng nhưng vẫn khó tìm khách. Tại những khu vực từng tăng giá mạnh, thị trường thứ cấp đã xuất hiện làn sóng giảm giá nhằm thu hồi vốn.

Mức cắt lỗ phổ biến hiện dao động từ 5-10%, phản ánh bức tranh trái ngược hoàn toàn với giai đoạn nhiều người tin rằng bất động sản chỉ có tăng chứ không giảm.

Theo các chuyên gia, sai lầm lớn nhất của nhiều nhà đầu tư là quá tin vào khả năng tăng giá của tài sản mà xem nhẹ sức chịu đựng của dòng tiền.

Trong thời kỳ hưng phấn, không ít người chỉ cần chuẩn bị 20-30% vốn tự có, phần còn lại phụ thuộc gần như hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng. Chiến lược này có thể mang lại lợi nhuận lớn khi thị trường đi lên, nhưng sẽ trở nên cực kỳ rủi ro khi thanh khoản suy giảm.

Bởi khác với chứng khoán, bất động sản không thể bán ngay lập tức để thu hồi vốn. Trong khi đó, nghĩa vụ trả nợ vẫn đến đúng hạn mỗi tháng.

Bài học đắt giá từ cơn sốt đất

Áp lực càng lớn khi nhiều khoản vay đã hết thời gian ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi 14-15%/năm. Với các khoản vay hàng tỷ đồng, chi phí tài chính có thể tăng thêm hàng chục triệu đồng mỗi tháng, đủ sức phá vỡ mọi kế hoạch tài chính của một gia đình.

Đáng chú ý, sự điều chỉnh hiện nay không hẳn xuất phát từ việc giá trị bất động sản giảm sâu mà chủ yếu đến từ áp lực dòng tiền của người sở hữu. Những tài sản có giá trị lớn đang gặp khó vì lượng khách hàng đủ khả năng mua ngày càng thu hẹp.

Trong khi đó, các chủ đầu tư cũng không còn nhiều dư địa để duy trì các chương trình hỗ trợ lãi suất như giai đoạn trước, khiến gánh nặng tài chính chuyển hoàn toàn sang phía người mua.

Theo các chuyên gia, tỷ lệ trả nợ an toàn chỉ nên chiếm khoảng 30% thu nhập hàng tháng và giá trị khoản vay không vượt quá 40% giá trị tài sản. Đây được xem là "vùng đệm" giúp nhà đầu tư đủ sức chống chịu khi thị trường bước vào chu kỳ điều chỉnh.

Thị trường bất động sản luôn vận động theo chu kỳ tăng trưởng và sàng lọc. Sau những cơn sốt giá, những nhà đầu tư quản trị dòng tiền tốt sẽ có cơ hội tồn tại và chờ đợi chu kỳ mới. Ngược lại, những người quá phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính rất dễ biến giấc mơ làm giàu thành vòng xoáy nợ nần.

Lợi nhuận luôn hấp dẫn, nhưng khả năng sống sót qua những giai đoạn khó khăn mới là yếu tố quyết định thành công của một thương vụ đầu tư.