VNDirect dự báo lãi ròng VHM đạt gần 44 ngàn tỷ đồng trong năm 2024

Trong báo cáo phân tích gần đây, Công ty Chứng khoán VNDirect nhận định CTCP Vinhomes (HOSE: VHM) có thể duy trì đà tăng trưởng lợi nhuận ở mức hai chữ số trong hai năm tới 2024 - 2025.

Thị trường bất động sản nhà ở đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất

Cơ sở đầu tiên để VNDirect đưa ra dự báo trên là việc bắt đầu có tín hiệu phục hồi rõ nét hơn trên thị trường bất động sản nhà ở trong quý 3/2023.

Cụ thể trong quý 3, thị trường Hà Nội ghi nhận gần 3,000 căn hộ mới được mở bán, giảm 8.9% có với cùng kỳ nhưng tăng 65% so với quý trước. Bên cạnh đó, 3,160 căn hộ được ghi nhận đã bán trong kỳ, giảm 13% và tăng 42%. Nhu cầu mua nhà, được thể hiện bởi số căn hộ bán được, tiếp tục vượt nguồn cung mới trong ba tháng liên tiếp.

Thị trường TPHCM chứng kiến nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh trong quý 3/2023 với mức 189% so với quý trước và 31% so với cùng kỳ, đạt 3,625 căn. Mặt khác, khoảng 2,650 căn hộ đã được bán trong quý 3, giảm 60% nhưng tăng 78% so với quý trước. Mức tăng trưởng so với cùng kỳ của nguồn cung mới phản ánh kết quả tích cực từ những nỗ lực của chính quyền thành phố trong việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án (44 dự án trên tổng số 148 dự án bị vướng mắc pháp lý đã được gỡ vướng, tính đến ngày 15/11/2023, theo HOREA).

Một yếu tố hỗ trợ khác là lãi suất cho vay đã giảm về mức dễ tiếp cận hơn đối với các chủ đầu tư, khi tín dụng kinh doanh bất động sản vào thời điểm cuối tháng 09/2023 đã tăng mạnh 22% kể từ đầu năm (đạt gần 990 ngàn tỷ đồng), mức tăng trưởng cao nhất kể từ tháng 12/2021. Tín dụng tiêu dùng bất động sản giảm 1.2% kể từ đầu năm, đạt 1.75 triệu tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2023, phản ánh tâm lý thận trọng vẫn hiện hữu ở phía người mua nhà.

VNDirect cho rằng nhu cầu sẽ mạnh hơn trong các tháng tới khi mà mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã giảm đáng kể từ vùng đỉnh (và có tiềm năng tiếp tục giảm sâu hơn nữa) – lãi suất cho vay mua nhà thả nổi trung bình tại các ngân hàng thương mại đang ở quanh mức 11%/năm (từ mức 13 - 14%/năm vào cuối năm 2022).

Việc các luật mới sẽ hỗ trợ hoạt động trên thị trường kể từ năm 2025. Sau các kỳ họp của Quốc hội khóa XV về dự thảo sửa đổi ba luật có tác động mạnh đối với thị trường bất động sản (bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) trong tháng 6 và tháng 10/2023, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã được thông qua trong tháng 11/2023, trong khi Luật Đất đai mới dự kiến sẽ được thông qua sau kỳ họp tiếp theo của Quốc hội trong năm 2024. Do việc thi hành Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cần có sự đồng bộ với các quy định trong Luật Đất đai sửa đổi, hai luật này dự kiến sẽ có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025.

Các đại dự án tiếp tục là động lực tăng trưởng doanh số ký bán mới trong giai đoạn 2024 - 2025

Theo VNDirect, VHM dự kiến mở bán phân khu nhà ở xã hội (NOXH) trong dự án Vinhomes Star City (Thanh Hóa) vào cuối năm 2023. Dự án NOXH ở KCN Nam Tràng Cát (Hải Phòng) đã được điều chỉnh quy mô từ 26 ha lên 33 ha, và được kỳ vọng sẽ mở bán trong năm 2024. Ngoài ra, dự án NOXH ở thành phố Đông Hà (Quảng Trị) cũng được dự kiến mở bán trong năm 2024.

Bên cạnh các yếu tố hỗ trợ từ vĩ mô, với năng lực triển khai dự án theo đúng tiến độ trong kế hoạch đã được chứng minh của VHM, VNDirect cho rằng doanh số bán mới sẽ quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng khi thị trường bất động sản dần hồi phục trong giai đoạn 2024 - 2025.

Công ty Chứng khoán dự báo doanh số ký bán mới trong năm 2024 của VHM sẽ tăng hơn 29% so với năm trước, ước đạt 91.6 ngàn tỷ đồng, được đóng góp chủ yếu bởi ba đại dự án dự kiến được mở bán là Vinhomes Vũ Yên (877 ha, Hải Phòng), Vinhomes Cổ Loa (385 ha, Hà Nội), Vinhomes Wonder Park (133 ha, Hà Nội); cũng như từ các căn thấp tầng còn lại tại hai dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 3.

Cho năm 2025, VNdirect ước tính doanh số ký bán mới sẽ đạt 144.2 ngàn tỷ đồng, tăng 58% so với cùng kỳ, nhờ có thêm sự đóng góp từ các dự án Vinhomes Hạ Long Xanh (5,545 ha, Quảng Ninh), Vinhomes Long Beach (2,870 ha, TPHCM) và Vinhomes International University Town (924 ha, TPHCM).

Theo đó, VNDirect kỳ vọng doanh thu chuyển nhượng bất động sản của VHM trong năm 2024 sẽ tăng 10% so với năm 2023, đạt 104.1 ngàn tỷ đồng và lên 122.6 ngàn tỷ đồng trong năm 2025, tăng 17.8%. Đồng thời, VNDirect dự báo lợi nhuận ròng trong hai năm sẽ đạt mức tăng trưởng lần lượt 15.1% và 32.3%, đạt 43.5 ngàn tỷ đồng trong năm 2024 và 57.6 ngàn tỷ đồng trong năm 2025.

Ngoài ra, VNDirect cho rằng áp lực ngắn hạn lên tình hình tài chính của VHM đến từ việc thực hiện các nghĩa vụ nợ là không đáng kể, do Công ty đã củng cố khả năng thanh toán tốt hơn trong khi gia tăng vay nợ.