#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Vì sao giấc mơ mua nhà giá rẻ vẫn xa tầm với?

Dù thị trường đang chứng kiến những pha "cắt lỗ" cục bộ lên tới nửa tỷ đồng, giới chuyên gia khẳng định đây chỉ là hiện tượng đơn lẻ của nhóm dùng đòn bẩy quá đà. Nhìn từ bức tranh tổng thể, áp lực từ bảng giá đất mới và chi phí tài chính đang "đóng đinh" mặt bằng giá nhà ở mức cao, khiến kịch bản giảm giá diện rộng trở nên bất khả thi.

Nhìn từ nhiều biến số, thị trường bất động sản hiện chưa hội đủ điều kiện để giảm giá. Dù giao dịch chậm lại trong quý I/2026, mặt bằng giá vẫn giữ xu hướng đi ngang hoặc tăng nhẹ do chi phí đầu vào tiếp tục leo thang.

Thực tế cho thấy, nhịp giao dịch đã hạ nhiệt rõ rệt. Một bộ phận nhà đầu tư tạm dừng xuống tiền để quan sát, thậm chí chấp nhận cắt lỗ vài trăm triệu đồng mỗi căn hộ nhằm thu hồi vốn. Nguyên nhân đến từ nguồn cung gia tăng từ cuối năm 2025 giúp cung – cầu bớt lệch pha, đồng thời lãi suất nhích lên khiến dòng tiền sử dụng đòn bẩy phải chùn lại.

Dù không có động thái siết tín dụng, các ngân hàng thương mại vẫn chủ động điều chỉnh cho vay để đảm bảo an toàn hệ số vốn. Lãi suất tăng tác động đồng thời đến chủ đầu tư, nhà đầu tư và người mua ở thực, khiến chi phí vốn trở thành biến số chi phối toàn thị trường.

Điểm mấu chốt nằm ở cấu trúc chi phí. Giá đất hiện chiếm khoảng 30–40% tổng chi phí phát triển dự án và đang có xu hướng tăng theo bảng giá mới. Chỉ cần giá đất tăng 20%, chi phí dự án có thể đội thêm tối thiểu 6–8%. Với các dự án “đắp chiếu” quay lại triển khai, tiền sử dụng đất thậm chí tăng gấp 1,5–3 lần so với trước.

Song song, chi phí xây dựng tăng 8–12%, còn chi phí tài chính bị đẩy lên khi lãi suất tăng khoảng 2%, khiến tổng chi phí phát triển dự án phình thêm 1,6–2,7%. Những áp lực này khiến việc giảm giá bán gần như không khả thi, bất chấp thanh khoản suy yếu.

Trong bối cảnh đó, thị trường xuất hiện các “vùng trũng” giá cục bộ – nơi chủ đầu tư tung chính sách ưu đãi để kích cầu. Các gói hỗ trợ như lãi suất 0% trong 24–36 tháng, ân hạn gốc 3–5 năm hay hỗ trợ lãi vay giúp giảm áp lực tài chính ban đầu, nhưng chủ yếu mang tính kỹ thuật bán hàng hơn là điều chỉnh giá thực.

Đáng chú ý, khẩu vị đầu tư đang dịch chuyển rõ rệt. Chiến lược lướt sóng dần nhường chỗ cho tầm nhìn trung – dài hạn, gắn với nhu cầu ở thực và khả năng khai thác tài sản. Người mua ngày càng ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, tiện ích hoàn chỉnh; trong khi các sản phẩm nhỏ lẻ, thiếu giá trị sử dụng dần mất sức hút.

Xu hướng này cho thấy thị trường đang bước vào chu kỳ sàng lọc mới. Dòng tiền sẽ tập trung vào những tài sản có chất lượng và giá trị khai thác thực, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Trong một cấu trúc chi phí còn cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, giá nhà vì thế khó có dư địa giảm sâu trong thời gian tới.