Trông chờ gì vào tín dụng cho bất động sản?

Ngày mai, Ngân hàng Nhà nước sẽ tổ chức hội nghị về tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Tới đây, Tổ công tác của Thủ tướng về tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản sẽ tổ chức gặp chính quyền một số tỉnh và nhà đầu tư. Bộ Xây dựng cũng vậy.

Còn trước đó, hàng loạt các hội nghị, hội thảo về thị trường bất động sản đã được tổ chức.

Những động thái đó mang lại hy vọng sẽ có sớm giải pháp tổng thể, hiệu quả tháo ngòi nổ của vấn đề nóng bỏng mang tên bất động sản đã rơi vào trạng thái đóng băng đáng lo ngại.

Sốt nóng, cảm lạnh

Với không ít người, những đợt sóng trào trên thị trường bất động sản trong những năm dịch bệnh suốt từ 2020 đến đầu 2022 là rất khó hiểu. Nền kinh tế và các hoạt động xã hội đông cứng, ai ai cũng phải ngồi nhà vì phong tỏa mà các thị trường, đặc biệt là bất động sản, lại trở nên sốt hầm hập, điều lẽ ra phải ngược lại.

Nhưng đồng tiền luôn có cái lý của nó. Bị tắc ở sản xuất, kinh doanh, vốn chảy sang bất động sản, chứng khoán, điều chúng ta đã từng chứng kiến ở Việt Nam và rất nhiều quốc gia khác trong đại dịch.

Một nhà kinh tế cho biết thêm, trong giai đoạn 2000-2020, tỷ giá VND/USD chỉ tăng 1,6 lần; giá vàng tính bằng VND tăng khoảng 11 lần; còn giá đất ở Thủ đô tăng 20 lần.

Kinh nghiệm đó của dân và của thị trường, nơi gần như thiếu cung trầm trọng trong mấy năm gần đây do thiếu các chữ ký, đã giải thích thêm, vì sao thị trường bất động sản đã sốt nóng.

Đến bây giờ, khi thị trường bất động sản đóng băng, tiếng kêu cứu vang vọng khắp nơi, thì mọi con mắt đều đổ dồn vào ngành ngân hàng. Đây là một sức ép cực kỳ lớn và cần được giải tỏa, bằng cách nào đó.

Theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng cho thị trường bất động sản đến cuối tháng 11/2022 đạt khoảng 2,5 triệu tỷ đồng, tăng 19,44% so với cuối tháng 12/2021. Bất động sản là một trong những ngành có tăng trưởng tín dụng cao nhất, chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Đến nay, dư nợ tín dụng đã trở nên cao nhất trong 5 năm qua.

Như vậy, ngành bất động sản vẫn đang có tỷ lệ dư nợ lớn và các ngân hàng thương mại vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản với mức tăng trưởng cao, miễn là các dự án có phương án vay vốn và kinh doanh khả thi, đáp ứng tiêu chuẩn an toàn vốn.

Dư địa tiền tệ đến giới hạn

Dư địa chính sách tiền tệ gần như đã đến giới hạn vì hàng loạt yếu tố. Tăng trưởng tổng tiền gửi toàn hệ thống chỉ 5,5-6% cho thấy mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% trong năm ngoái là không khả thi. Bên cạnh đó, nợ xấu tiềm tàng sau mấy năm dịch bệnh; biến động lớn về lãi suất và tỷ giá VND/USD dưới tác động của bối cảnh tài chính, tiền tệ quốc tế bổ sung thêm gánh nặng tiền tệ. Hơn nữa, lạm phát đang tăng trở lại.

Xin nêu sơ lược thực trạng như trên để thấy, tăng trưởng tín dụng 15% trong năm nay là nỗ lực lớn. Đó là chưa kể, các tổ chức tín dụng cũng là các doanh nghiệp, họ phải tuân thủ các nguyên tắc an toàn vốn để phát triển bền vững và tránh rủi ro.

Nói như vậy để thấy, điều quan trọng nhất trong điều hành chính sách tiền tệ là phải giữ được giá trị đồng tiền!

Tuy nhiên, những bất ổn trên thị trường bất động sản cũng không thể không tháo gỡ vì đây là câu chuyện rất lớn về dòng tiền, gắn bó chặt chẽ, hữu cơ với hệ thống ngân hàng. Thị trường bất động sản mà đổ vỡ sẽ ngay lập tức tác động đến lĩnh vực tài chính, tiền tệ. Đó là chưa kể bất động sản chiếm tới 12% GDP và liên quan mật thiết đến 50 ngành nghề khác.

Giải pháp về tiền tệ

Cách tiếp cận mang tính “giải cứu” về tiền tệ có lẽ nên tập trung vào một số doanh nghiệp lớn, có tính lan tỏa cao, có dự án thực sự hiệu quả, cần thêm vốn để hoàn thiện dự án nhưng đang gặp khó khăn về dòng tiền, thay vì “giải cứu” đồng loạt.

Bên cạnh vốn tín dụng, cần khơi thông các kênh trái phiếu doanh nghiệp, vốn FDI, vốn tự có của doanh nghiệp và vốn của người mua nhà. Cần sớm sửa Nghị định 65 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Nhưng rõ ràng, thị trường bất động sản đang gặp cảnh bĩ cực, “tắc” nguồn vốn tín dụng, “tắc” nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp, “tắc” cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đói vốn, đã phải vay tín dụng đen với lãi suất rất cao, hoặc phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu tới 40-50% giá hợp đồng, tiềm ẩn đầy rủi ro về mặt kinh tế, xã hội.

Những gì Trung Quốc đã trải qua và xử lý trên thị trường bất động sản là kinh nghiệm không thể không tham khảo.

Cần “bàn tay Nhà nước”

Trong cuộc khủng hoảng bất động sản lần này, bàn tay của nhà nước là rất cần thiết và mang tính quyết định.

Xin nhắc lại quan điểm rất rõ ràng, sòng phẳng của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 5 cuối năm 2022: “Hiệp hội đề nghị thống nhất quan điểm là không giải cứu thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản”.

Ông bổ sung thêm là Nhà nước chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, tự điều tiết; doanh nghiệp bất động sản chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu, giảm giá nhà tương đối và thực chất; đi đôi với xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu để tăng tổng cầu và sức mua trên thị trường giúp cho doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn và hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, tăng trưởng theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững.

Theo đánh giá của HoREA, hiện thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, trong đó, vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất.

Bên cạnh đó, các thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông đã làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đối với dự án bất động sản, nhà ở thương mại mất khoảng 3-5 năm,…

Đây chính là nút thắt thể chế cần phải dành toàn tâm, toàn lực để tháo gỡ thật nhanh, thật hiệu quả mới mong giúp thị trường bất động sản vượt qua cơn bĩ cực này.