MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Chứng khoán

24HMONEY đã kiểm duyệt

Tồn kho nghìn tỷ: Tài sản hay rủi ro?

Theo thống kê, tồn kho của nhiều doanh nghiệp chủ yếu là bất động sản xây dựng dở dang, vừa là áp lực vốn, vừa được kỳ vọng trở thành nguồn thu khi thị trường hồi phục.

Tồn kho chủ yếu là dự án đang xây dựng

Số liệu tổng hợp đến ngày 30/9 cho thấy, 9 doanh nghiệp bất động sản nhà ở lớn đang niêm yết ghi nhận tổng giá trị hàng tồn kho lên tới khoảng 363.680 tỷ đồng, tương đương gần 14 tỷ USD, tăng 29% so với cuối năm trước. Điểm đáng chú ý là phần lớn tồn kho không phải sản phẩm hoàn thiện khó tiêu thụ, mà là bất động sản dở dang đang trong quá trình xây dựng, trong bối cảnh thị trường xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực về pháp lý và nguồn cung.

Tồn kho của 9 doanh nghiệp bất động sản niêm yết

Dẫn đầu danh sách là Novaland (NVL) với lượng tồn kho khoảng 152.285 tỷ đồng, tăng nhẹ 4% so với cuối năm trước, chiếm tới 64% tổng tài sản. Theo thuyết minh báo cáo tài chính, gần như toàn bộ tồn kho của Novaland là bất động sản để bán đang xây dựng, chủ yếu là chi phí tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng và các chi phí liên quan, tổng giá trị hơn 145.238 tỷ đồng. Đáng chú ý, doanh nghiệp đang dùng 61.726 tỷ đồng giá trị tồn kho làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay.

Tại Vinhomes (VHM), bức tranh tồn kho cũng mang màu sắc tương tự. Doanh nghiệp ghi nhận hơn 97.239 tỷ đồng bất động sản để bán đang xây dựng và 12.549 tỷ đồng chi phí sản xuất – kinh doanh dở dang. Các khoản này chủ yếu gắn với chi phí phát triển loạt đại dự án như Vinhomes Cần Giờ, Ocean Park 2 và 3, Grand Park cùng nhiều dự án khác, phản ánh chiến lược tích lũy quỹ hàng cho các chu kỳ mở bán kế tiếp.

Một trường hợp khác là Văn Phú – Invest (VPI), khi giá trị tồn kho đến cuối quý II tăng vọt 84%, lên 5.407 tỷ đồng. Phần lớn tập trung tại các dự án đang triển khai như Vlasta Thủy Nguyên (Hải Phòng) hay khu đô thị mới Văn Phú. Riêng dự án Vlasta Thủy Nguyên ghi nhận tồn kho hơn 3.631 tỷ đồng, tăng gấp 1,8 lần so với cùng kỳ.

Ở nhóm doanh nghiệp có quy mô vừa, tồn kho cũng tăng nhưng với tốc độ khiêm tốn hơn. Đất Xanh (DXG) ghi nhận tồn kho 14.635 tỷ đồng, tăng 9%, trong khi Khang Điền (KDH) đạt 23.086 tỷ đồng, tăng gần 4%. Điểm chung là tồn kho đều đến từ các dự án đang xây dựng tại TPHCM. Cả hai doanh nghiệp đều vốn hóa chi phí lãi vay vào hàng tồn kho trong 9 tháng, lần lượt hơn 604 tỷ đồng và 254 tỷ đồng, cho thấy áp lực vốn song hành với kỳ vọng sinh lời trong tương lai.

Ngược lại, một số doanh nghiệp ghi nhận tồn kho giảm như Quốc Cường Gia Lai (QCG) giảm 8% hay Nam Long (NLG) giảm nhẹ 1%. Tuy nhiên, với Quốc Cường Gia Lai, tồn kho được phân bổ khá cân bằng giữa bất động sản dở dang và hàng hóa đã hình thành.

Kỳ vọng trong bối cảnh thị trường ấm dần

Thị trường bất động sản diễn biến tích cực 

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tồn kho bất động sản trong quý III trên phạm vi cả nước (tổng hợp từ 22/34 địa phương) vào khoảng 26.717 căn/nền. Đáng chú ý, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ có xu hướng tăng, trong khi tồn kho đất nền giảm mạnh gần 69%, phản ánh sự dịch chuyển rõ rệt trong cấu trúc nguồn cung.

Tại thị trường phía Nam, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết sau ba năm nguồn cung mới hạn chế, lượng hàng tồn kho thực chất đã giảm đáng kể. Riêng TPHCM hiện còn khoảng 9.000 căn chung cư tồn kho, con số lũy kế nhiều năm và chỉ chiếm 2,6% tổng nguồn cung từng chào bán – mức được đánh giá rất tích cực. Nhiều địa phương khác như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An cũng ghi nhận tỷ lệ tồn kho dưới 10%, cho thấy sức mua vẫn được duy trì.

Ở góc nhìn dài hạn hơn, VARS IRE cho rằng việc tồn kho tăng trong giai đoạn hiện nay mang ý nghĩa tích cực. Khác với những chu kỳ trước – khi tồn kho chủ yếu là sản phẩm hoàn thiện nhưng khó bán – phần lớn tồn kho hiện nay là dự án đang xây dựng, nhiều sản phẩm hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận giao dịch khả quan.

Giới chuyên gia nhận định, trong bối cảnh pháp lý dần được tháo gỡ và thị trường xuất hiện tín hiệu hồi phục, tồn kho không đơn thuần là “cục máu đông”, mà là nguồn hàng chiến lược để doanh nghiệp chủ động bung sản phẩm theo nhịp thị trường. Cuối năm, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã bắt đầu tăng tốc mở bán, chuẩn bị nguồn cung cho năm sau, kỳ vọng tạo động lực tăng trưởng mới từ các dự án lớn được hoàn thiện pháp lý và đẩy mạnh triển khai.