MỚI

Lọc CP theo tín hiệu PTKT

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Thị trường Bất động sản Việt Nam 2025: Phục hồi và Cơ hội Đầu tư

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến dấu hiệu ấm lên trở lại sau giai đoạn chững lại 2022-2023. Từ cuối 2024, giá nhà đất ở nhiều nơi đã tăng tốc trở lại, đặc biệt tại các đô thị lớn và vùng lân cận.

Giá đất tăng trở lại ở các khu vực trọng điểm

Theo báo cáo Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM trong quý 3-2024 đã tăng 4-6% so với quý trước, và cao hơn 22-25% so với cùng kỳ năm 2023​. Đáng chú ý, một số khu vực “nóng” còn tăng giá cục bộ tới 35-40% chỉ trong một quý​. Bên cạnh đó, nhu cầu tìm kiếm bất động sản cũng phục hồi mạnh. Mức độ quan tâm tới đất nền trên cả nước trong quý 3-2024 tăng gần 50% so với năm trước, nhà riêng tăng 25%, chung cư tăng 24%​ – cho thấy dòng tiền bắt đầu quay trở lại thị trường sau thời gian dài trầm lắng.

Đặc biệt, giá đất nền tại các khu vực trọng điểm đang tăng nóng. Tại Hà Nội, các huyện vùng ven sắp lên quận ghi nhận mặt bằng giá mới cao hơn hẳn một năm trước. Đất nền ở Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Oai đã tăng trung bình 20-30%, nhiều nơi vọt tới 50% so với cùng kỳ năm ngoái​. Chẳng hạn, giá đất Đông Anh hiện phổ biến khoảng 80-100 triệu đồng/m² (có lô gần trục lớn vượt 150 triệu), còn Hoài Đức dao động 70-110 triệu/m² (tăng ~50% so với năm trước)​. Đất nền vùng ven TP.HCM cũng không nằm ngoài xu hướng. Sau khi bảng giá đất mới điều chỉnh tăng mạnh cuối 2024, các chuyên gia dự báo giá đất nền tại TP.HCM có thể tăng thêm 20-30% trong nửa đầu 2025 và tổng cộng 30-50% sau một năm​. Nhìn chung, mặt bằng giá bất động sản tại các đô thị lớn đã thoát đáy và bắt đầu xác lập mức mới – dấu hiệu rõ rệt cho thấy thị trường đang bước vào chu kỳ phục hồ

Các yếu tố thúc đẩy sự phục hồi của thị trường

Nhiều yếu tố tích cực hội tụ đang tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản năm 2025. Trước tiên, mặt bằng lãi suất giảm sâu đã tháo gỡ phần nào nút thắt thanh khoản. Trong năm 2023, Ngân hàng Nhà nước liên tục 4 lần hạ lãi suất điều hành (tổng mức giảm 0,5-2 điểm % mỗi lần), đưa lãi suất cho vay xuống mức thấp nhất trong 20 năm​. Nhờ đó, lãi suất cho vay mua nhà hiện đã giảm hơn 2,5% so với cuối 2022​, giúp người mua dễ tiếp cận vốn vay hơn và doanh nghiệp địa ốc cũng có điều kiện triển khai dự án mới. Thực tế cho thấy thanh khoản nhiều dự án bắt đầu khởi sắc trở lại, đồng thời các chủ đầu tư cũng tung ra nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn để hỗ trợ người mua trong những tháng gần đây​. Song song đó, lãi suất tiền gửi ngân hàng giảm cũng khiến dòng tiền dịch chuyển sang kênh đầu tư khác thay vì gửi tiết kiệm, trong đó bất động sản được coi là “nơi trú ẩn” an toàn để tích lũy tài sản​. Bên cạnh yếu tố tín dụng, môi trường vĩ mô và chính sách cũng đang ủng hộ thị trường nhà đất. Kinh tế Việt Nam năm 2024 khởi sắc hơn: GDP 9 tháng tăng 6,82% so với cùng kỳ, thu hút FDI tăng 8,9%​. Lạm phát được kiểm soát tốt và tỷ giá ổn định​, tạo nền tảng tâm lý vững vàng cho nhà đầu tư. Đặc biệt, Chính phủ đã tích cực tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng loạt dự án bất động sản đình trệ, đồng thời ban hành loạt chính sách mới. Ba bộ luật quan trọng (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi) đã được thông qua và có hiệu lực sớm từ 1/7/2024, thiết lập khung pháp lý minh bạch và thông thoáng hơn cho thị trường​. Chẳng hạn, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất cố định, chuyển sang định giá đất theo giá thị trường và cập nhật bảng giá hằng năm​. Điều này giúp việc đền bù, giao đất sát thực tế hơn, giảm tranh chấp và tăng niềm tin cho cả người mua lẫn chủ đầu tư. Cùng với đó, đầu tư công được đẩy mạnh với hàng loạt dự án hạ tầng giao thông lớn (cao tốc, vành đai, metro…) tăng tốc giải ngân​, trực tiếp nâng cao giá trị bất động sản tại các khu vực được hưởng lợi.

Ngoài ra, quan hệ cung – cầu trên thị trường đang dần cân bằng hơn theo hướng tích cực. Suốt giai đoạn 2020-2023, nguồn cung nhà ở suy giảm mạnh, không đáp ứng kịp nhu cầu ở thực của người dân tại đô thị lớn, dẫn đến giá nhà neo cao​. Sang đến 2024, nhiều dự án bị “đóng băng” trước đây đã được khơi thông pháp lý và bắt đầu mở bán trở lại, giúp cải thiện nguồn cung. Số lượng sản phẩm chào bán mới trong năm 2024 đạt khoảng 65.000 căn, gấp 3 lần năm 2023​. Dù vậy, con số này vẫn chỉ tương đương ~7% so với thời đỉnh cao 2018​, tức thị trường chưa rơi vào tình trạng bão hòa. Nhu cầu mua bất động sản (cả để ở và đầu tư) tại Việt Nam vẫn rất cao và không ngừng tăng lên cùng quá trình đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế​. Với nền tảng pháp lý hoàn thiện hơn, người mua càng tự tin tham gia thị trường, tạo động lực cho xu hướng phục hồi diễn ra bền vững thay vì nóng sốt nhất thời.

Cơ hội đầu tư vào bất động sản trong bối cảnh hiện tại

Trong bối cảnh thị trường đảo chiều sang chu kỳ phục hồi, giới chuyên gia đánh giá đây là thời điểm xuất hiện nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn cho nhà đầu tư bất động sản. Thứ nhất, do mới thoát đáy nên mặt bằng giá ở nhiều phân khúc vẫn ở mức dễ chịu hơn so với giai đoạn sốt nóng trước đây. Nhiều chủ đầu tư uy tín đang áp dụng chính sách ưu đãi, thanh toán linh hoạt nhằm kích cầu​, mở ra cơ hội mua được sản phẩm tốt với giá hợp lý. Những nhà đầu tư có sẵn tiền mặt hiện có lợi thế thương lượng và có thể “săn” được bất động sản ở mức giá thấp hơn giá trị tiềm năng dài hạn. Thực tế cuối 2024 vừa qua, không ít nhà đầu tư lướt sóng chịu áp lực tài chính đã chấp nhận bán cắt lãi hoặc hòa vốn, nhường cơ hội cho người mua mới sở hữu tài sản với mức giá hợp lý. Bên cạnh đó, danh mục sản phẩm trên thị trường đang ngày càng đa dạng khi loạt dự án mới được tung ra. Năm 2025, nhiều công ty lớn dự kiến mở bán dự án quy mô lớn (như Vinhomes với các đại đô thị tại Long An, Hải Phòng; Khang Điền với khu đô thị mới ở TP. Thủ Đức; Đất Xanh với dự án căn hộ tại Thủ Thiêm…)​. Nguồn cung dồi dào kèm ưu đãi khuyến mãi sẽ giúp nhà đầu tư dễ chọn lựa và tối ưu hóa khoản đầu tư của mình.

Nhìn vào từng phân khúc, bất động sản công nghiệp nổi lên là điểm sáng trong những năm gần đây. Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn FDI đã đẩy nhu cầu thuê khu công nghiệp tăng cao, giúp phân khúc này ít bị ảnh hưởng trong giai đoạn suy thoái chung. Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp toàn quốc tăng từ 71% (năm 2021) lên 75% vào giữa 2024​

Với bất động sản nhà ở và đất nền, dù giá cả đang nhích lên, chuyên gia cho rằng cơ hội vẫn còn nếu nhà đầu tư biết chọn lọc khu vực có tiềm năng tăng giá dài hạn. Các khu vực vùng ven đô thị có quy hoạch hạ tầng hoặc sắp nâng cấp đơn vị hành chính (lên quận/thành phố) vẫn là “mỏ vàng” đáng chú ý. Thực tế cho thấy đất nền vùng ven Hà Nội, TP.HCM đã tăng mạnh trong năm 2024 và dự kiến còn dư địa tăng tiếp khi những dự án hạ tầng (đường Vành đai 4, Vành đai 3, metro, cao tốc…) hoàn thành trong vài năm tới. Thậm chí, một số chuyên gia dự báo giá đất nền sẽ còn tăng mạnh 20-50% trong năm 2025 nhờ hiệu ứng từ bảng giá đất mới và kỳ vọng phục hồi kinh tế​. Điều này mở ra cơ hội sinh lời đáng kể cho các nhà đầu tư xuống tiền sớm, đón đầu xu hướng. Dĩ nhiên, đi kèm cơ hội là yêu cầu thận trọng: nhà đầu tư nên ưu tiên bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, thuộc khu vực phát triển thực thay vì chạy theo cơn sốt ảo. Nhìn chung, trong bối cảnh hiện tại, bất động sản vẫn là kênh đầu tư giá trị đối với người Việt. Với tầm nhìn trung dài hạn, việc sở hữu bất động sản vào giai đoạn đầu chu kỳ phục hồi có thể mang lại lợi nhuận vượt trội khi thị trường bước vào pha tăng trưởng mạnh mẽ trong những năm tới.

Triển vọng đầu tư cổ phiếu nhóm bất động sản

Song song với thị trường nhà đất thực tế, nhóm cổ phiếu bất động sản trên sàn chứng khoán cũng đang chuyển mình tích cực hơn sau giai đoạn ảm đạm. Năm 2022-2023, nhiều doanh nghiệp địa ốc niêm yết gặp khó khăn về thanh khoản và trái phiếu, khiến giá cổ phiếu lao dốc. Sang năm 2024, dù thị trường chung khởi sắc, cổ phiếu bất động sản vẫn chưa tăng nhiều do triển vọng kinh doanh chưa rõ ràng. Tính đến đầu tháng 12/2024, chỉ số nhóm cổ phiếu nhà ở giảm 5,5% so với đầu năm, trong khi VN-Index tăng tới 12,7%​. Nhiều mã lớn đi ngang hoặc giảm: ví dụ VHM (Vinhomes) giảm ~6%, NLG (Nam Long) giảm nhẹ ~1%. Đáng chú ý, các cổ phiếu vốn hóa vừa và nhỏ chịu áp lực bán tháo mạnh: NVL (Novaland) giảm 39% trong năm 2024, PDR (Phát Đạt) giảm 19%, DIG (DIC Corp) giảm 28%, CEO (CEO Group) giảm 37%...​. Ngược lại, vẫn có một số cái tên “lội ngược dòng” ngoạn mục nhờ nền tảng tốt: tiêu biểu KDH (Khang Điền) tăng hơn 25% và HDG (Hà Đô) tăng ~21% trong năm 2024​. Sự phân hóa này cho thấy nhà đầu tư đang đánh giá lại từng doanh nghiệp địa ốc: những công ty quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh vẫn được dòng tiền săn đón, trong khi doanh nghiệp nợ nần, pháp lý dự án kém thì cổ phiếu tiếp tục “ngụp lặn”.

Bước sang 2025, giới phân tích kỳ vọng nhóm cổ phiếu bất động sản sẽ phục hồi khởi sắc hơn, đồng hành cùng đà hồi phục của thị trường nhà đất. Công ty chứng khoán SSI nhận định định giá cổ phiếu bất động sản hiện đã trở nên hấp dẫn cho đầu tư dài hạn: hệ số P/B toàn ngành giảm từ 1,27x đầu 2024 xuống chỉ còn ~1,08x cuối 2024 – mức thấp hiếm thấy​. Mặt khác, triển vọng vĩ mô lạc quan và việc hàng loạt dự án hoàn tất thủ tục pháp lý để tung hàng sẽ giúp doanh số bán hàng của các doanh nghiệp địa ốc tăng trưởng mạnh trong 2025​. SSI Research dự báo ngành bất động sản nhà ở sẽ tăng trưởng tốt hơn, do đó khuyến nghị tăng tỷ trọng đầu tư vào nhóm cổ phiếu này​. Nhiều doanh nghiệp dự kiến doanh số và lợi nhuận bật tăng hai chữ số khi loạt dự án được mở bán và bàn giao trong giai đoạn 2025-2026​. Chẳng hạn, Vinhomes (VHM) – doanh nghiệp dẫn đầu thị trường – đã đạt mức tăng doanh số ~48% năm 2024 nhờ mở bán thành công các đại dự án, tạo nền tảng để lợi nhuận ghi nhận trong năm tới. Các nhà phát triển khác như Khang Điền (KDH), Nam Long (NLG), Tiến Phát TCH hay Đất Xanh (DXG) cũng được kỳ vọng tăng trưởng doanh số hai chữ số trong 2025​ nhờ kế hoạch mở bán sản phẩm mới. Khi thị trường ấm lên, hàng tồn kho bán được và dòng tiền cải thiện, nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ thoát khỏi giai đoạn khó khăn, qua đó cải thiện sức khỏe tài chính và khôi phục niềm tin của cổ đông.

Tất nhiên, không phải cổ phiếu bất động sản nào cũng hấp dẫn như nhau. Nhà đầu tư cần lựa chọn doanh nghiệp có nền tảng cơ bản tốt, ưu tiên những công ty có quỹ đất lớn ở vị trí chiến lược, nguồn vốn ổn định và tiến độ dự án khả quan. Nhóm này có thể kể đến các mã tiêu biểu như VHM (doanh nghiệp top đầu thị trường), VRE (bất động sản bán lẻ của Vingroup), KDH, NLG, HDG… đã và đang cho thấy nội lực vững vàng. Ngược lại, với những doanh nghiệp còn đối mặt rủi ro nợ trái phiếu và thanh khoản, nhà đầu tư nên thận trọng dù giá cổ phiếu có thể đang ở vùng thấp lịch sử (ví dụ như trường hợp NVL). Nhìn chung, triển vọng ngành bất động sản 2025 được đánh giá tích cực, nên cổ phiếu địa ốc xứng đáng có một vị trí trong danh mục đầu tư. Nếu thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi đúng kỳ vọng, nhóm cổ phiếu này hoàn toàn có thể “lội ngược dòng” ngoạn mục sau hai năm trầm lắng, mang lại mức sinh lời hấp dẫn cho nhà đầu tư kiên nhẫn nắm giữ​