Thị trường bất động sản và loạt thách thức hiện hữu

Vướng mắc pháp lý, lệch pha cung cầu, giá nhà neo cao, doanh nghiệp đói vốn... là loạt thách thức của thị trường bất động sản cần sớm được khơi thông, tháo gỡ.

Hàng loạt dự án vướng mắc pháp lý

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2022 là năm khắc nghiệt nhất đối với doanh nghiệp bất động sản (BĐS), dù BĐS là ngành quan trọng bậc nhất trong 21 nhóm ngành của nền kinh tế. Trong đó, khó khăn liên quan đến pháp lý chiếm đến 70%.

Nếu năm 2017, thị trường BĐS có 42.991 sản phẩm được tung ra thì đến năm 2022 giảm còn hơn 12.100 sản phẩm. Đáng chú ý, tốc độ giảm quy mô trong lĩnh vực BĐS tăng dần theo từng năm. Nguyên nhân là do những vướng mắc pháp lý dẫn đến thiếu dự án trên thị trường.

Trong khi đó, TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Uỷ ban Kinh tế của Quốc Hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam nhìn nhận, những khó khăn lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là tài chính và pháp lý. Cụ thể, có đến 65% khó khăn về mặt pháp lý và 20% liên quan đến nguồn vốn, kể cả 20% khó khăn liên quan đến dòng vốn cũng bắt nguồn từ pháp lý. Có thể nói, những vướng mắc về pháp lý là nguồn cơn dẫn đến nhiều khó khăn cho thị trường BĐS nói chung và doanh nghiệp BĐS nói riêng.

Nguồn cung giảm đến 50.000 căn hộ

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong năm 2022, các dự án bất động sản mới được cấp phép tiếp tục giảm so với các năm 2021 khiến nguồn cung BĐS, nhà ở đặc biệt là nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp vẫn còn hạn chế.

Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, cả nước có 126 dự án với 55.732 căn hộ được cấp phép (số lượng dự án bằng khoảng 52,7% so với năm 2021); có 466 dự án với 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng khoảng 47,7% so với năm 2021); có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (bằng khoảng 55,2% so với năm 2021).

Đối với dự án nhà ở xã hội, cả nước có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; có 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng.

Đối với dự án nhà ở công nhân, cả nước có 2 dự án được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ; có 01 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 04 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng.

Còn đối với dự án du lịch, nghỉ dưỡng, cả nước có 12 dự án được cấp phép, số lượng dự án bằng khoảng 23% so với năm 2021; có 30 dự án đã hoàn thành xây dựng.

Về số lượng dự án và căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, cả nước có 252 dự án với 65.909 căn hộ, giảm gần 50.000 căn hộ và bằng khoảng 58% so với năm 2021.

Bên cạnh đó, về giao dịch, cả nước có 785.637 giao dịch BĐS thành công. Trong đó, căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 154.756 giao dịch; đất nền là 630.881 giao dịch; riêng tại TP. Hà Nội có 7.662 giao dịch thành công, TP.HCM có 10.780 giao dịch thành công.

Tựu chung, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong các quý trong năm vừa qua không ổn định, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ tăng cao nhất vào quý II sau đó giảm và thấp nhất vào quý IV.

Giá nhà vẫn rất cao

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, thị trường BĐS đã xuất hiện tình trạng giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Giá nhà bình dân (khoảng 2 tỷ đồng trở lại) đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội.

Kể từ năm 2019 đến nay, thị trường đã xuất hiện dự án và căn hộ siêu sang với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m2.

Một số địa bàn bị giới "đầu nậu, cò đất" đầu cơ, làm giá, thổi giá tạo ra các đợt "sốt ảo" đất nền, đất nông nghiệp tác động xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường. Tuy thị trường BĐS đã chậm lại, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm, nhưng giá nhà đất vẫn còn giữ mức giá cao.

Năm vừa qua, tại TP.HCM, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư cao nhất lên đến 440 triệu đồng/m2, thấp nhất là 38 triệu đồng/m2; Bình Dương có mức giá cao nhất là 60,1 triệu đồng/m2, thấp nhất là 17,3 triệu đồng/m2; Bà Rịa - Vũng Tàu cao nhất là 47,8 triệu đồng/m2, thấp nhất là 32 triệu đồng/m2; Đồng Nai cao nhất là 41 triệu đồng/m2, thấp nhất là 37 triệu đồng/m2; Long An cao nhất là 23 triệu đồng/m2, thấp nhất là 21 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, với mức giá như vậy, cũng đã vượt quá so với mức thu nhập của đại đa số người lao động. Riêng tại TP.HCM, khảo sát của Nhadautu.vn trong năm 2022, không có dự án căn hộ chung cư nào có mức giá dưới 40 triệu đồng/m2. Phần lớn, tập trung ở các phân khúc từ trên 50 triệu đồng/m2 đến dưới 65 triệu đồng/m2.

Dư thừa phân khúc cao cấp

Theo Bộ Xây dựng, năm 2022, số lượng BĐS, nhà ở trong các dự án mới đưa ra giao dịch hạn chế, chủ yếu các sản phẩm BĐS đưa vào giao dịch là hàng tồn kho của các dự án đã mở bán. Trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao; các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho và có tính thanh khoản tốt.

Lượng tồn kho BĐS hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.

Đơn cử như ở TP.HCM, trong vài năm trở lại đây, tình trạng lệch pha phân khúc biểu hiện ngày càng rõ nét. Trong khi thị trường thiếu hụt trầm trọng phân khúc nhà ở bình dân thì phân khúc cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ lớn.

Số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, kể từ năm 2017 đến nay, phân khúc cao cấp tăng mạnh qua các năm. Cụ thể, năm 2017, thị trường có 10.987 căn, chiếm 25,5%; năm 2018 có 8.502 căn, chiếm 30%; năm 2019 có 15.479 căn, chiếm 67,1%; năm 2020 có 7.114 căn, chiếm 42,1%; năm 2021 có 10.404 căn, chiếm 72%. Trong năm 2022, TP.HCM có 9.510 căn chiếm đến 78,3% tổng nguồn cung.

Doanh nghiệp lao đao vì đói vốn

Năm 2022, vẫn là năm các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý (như tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động; dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO; có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động) để ứng phó với điều kiện khó khăn.

Nhìn chung, hoạt động của các doanh nghiệp BĐS đang gặp nhiều khó khăn, do: Khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến nhiều doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án;

Lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí của doanh nghiệp cũng tăng cao gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp;

Thiếu dòng tiền để trả cho doanh nghiệp cung ứng và trả lương người lao động do chủ đầu tư không có nguồn để thanh toán và thực hiện các nghĩa vụ thuế; Khách hàng mua BĐS khó tiếp cận vốn vay của các tổ chức tín dụng gián tiếp ảnh hưởng đến thanh khoản các sản phẩm, dự án BĐS dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư.

Các doanh nghiệp gặp khó khăn trong phát hành trái phiếu và huy động vốn dẫn đến nguy cơ nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán, trả nợ đúng hạn.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá, năm 2022, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp rất nhiều khó khăn do khó tiếp cận được các nguồn vốn; lãi suất, tỷ giá ngoại tệ, giá cả nguyên vật liệu đầu vào tăng; không bán được sản phẩm... Khó khăn của thị trường BĐS kéo theo khó khăn của nhà thầu, cung ứng vật liệu và nhiều ngành nghề khác ảnh hưởng đến an sinh xã hội.

Trong thời gian qua, thị trường BĐS và hoạt động của các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn, nhất là về thủ tục pháp lý, nguồn vốn đầu tư, mất cân đối cung - cầu.

Nhằm nhận diện đầy đủ, khách quan về những khó khăn thách thức và rủi ro của thị trường BĐS, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp tháo gỡ, khơi thông ách tắc cho thị trường. Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức Hội thảo "Giải pháp tháo gỡ khó khăn, ách tắc cho thị trường BĐS". Thời gian diễn ra hội thảo vào thứ 5, ngày 6/4/2023, tại Hội trường tầng 2, Bộ KH&ĐT, số 289 Điện Biên Phủ, phường Võ Thị Sáu, quận 3, TP.HCM.

Hội thảo được tổ chức theo hình thức trực tiếp kết hợp trực tuyến trên nền tảng Zoom với sự tham dự của đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng, Bộ KH&ĐT, Bộ TN&MT, đại diện chính quyền một số địa phương, các chuyên gia kinh tế, doanh nghiệp trong và ngoài nước.