Thị trường bất động sản sẽ ra sao khi cung ít, cầu cao, thanh khoản 'phập phồng'?

Ông Nguyễn Thọ Tuyển cho rằng nguồn cung ít, nhu cầu cao, giá không giảm, thanh khoản sẽ tùy thuộc vào từng loại hình.

Kỳ vọng tương lai tươi sáng

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc BHS Group cho rằng trên thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay, dù ở vai trò chủ đầu tư, khách hàng hay nhà phân phối đều có thể nhìn thấy tương lai tươi sáng hơn. Những điều tốt đẹp sẽ đến, nhanh hay chậm chỉ phụ thuộc vào room tín dụng, mà theo ông dự đoán muộn nhất trong tháng 10 sẽ được tháo gỡ.

Ông Tuyển phân tích thị trường được cấu thành bởi 4 yếu tố chính: Cung, cầu, giá và thanh khoản.

Thứ nhất về nguồn cung, đây là căn bệnh mãn tính của thị trường BĐS trong những năm gần đây và có thể trong cả tương lai. Số lượng dự án BĐS được cấp chứng nhận đầu tư mới trên toàn quốc rất ít. Ở Hà Nội, ngoài những dự án lớn của Vinhomes như Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park thì hầu như không xuất hiện dự án mới. Thị trường chỉ có sản phẩm của những dự án cũ trước đó như Louis City Hoàng Mai, Dương Nội Nam Cường, Kim Chung Di Trạch, Hud Mê Linh…Tại TP HCM, ngoài Vinhomes Grand Park (TP Thủ Đức) thì cũng không nhiều dự án có thể ra hàng.

Tại nhiều địa phương, thị trường cũng chỉ nổi lên ở một số nơi như Quảng Ninh, Hoà Bình, Thanh Hoá, Quảng Nam, Bình Định, Phú Yên, Bình Thuận, Bình Dương, Vũng Tàu. Nhưng số lượng dự án cũng không nhiều, hàng bán theo "sóng", hết hàng là "hết sóng". Các chủ đầu tư quen thuộc như Sungroup, Novaland, CEO, Hưng Thịnh… nhưng số lượng dự án cũng rất khiêm tốn.

Theo ông Tuyển, các chủ đầu tư cũng mất vài năm để giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, làm hạ tầng xong mới đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.Việc phê duyệt các thủ tục liên quan đến đất đai hiện tại cũng là một rủi ro lớn. Do vậy, nhiều dự án bị chậm trễ hoặc thậm chí chết yểu từ khi chưa khai sinh. Một số địa phương còn chưa có quy hoạch chung, vì vậy để có thể làm quy hoạch chi tiết sẽ phải mất thêm nhiều năm chờ nữa…

Thứ hai, về nguồn cầu, ông Tuyển đánh giá nguồn cầu vẫn đang tốt. Sau Covid, kinh tế đã phát triển trở lại, hoạt động sản xuất kinh được khôi phục. Điều dễ dàng nhận thấy là GDP quý II đã tăng kỷ lục lên mức 7,2%.

Trái ngược với nhiều nhận định của giới chuyên gia, ông Tuyển cho rằng việc tăng lãi suất sắp tới sẽ dừng lại. Bởi theo ông, nguyên nhân lạm phát hiện nay là do tăng giá nguyên liệu đầu vào, do đứt gãy chuỗi cung ứng, ảnh hưởng chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, chiến tranh Đông Âu, hoàn toàn không bắt nguồn từ việc “dư tiền” ngoài xã hội. Do đó, việc siết van tín dụng cũng sẽ được nới ra.

Người mua nhà để ở có lẽ đã “tắc đường” nhiều năm do nguồn cung ít, hoặc chờ cơ hội mua với giá rẻ. Tuy nhiên, ông Tuyển nhận định điều họ mong muốn sẽ không xảy ra. Họ sẽ phải dũng cảm hơn trong thời gian tới để quyết định mua được ngôi nhà mơ ước của mình.

Các nhà đầu tư sẽ trấn tĩnh lại khi thấy thị trường không giảm. Họ sẽ tiếp tục cân nhắc giữ lại hàng hoặc mua tiếp. Dân đầu cơ có lẽ sẽ ít xuất hiện hơn, nhưng họ luôn là con cáo nhanh nhạy có thể lao ra thị trường bất cứ khi nào.

Như vậy, vị CEO cho rằng nguồn cầu chỉ là chững lại một chút do những động thái gần đây liên quan đến việc hạn chế tín dụng. Khi điểm mấu chốt này được khơi thông, nguồn cầu sẽ lại tăng.

Thứ ba về giá, nhiều người chờ đợi kịch bản các nhà đầu tư sẽ hoảng loạn bán ra và giá sẽ giảm. Nhưng kịch bản đó đã không xảy ra. Hai nguyên nhân chính được chỉ ra là (1) các nhà đầu tư vừa qua có tiềm lực tài chính tốt, chuẩn bị một tâm thế “giữ tài sản” lâu dài; (2) chính sách bán hàng của các chủ đầu tư đều tạo điều kiện ân hạn nợ gốc và miễn lãi suất hai, thậm chí 3 năm cho khách. Vì vậy, khách hàng không chịu áp lực gì về tài chính cả.

Ngoài ra, giá vật liệu tăng khá cao. Việc tính tiền sử dụng đất hiện nay dựa trên hệ số giá thị trường. Sắp tới, nhà nước sẽ bỏ khung giá đất, dẫn tới việc giải phóng mặt bằng trở nên đắt đỏ. Do đó, giá bán không thể giảm.

Thứ tư về thanh khoản, ông Tuyển cho rằng thị trường sẽ có sự phân hoá giữa các loại hình BĐS và các địa phương. Về loại hình, BĐS phục vụ mục đích để ở sẽ được người mua quan tâm. BĐS khu công nghiệp vẫn là một loại hình được ưa chuộng. Second-home kết hợp nghỉ dưỡng (homeliday) sẽ nuông chiều được nhu cầu của giới trung lưu. BĐS nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài và có tổng mức đầu tư thấp, không ảnh hưởng nhiều đến tài chính của người mua sẽ được ưu chuộng.

Về địa phương, BĐS ở Hà Nội hay TP HCM vẫn được quan tâm. Ngoài ra, những tỉnh có GDP cao và phát triển công nghiệp sẽ được ưu tiên như Hạ Long, Thanh Hoá, Đà Nẵng, Bình Định, Khánh Hoà, Bình Thuận, Vũng Tàu, Bình Dương, Long An. Còn những nhà đầu tư đã mua đất nền tỉnh lẻ giá cao trong thời gian qua sẽ phải đợi chờ một chút. BĐS hạng sang sẽ nghỉ ngơi một thời gian, thanh khoản sẽ đến trễ hơn.

Thanh khoản và giá BĐS đều giảm

Ngược lại với ý kiến của ông Nguyễn Thọ Tuyển, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định trong 6 tháng cuối năm, thanh khoản và giá BĐS đều giảm. Trong đó, thị trường sẽ giảm thanh khoản, giảm mạnh ở những khu vực chưa thể khai thác kinh doanh hay các BĐS giá trị lớn. Giá BĐS sẽ giảm ở những khu vực quá "sung" nhưng đầu tư hạ tầng, khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng. Đất nền nhiều khu vực xa TP HCM sẽ giảm giá.

Cũng theo ông Hiển, các khó khăn tác động tới thị trường như Nhà nước kiểm soát vốn vào BĐS, giá BĐS đã tăng cao ở nhiều phân khúc và địa phương; lãi suất cho vay tăng khoảng 2%. Đặc biệt, các nhà đầu tư đang "kẹt vốn", giảm niềm tin về "giá BĐS tiếp tục tăng".

Năm 2023, ông Hiển cho rằng thị trường sẽ phục hồi cục bộ, xuất hiện đầu tư "lướt sóng" ở một số khu vực và các nhà đầu tư trung hạn bắt đầu giải ngân. Xu thế đầu tư cuối năm 2022 - năm 2023 là BĐS khu vực TP HCM và vùng phụ cận được quan tâm nhiều; BĐS khu vực có động lực kinh tế phía Nam hướng biển đón nhận nhiều cơ hội mới. Ngược lại, BĐS phân lô vùng xa khu vực nông nghiệp giảm mạnh thanh khoản, xuất hiện cắt lỗ 10 - 30%. BĐS du lịch có những nỗ lực mới nhưng chưa thực sự được nhà đầu tư quan tâm rộng rãi.

Còn ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam thì cho rằng trong nửa cuối năm nay, nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM có thể giảm khoảng 30% so với đầu năm. Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời. Dưới áp lực chi phí, đặc biệt là chi phí nguyên vật liệu, mặt bằng giá bán sơ cấp có thể sẽ tăng trong khi giá bán thứ cấp không có nhiều biến động.

Cũng theo đơn vị này, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền không có nhiều đột biến và tiếp tục duy trì ổn định như giai đoạn đầu năm. Nguồn cung tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó và phân bố ở thị trường giáp ranh TP HCM như Đồng Nai, Long An và Bình Dương. Mặt bằng giá đất nền duy trì mức ổn định trong giai đoạn cuối năm.