Thị trường bất động sản có đang màu hồng?

“Để nhìn nhận thị trường bất động sản, đừng bao giờ đặt cho thị trường này màu hồng là sẽ phục hồi vào năm nay hay năm sau, sẽ không bao giờ phục hồi được nếu không gỡ được nút thắt”, chia sẻ từ bà Dương Thanh Thuỷ - Phó Chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy.

Thị trường bất động sản có đang thực sự tích cực?

Trong 5 tháng đầu năm 2024 có 97,299 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường, tăng gần 11% so với cùng kỳ năm 2023. Riêng trong tháng 5, cả nước có 11,391 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường, tăng gần 1%.

Về lượng giao dịch, theo số liệu từ các Sở Xây dựng, lượng giao dịch bất động sản (BĐS) đối với đất nền trong quý 1 có 97,659 giao dịch thành công, tăng 45% so với cùng kỳ; tuy nhiên căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm 19%, còn 35,853 giao dịch.

Bên cạnh đó, lãi suất tại các ngân hàng đang có xu hướng tăng trở lại, còn thị trường vàng đang “nhảy múa” chưa hồi kết. Ngoài ra, 3 bộ luật đã được thông qua nhưng vẫn chưa có hiệu lực, mà nếu có hiệu lực thì thường độ trễ luật mất khoảng 6 tháng, như vậy sẽ không tận dụng được nền lãi suất thấp như hiện nay.

Tại diễn đàn Tài chính-Bất động sản 2024 với chủ đề "Khơi dòng vốn, đón cơ hội phục hồi", một số lãnh đạo doanh nghiệp cho rằng với số liệu doanh nghiệp giảm như vậy, trong khi lượng giao dịch phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ (nhu cầu ở thật) lại có lượng giao dịch giảm, còn đất nền thì tăng, cho thấy thị trường đang có tính đầu cơ cao, không thể nào thị trường BĐS tích cực được, nhưng về thanh khoản thì có sự cải thiện.

Nói về vấn đề này, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cao cấp Savills Việt Nam chia sẻ, trên quy luật kinh tế về cung cầu, khi cung hạn chế mà nhu cầu cao thì giá tăng. Thời gian vừa qua, một số dự án đưa ra mức giá cao nhưng khả năng hấp thụ ít, tính thanh khoản về phân khúc căn hộ, nhà ở hạn chế, do sản phẩm này không đại diện cho mức thu nhập trung bình của người dân.

Về đất nền, trên thực tế, giao dịch phân khúc này rất nhiều, do nhà đầu tư không thể đầu tư vào các dự án đã hình thành vì giá cao, cũng có thể vựợt quá khả năng chi trả nên việc nhà đầu tư lựa chọn mua đất nền để tích lũy dài năm cũng là điều dễ hiểu.

Theo ông Khương, thị trường BĐS có tích cực hay không còn tùy theo cách đánh giá của mỗi người, nhưng trên quan điểm cá nhân, ông Khương nhận định thị trường BĐS hiện nay đang khá thận trọng.

Còn ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng thị trường BĐS sẽ có nhiều tín hiệu phục hồi từ cuối năm nay trở đi khi các chính sách mới thẩm thấu. Ông cho rằng thị trường BĐS đã vượt qua được thời điểm tồi tệ nhất.

Ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội chia sẻ, vừa qua Quốc hội, cũng như Chính phủ đã rất quyết tâm, nỗ lực để hoàn thiện các chính sách mới với thị trường BĐS, được thể hiện qua việc xem xét điều chỉnh thời điểm có hiệu lực thi hành sớm hơn (từ ngày 01/08/2024) đối với Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở và các nỗ lực này chắc chắn sẽ không suy giảm trong thời gian tới.

Với sự thay đổi của các luật mới, ông Hiếu khuyến nghị thay vì góp ý thêm để chỉnh sửa lại luật (thường phải mất 2-3 năm) thì ngay bây giờ doanh nghiệp nên cần tập trung và dành thời gian nhiều hơn để nghiên cứu kỹ các luật cũng như định vị, cơ cấu lại hoạt động sản xuất kinh doanh, xây dựng lại chiến lược để phù hợp.

Ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội

Đừng tô màu hồng cho thị trường

Bà Dương Thanh Thuỷ - Phó Chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy cho biết, thời gian vừa qua là thời điểm thị trường sàng lọc các doanh nghiệp BĐS. Câu chuyện pháp lý không phải là duy nhất, các chính sách Nhà nước đang dần hoàn thiện là một tín hiệu tích cực, do đó, đòi hỏi các doanh nghiệp BĐS cần phải tự nhìn lại, tự cơ cấu để chọn con đường phù hợp với xu thế mới, để duy trì, đón cơ hội phục hồi.

Tuy nhiên, bà Thủy cho rằng các chính sách của Nhà nước đang tác động rất lớn vào thị trường BĐS. Điển hình như Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản hiện đang chồng chéo nhau khiến doanh nghiệp gặp không ít khó khăn, làm cho nhiều dự án chậm trễ; trong đó, Tập đoàn Trung Thủy có dự án làm 8 năm qua, đã cất nóc, đến cuối tháng 12/2024 đủ điều kiện giao nhà nhưng vẫn chưa bán được bởi chưa được định giá. Hay Trung Thủy muốn làm nhà ở xã hội (NOXH) trên khu đất của doanh nghiệp cũng gặp không ít khó khăn khi triển khai.

Theo bà Thủy, muốn kéo giá BĐS xuống, thì phải xem lại giá đất, xem lại pháp lý, do tiền sử dụng đất chiếm tới 40-50% để hoàn thành giá trị BĐS.

Để thị trường BĐS có "gam màu hồng" như kỳ vọng và phù hợp túi tiền của người dân, các cơ quan quản lý Nhà nước cần xem xét lại giá đất, triển khai nhiều giải pháp để tháo gỡ khó khăn về pháp lý; còn đối với doanh nghiệp BĐS cần phải bình tĩnh làm đúng chức năng của mình, đừng làm bất ổn thị trường BĐS, bà Thủy nói.

Ngoài ra, bà Thủy cũng cho hay người Việt có tư duy mua BĐS để dành làm tài sản cho thế hệ sau, có thể là chung cư hoặc đất nền… Tuy nhiên, hiện chính sách căn hộ chỉ có giá trị 50 năm, vô tình đã khuyến khích người dân chuyển kênh đầu tư đa phần vào đất nền và từ đó có thể tạo ra những khu đô thị "ma”.

Vì vậy, mục tiêu duy nhất là các doanh nghiệp góp phần cùng Chính phủ tháo gỡ giúp thị trường BĐS trở về đúng giá trị thực cho đa phần người Việt có thể mua được. Và mấu chốt cuối cùng vẫn là giá đất và pháp lý tránh chồng chéo, để thị trường BĐS tự tìm ra con đường mà không cần phải tô màu hồng.

Bà Dương Thanh Thủy - Phó Chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy

Dòng chảy vốn đã được khơi thông?

Ông Nguyễn Đức Lệnh - Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước – Chi nhánh TPHCM cho biết, cơ chế chính sách tín dụng đã thẩm thấm và mang lại hiệu ứng là động lực tác động tín dụng thị trường BĐS trong 4 tháng đầu năm tại TPHCM.

Cụ thể, trong 4 tháng đầu năm, dư nợ tín dụng BĐS trên địa bàn TPHCM gần 982 ngàn tỷ đồng, tăng 1.61% so với cuối năm 2023 và chiếm 33% tổng dư nợ tín dụng BĐS cả nước; trong đó, lĩnh vực cho vay mua nhà và cho vay khu công nghiệp có mức tăng trưởng cao nhất.

Theo Chủ tịch HoREA, tuy lãi suất hiện nay thấp nhưng cần phải xử lý các khoản vay cũ với lãi suất đang còn rất cao và vấn đề pháp lý vướng mắc đang chiếm 70% của doanh nghiệp. Do đó, ông Châu đề xuất giải pháp phi tín dụng để tháo gỡ khó khăn cho chính hoạt động tín dụng.

Ông Châu cũng thông tin, nếu giải quyết được vấn đề pháp lý sớm, sẽ khởi động lại hàng trăm dự án trùm mềm, đắp chiếu hiện nay (riêng TPHCM hơn 148 dự án) sẽ góp phần tăng nguồn cung và nhiều chuyển biến tích cực sẽ đi theo. Ngân hàng cũng giải quyết được bài toán công nợ.

Nói về trái phiếu doanh nghiệp, ông Châu cho hay, nhờ sự hỗ trợ từ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã giúp doanh nghiệp có cơ chế, gia hạn trái phiếu, giúp trái phiếu hạ cánh mềm trong thời gian qua. Mặc dù vậy, trái phiếu đến hạn vào cuối năm 2024 đang là áp lực rất lớn đối với doanh nghiệp.

Để giải quyết vấn đề này, ông Hoàng Huy – Giám đốc phòng nghiên cứu khách hàng tổ chức khối phân tích của CTCP Chứng khoán Maybank đề cập 3 giải pháp để doanh nghiệp xử lý. Thứ nhất là vay vốn tín dụng ngân hàng, thứ 2 là đàm phán gia hạn trái phiếu và cuối cùng là phát hành vốn chủ sở hữu.

Về BĐS khu công nghiệp, ông Trương Khắc Nguyên Minh - Phó Tổng Giám đốc KCN Việt Nam cho rằng Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài. Thời gian qua Việt Nam nâng cấp quan hệ ngoại giao với các nước lớn, chuyển đổi mô hình truyền thống qua khu công nghiệp sinh thái để thu hút đầu tư. Đồng thời, cải thiện môi trường để nâng cao để cạnh tranh lành mạnh. Do đó, ông Minh đánh giá thị trường này vẫn còn tích cực cho đến hết năm nay.