MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Thị trường bất động sản 2026: Khó xuất hiện cú sốc từ lãi suất, giá sơ cấp sẽ tiếp tục tăng

Sau giai đoạn biến động mạnh và kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam bước qua năm 2025 với nhiều dấu hiệu ổn định hơn về chính sách, tín dụng và pháp lý. Năm 2026, bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục quá trình tái cấu trúc; trong đó lãi suất, nguồn cung nhà ở, tổ chức đô thị sau sáp nhập và sự dịch chuyển nhu cầu ở thực sẽ là những yếu tố định hình thị trường.

Lãi suất là yếu tố kiểm soát rủi ro, không phải động lực tăng trưởng

Năm 2026, lãi suất tiếp tục là yếu tố then chốt, đóng vai trò như một công cụ kỹ thuật để kiểm soát tín dụng bất động sản hơn là yếu tố kích thích tăng trưởng.

Theo nhận định của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở, CBRE Việt Nam - lãi suất có tác động rất lớn đến nhu cầu và quyết định mua nhà. Do đó, đây sẽ là công cụ chính để điều tiết dòng vốn vào bất động sản. Dù giai đoạn cuối năm 2025 đã rục rịch tăng, nhưng dự báo cho năm 2026, mặt bằng lãi suất sẽ vẫn duy trì ở mức tương đối ổn định để giữ nhịp phục hồi cho thị trường.

Sự thận trọng của cơ quan quản lý trong việc điều hành chính sách tiền tệ xuất phát từ bài học kinh nghiệm của năm 2023. Thị trường đã phải mất tới 2 năm mới có thể gượng dậy sau những biện pháp mạnh tay. Vì vậy, Chính phủ hiểu rõ rằng, nếu điều chỉnh không khéo léo trong bối cảnh dư nợ bất động sản đang rất lớn như hiện nay, hệ quả có thể làm gãy đổ cả chuỗi tín dụng liên quan. Do đó, trách nhiệm của các ngân hàng trong năm 2026 không chỉ là cho vay mà còn là điều tiết dòng vốn sao cho phục vụ đúng nhu cầu lành mạnh của người mua nhà có nhu cầu thực.

Một điểm sáng đáng chú ý là sự xuất hiện của các gói kích thích tài chính đặc thù. Trong năm tới, các chính sách lãi suất ưu đãi dành cho người chưa có nhà ở, người có thu nhập thấp, đặc biệt là nhóm đối tượng trẻ tuổi được kỳ vọng sẽ trở thành đòn bẩy quan trọng giúp khai thông thanh khoản cho các phân khúc bình dân.

Thay đổi không gian phát triển sau sáp nhập

Ông Kiệt đánh giá việc TPHCM sáp nhập với các tỉnh lân cận như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang tạo ra một cấu trúc thị trường hoàn toàn mới, với các phân cực đầu tư rõ rệt. Mỗi khu vực sẽ đảm nhận một vai trò chuyên biệt, giúp nhà đầu tư có nhiều sự lựa chọn hơn, tùy theo khẩu vị rủi ro và mục tiêu tài chính.

Ví dụ, TPHCM (cũ) sẽ là nơi đặt trọng tâm phát triển các phân khúc bất động sản cao cấp và hạng sang nhằm phục vụ nhu cầu khai thác dòng tiền hoặc cho thuê. Trong khi đó, khu vực Bình Dương (cũ) được định vị là "thủ phủ" của các sản phẩm căn hộ tầm trung, đáp ứng lượng lớn nhu cầu ở thực của người lao động. Còn Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) sẽ tận dụng lợi thế về hạ tầng giao thông để phát triển mạnh các dòng bất động sản gắn liền với sân bay, dịch vụ logistics và du lịch nghỉ dưỡng.

Mặt khác, sau khi sáp nhập, thị trường đã có sự phục hồi rõ ràng hơn. Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - cho biết trong năm qua, thị trường Bình Dương đã có hơn 25 dự án chào bán, cung ứng ra thị trường khoảng 26 ngàn sản phẩm; TPHCM cũ cũng góp khoảng 10 ngàn sản phẩm.

Giải bài toán nguồn cung thông qua nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền

Vấn đề thiếu hụt nguồn cung vẫn là bài toán hóc búa mà thị trường kỳ vọng sẽ có lời giải trong năm 2026, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ.

Ông Tuấn chỉ ra rằng, hiện tại vẫn còn những điểm nghẽn trong khâu phê duyệt dự án và giao quyền triển khai. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, các chính sách tháo gỡ về giao đất và phê duyệt giá bán được kỳ vọng sẽ giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, từ đó thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tham gia vào phân khúc này.

Về chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG) Nguyễn Xuân Quang đánh giá: đây là chính sách mang tính nhân văn và bền vững, vấn đề hiện nay chỉ còn là thời gian để chính sách thực sự lan tỏa. Bên cạnh đó, khái niệm nhà ở vừa túi tiền (hay affordable housing) cũng đang được Bộ Xây dựng thúc đẩy mạnh mẽ. Nếu được Quốc hội thông qua các cơ chế về quy hoạch, tiêu chuẩn và thuế hỗ trợ, phân khúc này sẽ trở thành động lực chính giúp thị trường có thêm nhiều sản phẩm, từ đó giúp giá bất động sản ổn định hơn.

Nói về sự hấp dẫn của nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã đưa ra một lộ trình tài chính rất cụ thể cho người mua nhà. Với một căn nhà ở xã hội 70m2 có giá khoảng 29 triệu đồng/m2 (tổng giá trị khoảng 2 tỷ đồng), người mua chỉ cần chuẩn bị 400 triệu đồng (20%), phần còn lại vay ưu đãi trong 25 năm. Với mức trả góp trung bình 8 triệu đồng/tháng, tương đương tiền thuê nhà, thì người dân hoàn toàn có thể sở hữu nhà sau một thời gian nhất định. Đây có thể là chìa khóa để giải quyết nhu cầu ở thực cho đại bộ phận cư dân đô thị.

Giá bán sơ cấp dự kiến tiếp tục tăng

Ông Tuấn đánh giá giai đoạn khó khăn nhất của thị trường đã chính thức khép lại. Trong năm 2026, câu chuyện giá giảm sẽ không còn hiện hữu, thay vào đó là xu hướng điều chỉnh tăng, đặc biệt là tại các phân khúc khan hiếm thuộc thị trường trung tâm.

Có 4 yếu tố chính sẽ trực tiếp tác động đến biểu đồ giá trong năm 2026. Thứ nhất là sự thay đổi của bảng giá đất. Tại TPHCM, dự thảo bảng giá đất mới với mức tăng lên đến 34% ở nhiều khu vực sẽ tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu tư và đẩy chi phí đầu vào của các dự án lên cao.

Thứ hai là tín dụng. Nếu lãi suất không được kiểm soát tốt, kịch bản biến động giá như năm 2022 có thể lặp lại, dù lần này thị trường đã ổn định hơn nhờ sự tập trung vào các dự án có tính pháp lý cao.

Thứ ba là tính độc quyền về giá của các chủ đầu tư tại những khu vực trung tâm có nguồn cung cực kỳ hạn chế.

Cuối cùng là sức bật từ hạ tầng, minh chứng rõ nhất là thông tin nối metro sang Bình Dương đã khiến giá bất động sản tại đây tăng 30% so với đầu năm.

Ở góc nhìn chính sách, Chủ tịch HoREA cho rằng, khi các vướng mắc về thể chế được tháo gỡ, nguồn cung sẽ tăng lên và thị trường kích hoạt quy luật cạnh tranh. Khi đó, nếu các doanh nghiệp theo đuổi phân khúc cao cấp gặp khó về thanh khoản, họ buộc phải chuyển hướng sang làm nhà ở giá vừa túi tiền để đảm bảo dòng tiền, giúp thị trường tự điều chỉnh về trạng thái cân bằng.

Các thương vụ M&A sắp tới không đơn thuần là thâu tóm quỹ đất mà là sự kết hợp giữa nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quốc tế và sự am hiểu địa phương của doanh nghiệp trong nước.

Những thương vụ sẽ mang lại 3 tác động tích cực lớn, gồm: tạo nền tảng tài chính vững mạnh hơn cho dự án, nâng cao tiêu chuẩn xây dựng và thúc đẩy mặt bằng chất lượng công trình trên toàn thị trường. Dù vậy, một hệ quả tất yếu là các dự án sau M&A thường có giá bán cao hơn, tạo hiệu ứng tâm lý tăng giá cho các khu vực xung quanh. Ví dụ điển hình là thị trường Bình Dương đã chứng kiến mức giá tăng từ 40 triệu đồng/m2 lên 60-70 triệu đồng/m2 sau khi thu hút mạnh dòng vốn đầu tư nước ngoài.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn