Thị trường bất động sản 2023 tiếp tục gặp khó

Chuyên gia nhận định “bức tranh” bất động sản năm cuối năm 2022 và đầu năm 2023 chưa sáng sủa, bởi việc thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản vẫn còn nhiều vướng mắc.

Chia sẻ tại tọa đàm bất động sản vừa diễn ra, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho biết, thị trường bất động sản năm 2022 có hai giai đoạn, nói vui là “đầu năm hưng phấn, giữa và cuối năm trầm lắng”.

Nguồn cung và cầu đều giảm mạnh. Câu chuyện cấp phép, câu chuyện xin các dự án mới đều giảm. Trong khi đó giá đi ngang (có giảm nhẹ với đất nền hoặc tăng nhẹ với căn hộ...). Lượng giao dịch và khả năng hấp thụ cũng giảm mạnh, doanh thu sụt giảm. Tái cấu trúc, sàng lọc, M&A diễn ra. Tác động này lan sang cả các lĩnh vực khác khá rõ nét, ví dụ như chứng khoán, nguyên vật liệu, xây dựng…

Nói về nguyên nhân chính của sự sụt giảm thị trường bất động sản thời gian qua, TS. Cấn Văn Lực nêu 6 thành tố chi phối và tác động đến thị trường bất động sản đó là: Tài chính; quy hoạch và cơ sở hạ tầng; tính pháp lý; thông tin, dữ liệu, tính minh bạch; mối quan hệ cung - cầu và giá; kinh tế vĩ mô. Nếu chúng ta đánh giá nguyên nhân sụt giảm hay tăng mạnh thì cũng đều phải xoay quanh 6 thành tố này. Trong đó có những cái trước mắt và có cả những cái lâu dài. Hy vọng thị trường trong năm tới sẽ phục hồi dần.

Để làm được điều đó, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thứ nhất cần phải giải quyết các vấn đề về pháp lý. Thứ hai là gỡ nút thắt vốn (trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản). Thứ ba, phải tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với thị trường bất động sản. Liệu có nên kích cầu hay không? Nhìn sang Trung Quốc, họ có những gói lớn để kích cầu như trợ cấp lãi suất, cho người dân vay tiền… Đối với thị trường bất động sản Việt Nam, theo tôi cần phải suy nghĩ và bàn thêm.

Thứ tư, chúng ta phải kiểm soát rủi ro hệ thống, liên thông giữa tài chính, bất động sản hay các vấn đề khác. Tức là phải khéo khoanh vùng. Bất động sản là ngành chủ lực về vốn hóa, đứng thứ hai về phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường. Cuối cùng, là cần tái cơ cấu và chuẩn bị nền tảng cho tương lai.

Cơ cấu nguồn vốn bất động sản trong 10 tháng đầu năm 2022: Tín dụng chiếm khoảng 70%, cổ phiếu khoảng 2%, vốn tự có khoảng 10%, TPDN khoảng 10%, vốn FDI khoảng 7% Cấu trúc vốn như trên chưa phản ánh sự phát triển bền vững của bất động sản.

"Theo tôi, cấu trúc vốn phải thay đổi. Cụ thể, hệ thống ngân hàng chỉ nên chiếm 50%. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản mới không nghĩ nhiều đến vốn ngân hàng, không phụ thuộc vào vốn ngân hàng quá nhiều", TS. Cấn Văn Lực nói.

Theo TS. Cấn Văn Lực, đối với doanh nghiệp bất động sản, cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Cần có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong hai năm. Cần lại niềm tin thì phải giữ vững lời hứa trả nợ đúng hạn. Cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận chương trình phục hồi. Hơn nữa, cần phải phục hồi xanh, tăng trưởng xanh. Hiện nay, bất động sản xanh đang là xu thế.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản cần phải chuyển đổi số để kịp thời đón đầu xu hướng mới. Trong đó việc thích ứng để có thể quản lý thay đổi, quản lý rủi ro... là điều tất yếu.

Đồng thời, cần có phương án cụ thể, khả thi đối với trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn giai đoạn 2023 - 2024. Từ nay đến hết 2022 và 2023 sẽ cần phải vững tâm vượt khó để tạo nền tảng trong tương lai...

Trong khi đó, nhiều chuyên gia nhận định “bức tranh” bất động sản cuối năm 2022 và đầu năm 2023 chưa sáng sủa, bởi việc thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản vẫn còn vướng mắc. Nếu pháp lý được tháo gỡ cho các dự án bất động sản đang vướng mắc thì đây có thể là điểm sáng cho thị trường này.

Chia sẻ tại một diễn đàn bất động sản diễn ra mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường có sự lệch pha, thiếu an toàn, thiếu ổn định do có sự chồng chéo giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 cùng các văn bản dưới luật… dẫn đến nhiều dự án vướng mắc nên nguồn cung thị trường bất động sản thời gian qua không đáp ứng được nhu cầu… kéo giá nhà, đất, căn hộ tăng cao.

Ông Châu cho rằng năm tới được coi là "cơ hội vàng" để giải quyết những khó khăn, chồng chéo những vấn đề vướng mắc của thị trường bất động sản, bởi Nghị quyết 18-NQ/TW sẽ tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao…

“Việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan đang được Quốc hội xem xét, một khi được thực thi sẽ tháo gỡ vướng mắc nguồn cung bất động sản…”, ông Châu nói.