'Tháo gỡ pháp lý bất động sản là chìa khóa phục hồi thị trường trái phiếu'

FiinRatings nhận định việc rà soát và tháo gỡ pháp lý cho các dự án bất động sản là chìa khóa để không chỉ thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng bất động sản mà cả hoạt động tự điều tiết như chuyển nhượng dự án hồi phục.

Trong báo cáo mới đây, FiinRatings dự báo kênh huy động trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) sẽ chưa thể hồi phục về quy mô một cách mạnh mẽ và sôi động cho đến hết nửa đầu năm 2023.

Dự báo của đơn vị này được dựa trên hai cơ sở chính. Một là, cần thời gian để kênh trái phiếu trở lên hấp dẫn trở lại so với các kênh đầu tư thay thế khác, đặc biệt so với lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng và các sản phẩm như chứng chỉ tiền gửi. Hai là, các biện pháp chính sách can thiệp qua tín dụng ngân hàng, tháo gỡ pháp lý bất động sản và trực tiếp cho TPDN hiện nay vẫn đang trong giai đoạn trao đổi và thiết kế. Trong trường hợp được triển khai từ quý 2/2023, hoạt động huy động TPDN có thể có cơ hội bắt đầu hồi phục từ đầu quý 3/2023.

FiinRatings cho rằng có một số chuyển biến kỳ vọng hỗ trợ cho sự khôi phục của hoạt động phát hành TPDN trong 2023, điển hình như triển khai chính sách tín dụng bất động sản. Điều này sẽ là giải pháp tốt cho thị trường và cho cả hai phía là ngân hàng và doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, Nghị định 65 có một số dự thảo sửa đổi ở góc độ tạo đà cho hoạt động phát hành TPDN, hoặc luân chuyển giữa kênh tín dụng ngân hàng và TPDN sẽ diễn ra theo khuôn khổ quy định mới này. Theo nhóm phân tích này, điểm mấu chốt là các doanh nghiệp thực hiện tái cấu trúc nợ cần minh bạch thông tin về mục đích sử dụng vốn TPDN cho hoạt động tái cơ cấu nợ ở các chương trình dự án cụ thể theo yêu cầu của Nghị định 65. Sẽ có sự hỗ trợ bởi NHNN thông qua các tổ chức tín dụng, trong đó chấp nhận chưa hạ chuẩn phân loại nợ vào nợ xấu cho các doanh nghiệp vẫn đáp ứng được các tiêu chí và điều kiện cho vay, song song với việc thỏa thuận với trái chủ về việc giãn kỳ hạn thanh toán nợ cùng với các điều khoản mới đi kèm.

FiinRatings nhấn mạnh việc triển khai đồng bộ giữa việc triển khai tín dụng bất động sản và tái cơ cấu TPDN sẽ góp phần giải quyết một phần áp lực đáo hạn 205.000 tỷ đồng TPDN đáo hạn trong năm 2023, trong đó 104.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn từ các doanh nghiệp bất động sản.

Cũng theo FiinRatings, điểm nghẽn pháp lý là một trong những vấn đề trọng yếu đối với các doanh nghiệp và dự án bất động sản hiện nay. Do đó, việc rà soát và tháo gỡ pháp lý cho bất động sản sẽ là chìa khóa cho sự khôi phục của không chỉ thị trường TPDN, tín dụng bất động sản mà cả hoạt động tự điều tiết như chuyển nhượng dự án/ M&A. Bởi khi yếu tố pháp lý bất động sản chưa được giải quyết, doanh nghiệp không thể mở bán cho dù chấp nhận giảm giá bán và dẫn tới nguồn thu lớn nhất là từ khách hàng mua nhà chưa được khơi thông. Việc tiến độ giải quyết thủ tục bị kéo dài khiến việc triển khai nhiều dự án bị chậm tiến độ.

Thực tế cho thấy số cung căn hộ mới đã giảm từ 112 nghìn căn vào 2018 xuống còn 20 nghìn căn vào 2022. Ngoài ra, số ngày quay vòng hàng tồn kho bình quân của doanh nghiệp bất động sản cũng tăng 1,38 lần sau 5 năm, kéo dài thời gian thu hồi vốn của doanh nghiệp. Điều này có thể ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của bản thân chủ đầu tư, gây suy giảm khả năng thực hiện các nghĩa vụ nợ.

"Do đó, chúng tôi kỳ vọng sẽ có những chính sách cụ thể về việc giảm lãi suất cho vay đối với với người mua nhà, nhất là cho phân khúc hạng trung trở xuống đến nhà ở xã hội. Điều này nên được thực hiện song song cùng các biện pháp khác như tháo gỡ pháp lý bất động sản do đây là nguồn thu lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản, chứ không phải là tín dụng ngân hàng hay TPDN", FiinRatings cho hay.

Ngoài ra, FiinRatings kiến nghị cần hiệu lực hóa các biện pháp chống đầu cơ bất động sản nhà ở như một số kiến nghị, bao gồm đánh thuế sở hữu nhiều tài sản bất động sản hay đánh thuế sở hữu bất động sản siêu cao cấp hoặc biệt thự. Đồng thời kỳ vọng Chính phủ triển khai các giải pháp mang tính kiểm soát chu kỳ tín dụng khép kín. Tức là, tín dụng chảy từ ngân hàng đến người mua nhà đến chủ đầu tư rồi quay về để ngân hàng kiểm soát đúng dòng tiền.