Thanh khoản suy yếu, vì sao giá nhà vẫn neo cao?

Theo chuyên gia VARS, chi phí đất đai, xây dựng, thủ tục đầu tư tạo áp lực lên giá thành bất động sản. Bên cạnh đó, kỳ vọng lợi nhuận và hoạt động đầu cơ khiến giá bán khó điều chỉnh tương ứng với sức mua.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường căn hộ tại các đô thị lớn đã có dấu hiệu chững lại về giá trong năm 2026, song mặt bằng chung vẫn ở mức cao.

Trong quý 2/2026, giá bán căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 123 triệu đồng/m², giảm khoảng 7% trong 6 tháng đầu năm sau khi lập đỉnh vào cuối năm 2025. Tại TPHCM, giá đạt khoảng 108 triệu đồng/m², gần như đi ngang so với quý trước và tăng khoảng 3% so với cuối năm 2025. Đà Nẵng ghi nhận mức giá khoảng 91 triệu đồng/m², tương đương quý trước và tăng khoảng 5% trong nửa đầu năm.

Chỉ số giá căn hộ chung cư tại các thành phố lớn. Nguồn: VARS

Một nguyên nhân khiến giá khó giảm là chi phí phát triển dự án vẫn chịu áp lực từ nhiều phía. Theo phân tích của TS. Nguyễn Văn Đính, giá thành bất động sản được cấu thành từ nhiều khoản chi phí phát sinh trong suốt quá trình chuẩn bị và triển khai dự án.

Cụ thể, chi phí đất đai gồm đền bù, giải phóng mặt bằng và các nghĩa vụ tài chính liên quan, chiếm khoảng 30-35% tổng mức đầu tư.

Chi phí xây dựng chiếm khoảng 45-60%, thủ tục đầu tư khoảng 10-15% và chi phí vốn khoảng 8-15%, tùy thời gian triển khai và điều kiện tài chính của doanh nghiệp.

Thủ tục kéo dài khiến doanh nghiệp phát sinh thêm chi phí vận hành, lãi vay và các nghĩa vụ tài chính liên quan. Ngoài ra, chi phí hạ tầng kỹ thuật, hệ thống tiện ích và quản lý cũng được đề cập trong cấu trúc chi phí bất động sản, đã góp phần làm gia tăng áp lực lên giá bán.

Đáng chú ý, giá bán bất động sản không hoàn toàn đồng nhất với giá thành phát triển dự án. Ngoài chi phí đầu tư, mức giá còn bao gồm lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư, giá trị thương hiệu, chất lượng sản phẩm, tiện ích, vị trí và điều kiện cung - cầu tại từng khu vực.

Cấu trúc giá bán hình thành theo cơ chế thị trường. Nguồn: VARS

Ở thị trường thứ cấp, hoạt động mua đi bán lại cũng có thể đẩy giá lên cao khi người nắm giữ tài sản kỳ vọng thu lợi nhuận từ các giao dịch tiếp theo.

Chủ tịch VARS cho rằng nhà đầu tư thường kỳ vọng mức sinh lời cao hơn chi phí cơ hội của dòng vốn, bao gồm lãi suất tham chiếu và tác động của lạm phát. Tuy nhiên, đây chỉ là kỳ vọng, không phải mức lợi nhuận được bảo đảm.

Rủi ro xuất hiện khi giá tăng chủ yếu nhờ kỳ vọng tăng giá, thay vì nhu cầu sử dụng hoặc khả năng khai thác thực tế. Khi đó, giá giao dịch có thể vượt xa giá trị sử dụng của tài sản, khiến người mua sau đối mặt với rủi ro thanh khoản cao hơn.

Để đưa giá nhà về mức phù hợp với khả năng chi trả, Chủ tịch VARS kiến nghị điều chỉnh cơ cấu nguồn cung theo nhu cầu thực tế, hạn chế tập trung quá mức vào phân khúc cao cấp và hạng sang, đồng thời thúc đẩy nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà cho thuê.

Bên cạnh đó, cần rút ngắn thủ tục đầu tư, tháo gỡ vướng mắc về đất đai và giải phóng mặt bằng, có chính sách tín dụng phù hợp cho dự án và người mua nhà. Việc xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản minh bạch, cùng các biện pháp ngăn chặn hành vi đầu cơ và đẩy giá, cũng được xem là giải pháp cần thiết.

Theo chuyên gia, bài toán giá nhà không thể giải quyết chỉ bằng việc tăng nguồn cung hay điều chỉnh giá bán trong ngắn hạn. Việc kiểm soát chi phí đầu vào, nâng cao hiệu quả triển khai dự án và hạn chế các yếu tố đẩy giá mới có thể giúp thị trường cân bằng hơn giữa giá bán và sức mua.