Sóng ngầm tỷ USD đổ vào khu công nghiệp

Bất chấp những bất ổn từ chính sách thuế quan Mỹ, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang cho thấy sức phục hồi đáng chú ý. Dòng vốn FDI tiếp tục gia tăng, tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao, trong khi cuộc đua giành quỹ đất công nghiệp chất lượng đang bước sang giai đoạn mới.

Với vốn FDI đăng ký đạt 40,6 tỷ USD trong 8 tháng đầu năm 2026 và diện tích đất công nghiệp cho thuê mới tăng 60% trong nửa đầu năm, triển vọng dài hạn của nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp đang dần sáng rõ.

Sau giai đoạn chịu sức ép từ chính sách thương mại Mỹ, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực.

Theo dữ liệu thị trường, trong 8 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký đạt 40,6 tỷ USD, tăng 55% so với cùng kỳ. Vốn thực hiện đạt 17,3 tỷ USD, tăng 12%, cho thấy dòng vốn đầu tư nước ngoài vẫn duy trì sức hút đáng kể.

Đáng chú ý, diện tích đất công nghiệp cho thuê mới trong nửa đầu năm đạt khoảng 500 ha, tăng 60% so với cùng kỳ, sau khi giảm 30% trong năm 2025.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình duy trì quanh 82%, phản ánh nhu cầu mở rộng sản xuất vẫn hiện hữu bất chấp những biến động thương mại quốc tế.

Về giá thuê, thị trường phía Bắc ghi nhận mức bình quân khoảng 142 USD/m²/kỳ thuê, trong khi phía Nam đạt 186 USD/m²/kỳ thuê.

Những con số này cho thấy lợi thế cạnh tranh của Việt Nam không còn đơn thuần nằm ở chi phí nhân công thấp mà đang chuyển dịch sang hạ tầng, logistics và khả năng kết nối chuỗi cung ứng toàn cầu.

Cổ phiếu khu công nghiệp bước vào cuộc phân hóa

Sự phục hồi của dòng vốn FDI mở ra dư địa tăng trưởng cho các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn như KBC, IDC, BCM, SZC và SIP.

Tuy nhiên, triển vọng lợi nhuận giữa các doanh nghiệp không hoàn toàn đồng đều.

Theo một số dự phóng, KBC có thể đạt doanh thu gần 10.600 tỷ đồng trong năm 2026, tăng 58% so với cùng kỳ, với lợi nhuận gần 2.800 tỷ đồng, tăng 33%.

Ở chiều ngược lại, SZC được dự báo doanh thu giảm 32%, còn khoảng 744 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận giảm 52% xuống 164 tỷ đồng.

Sự chênh lệch này phản ánh tác động từ tiến độ bàn giao đất, cơ cấu khách thuê và thay đổi phương pháp ghi nhận doanh thu.

Đáng chú ý, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất cao su có khả năng chuyển đổi sang khu công nghiệp như GVR và PHR cũng đứng trước cơ hội mở rộng nguồn thu.

Trong dài hạn, hệ thống cao tốc, cảng biển và sân bay mới sẽ tiếp tục định hình bản đồ khu công nghiệp Việt Nam.

Dù vậy, áp lực thuế quan, chi phí đầu tư hạ tầng và yêu cầu ngày càng cao về tiêu chuẩn môi trường vẫn là những thách thức đáng kể.

Thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng hạ tầng và khả năng thu hút doanh nghiệp công nghệ cao, thay vì chỉ dựa vào lợi thế giá thuê thấp.