Savills: Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ tái định giá

Theo Savills, sau giai đoạn hoạt động kém hiệu quả và chịu áp lực giảm giá do những thay đổi mang tính cấu trúc, thị trường bất động sản Việt Nam đã bước vào chu kỳ tái định giá.

Báo cáo Savills Impacts cho biết 5 năm trở lại đây, kinh tế toàn cầu đã chuyển sang giai đoạn biến động hơn với lạm phát quay trở lại, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao hơn và rủi ro gia tăng.

Bên cạnh đó, sự phát triển nhanh của công nghệ, xu hướng phân mảnh kinh tế và các yếu tố địa chính trị đang tái định hình cách thị trường vận hành.

Diễn biến này trái ngược với thời kỳ trước đây, khi môi trường vĩ mô tương đối ổn định trong thời gian dài. Nhiều quy luật quen thuộc của thị trường và hành vi đầu tư đang dần thay đổi, khiến các giả định trước đây không còn phù hợp.

Theo Savills, trái phiếu ngày càng biến động và không còn được xem là tài sản an toàn trong mọi hoàn cảnh. Vàng vốn là kênh trú ẩn truyền thống, cũng chịu tác động lớn hơn từ dòng vốn đầu cơ. Trong khi đó, đồng USD có nhiều thời điểm suy yếu bất chấp tâm lý né tránh rủi ro gia tăng.

Đáng chú ý, mối quan hệ đối nghịch giữa cổ phiếu và trái phiếu (nền tảng của chiến lược phân bổ danh mục 60:40) đã suy yếu, thậm chí có lúc đảo chiều.

Ông Martin Towns, Giám đốc Toàn cầu mảng Bất động sản tại M&G Investments cho biết, sau giai đoạn hoạt động kém hiệu quả và chịu áp lực giảm giá do những thay đổi mang tính cấu trúc, thị trường bất động sản đã bước vào chu kỳ tái định giá.

Khi dòng vốn quay trở lại, các lợi thế cốt lõi của loại tài sản này như tạo thu nhập ổn định, đa dạng hóa danh mục và hỗ trợ phòng ngừa lạm phát là những yếu tố tạo nên sức hấp dẫn của bất động sản.

Tuy nhiên, hiệu suất đầu tư sẽ không đồng đều giữa các phân khúc. Kết quả sẽ phụ thuộc vào khả năng chọn lọc, tập trung vào những thị trường có nền tảng bền vững, đáp ứng được những yêu cầu ngày càng cao của nền kinh tế mới. Đây cũng không còn là giai đoạn phù hợp với chiến lược đầu tư thụ động.

Ba chuyển dịch lớn của bất động sản Việt Nam

Đối với thị trường Việt Nam, bà Nguyễn Lê Dung -Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội nhận định năm 2026 đang chứng kiến 3 thay đổi đáng chú ý gồm áp lực lãi suất gia tăng, sự lệch pha giữa tín dụng và nguồn vốn, cùng những điều chỉnh trong khung pháp lý.

Theo đó, mặt bằng lãi suất VNĐ duy trì cao khiến người mua thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy tài chính, đồng thời thúc đẩy xu hướng đầu tư dài hạn. Cùng với đó, tín dụng ngày càng được kiểm soát chặt chẽ hơn, buộc doanh nghiệp phải chủ động nguồn vốn và nâng cao tính minh bạch trong hoạt động.

“Thị trường đang hình thành một cơ chế sàng lọc rõ ràng hơn, khi năng lực tài chính và khả năng phát triển dự án bài bản trở thành yếu tố then chốt để duy trì niềm tin của nhà đầu tư, đặc biệt là dòng vốn tổ chức”, bà Dung nhận định.

Ở khía cạnh pháp lý, việc áp dụng khung giá đất mới có thể làm gia tăng chi phí phát triển dự án. Dù vậy, các cải cách về thủ tục hành chính cùng định hướng quy hoạch dài hạn được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho những dự án quy mô lớn, phát triển đồng bộ và chuyên nghiệp hơn.

Bên cạnh đó, nguồn cung tiếp tục dịch chuyển về các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh, góp phần hình thành mặt bằng giá phân hóa rõ ràng hơn, đồng thời cải thiện khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.

Cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn

Trong bối cảnh thị trường đang tái cân bằng, các chuyên gia Savills Việt Nam cho rằng các chủ đầu tư cần điều chỉnh chiến lược theo hướng bám sát nhu cầu ở thực, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền nhằm cải thiện thanh khoản và duy trì sức hấp thụ.

Đồng thời, xu hướng tái cơ cấu danh mục theo hướng gia tăng tỷ trọng các tài sản tạo dòng tiền ổn định như văn phòng, khách sạn và căn hộ dịch vụ được kỳ vọng sẽ giúp giảm thiểu rủi ro chu kỳ và nâng cao hiệu quả đầu tư dài hạn.

Theo Savills, giai đoạn điều chỉnh hiện nay cũng mở ra cơ hội M&A đối với các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, nhất là khi nhiều quỹ đất và dự án có nền tảng tốt đang chịu áp lực về dòng vốn.

Đối với người mua nhà và nhà đầu tư cá nhân, trọng tâm đang dần chuyển từ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sang tích lũy tài sản dài hạn và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền. Trong môi trường ngày càng sàng lọc, các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng và được phát triển bởi những chủ đầu tư có năng lực được dự báo sẽ tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường.