"Pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất của thị trường BĐS"

​Đây là ý kiến của TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia về việc nhận diện vướng mắc, nguyên nhân gây tắc nghẽn thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam.

Tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc – Thúc đẩy tăng trưởng” do Báo Đầu tư tổ chức sáng 19/04, các chuyên gia đã cùng thảo luận và đưa ra các giải pháp thực tế nhằm đẩy nhanh tốc độ phục hồi, phát triển bền vững thị trường địa ốc, qua đó hỗ trợ cho tăng trưởng kinh tế nói chung.

Nói về tầm quan trọng của thị trường BĐS với nền kinh tế, chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia nhấn mạnh thị trường bất động sản là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị bất động sản.

Cụ thể, có 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0.5 - 1.7 lần. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng chiếm 6.2% GDP, du lịch 7.2% GDP (năm 2019), lưu trú - ăn uống 2.27% GDP và tài chính - ngân hàng 4.76% GDP năm 2022.

Bên cạnh đó, ngành BĐS xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Lũy kế đến hết quý 1/2023, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực BĐS đạt gần 66.7 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn FDI đăng ký.

Ngoài ra, TS. Cấn Văn Lực lưu ý về tứ giác liên thông, liên quan mật thiết giữa 4 thị trường là ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm và BĐS. Nếu một trong 4 lĩnh vực này xảy ra vấn đề thì ảnh hưởng đến các lĩnh vực kia và ảnh hưởng chung đến nền kinh tế.

Vị chuyên gia nhận định, có 6 yếu tố chính tác động tới bất động sản gồm, kinh tế vĩ mô (lạm phát, lãi suất, tỷ giá, cung tiền, đầu tư…); môi trường pháp lý, cách thức quản lý và giám sát bất động sản (vấn đề về quản lý và giám sát); quy hoạch và kết cấu hạ tầng; tài chính (nguồn vốn, thuế và phí, thị trường sơ cấp và thứ cấp giao dịch bất động sản); cung cầu và giá cả; thông tin dữ liệu minh bạch.

Tuy nhiên, hiện nay, cần tập trung chính vào pháp lý và tài chính. Trong đó, pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất, xuất phát từ một số nguyên nhân sau:

Thứ nhất, quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư...; trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ....

Tiếp đến, quy định pháp lý nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai. Ví dụ, pháp luật chưa có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và chuyển nhượng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, dẫn đến ách tắc, tồn đọng nhiều dự án... (mới được tháo gỡ một phần bởi Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 03/04/2023)…

Cuối cùng là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy…; làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.

Về vấn đề nguồn vốn, vốn tín dụng bất động sản ước tăng khoảng 3% (cao hơn mức tăng tín dụng chung là 2,06%) so với cuối năm 2022. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản đến hết tháng 02/2023 khoảng 2.6 triệu tỷ đồng, chiếm 21.2% tổng dư nợ của nền kinh tế; trong đó, cho vay nhà ở ước chiếm 67%, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 33% (theo Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng).

Trong khi đó, vốn tư nhân đầu tư vào ngành này giảm mạnh khi số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới trong quý vừa qua là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2%; vốn đăng ký 53,000 tỷ đồng (giảm 60.5%); hơn 800 doanh nghiệp hoạt động trở lại (giảm 2.6%) so với cùng kỳ 2022.

Ngoài ra, còn vướng mắc về cung cầu giá cả. Do vướng pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời do vậy dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội.... Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao so với thu nhập người dân, lên đến 23.5 năm đối với người có thu nhập trung bình.

Phần lớn khủng hoảng bắt đầu từ thị trường bất động sản

Về ảnh hưởng liên đới của bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, chỉ ra rằng mỗi khi thị trường bất động sản lao dốc thì chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng đều giảm sút và rơi vào cảnh khó khăn.

"Nếu không đủ năng lực tài chính để xử lý thì sẽ lan sang nhiều lĩnh vực khác. Bất động sản là ngành quan trọng với nền kinh tế, có độ lan toả cao và là một ngành luôn tạo ra khủng hoảng kinh tế", TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

Theo nghiên cứu về khủng hoảng từ những năm 1970 tới nay, chỉ có hai nguyên nhân của khủng hoảng kinh tế là tỷ giá hối đoái (gần đây ít xảy ra vì cơ chế thả nổi) và thị trường bất động sản. Trong 15 năm trở lại đây, phần lớn khủng hoảng bắt đầu từ thị trường bất động sản.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, vấn đề không chỉ là tìm cách phục hồi thị trường, mà còn là ngăn chặn rủi ro lớn với hệ thống ngân hàng, thị trường tài chính. Cần tranh thủ làm thật nhanh những quyết định, cơ chế đã được ban hành. Chúng ta chưa bước tới bờ vực nhưng phải hành động thật nhanh nếu không sẽ không kịp.

Hai đối tượng nên tập trung hiện nay, thứ nhất là các doanh nghiệp bất động sản đang điêu đứng. Đây là nhóm không có khả năng tiếp cận vốn mới từ ngân hàng, đang trong quá trình đàm phán tái cấu trúc, đảo nợ…

Thứ hai là người mua bất động sản theo hướng đầu tư, những người phải vay tiền ngân hàng để mua bất động sản, hiện phải chịu lãi vay cao, không thanh khoản được bất động sản đã mua. Đối tượng này nợ ngân hàng và nếu xảy ra vấn đề thì cả người vay và nhà băng cho vay phải gánh chịu hậu quả.