MỚI

Thiệp năm mới độc lạ

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Phần 2: Hiểu đúng mô hình của doanh nghiệp BĐS nhà Khang Điền - Mục tiêu nắm bắt cơ hội đầu cơ cổ đất và quản trị rủi ro hiệu quả

Đôi lời tác giả gửi gắm: Hôm nay là ngày 8/8/2025, nhân dịp cổ phiếu KDH vượt ngưỡng kháng cự và tăng hơn 10% chỉ trong 2 phiên, tác giả muốn chia sẻ đôi điều về tầm nhìn và tư duy khi chúng ta phân tích 1 cổ phiếu bất động sản nói chung và đưa ra góc nhìn cá nhân về cổ phiếu KDH, từ đó chúng ta sẽ hiểu sâu về bản chất các cổ đất để có chiến lược đầu cơ hiệu quả.

Nhà Khang Điền là một cổ đất rất đặc biệt, không chỉ đặc biệt bởi vì là doanh nghiệp tạo ra sản phẩm rất chất lượng, ít được truyền thông xăm soi vào nội tại, mà còn là doanh nghiệp bất động sản duy nhất được các quỹ cực lớn săn đón như Dargon Capital, Vina Capital (Không tính VIC, VHM vì đây không phải cổ thuần BDS), mỗi lần KDH chào bán cổ phiếu riêng lẻ, cổ phiếu ưu đãi, tăng vốn, đều có sự đặt cọc trước của các quỹ ngoại. Tôi không nói điều này để phím hàng cho quý độc giả, tôi nói để các bạn thấy được rằng ngay cả những quỹ lớn, với năng lực quản trị rủi ro cực cao, quan điểm đầu tư không bao giờ là những cổ phiếu đầu cơ như DIG, CEO, HDC... Vậy mà lại dành sự ưu ái cho Nhà Khang Điền, điều đó khiến cho tôi phải tò mò và giành thời gian, tâm sức để đào sâu vào nội tại doanh nghiệp này.

Thông qua bài nghiên cứu sâu trên, tác giả mong muốn quý độc giả có cái nhìn sâu sắc về Nhà Khang Điền nói chung cũng như có được cái mô hình nhằm giúp chúng ta phân tích, đầu cơ và quản trị rủi ro hiệu quả với hầu như tất cả các cổ phiếu bất động sản trên thị trường, từ đó mang đến sự thịnh vượng về tài chính, sự bảo an về tâm hồn cho những nhà đầu tư nhỏ lẻ như chúng ta.

Bài viết được chia làm 4 phần, như thường lệ, quan điểm của tác giả là khi chúng ta đầu tư vào bất kỳ doanh nghiệp nào, việc hiểu được động cơ, mong muốn và đạo đức của người lãnh đạo doanh nghiệp là vô cùng quan trọng với các cổ đông như chúng ta, do đó:

Bài viết được tác giả nghiên cứu trong thời gian dài, rất mong quý đọc giả quan tâm và sử dụng tài liệu, vui lòng ghi tên nguồn.

III) TÌNH HÌNH NHÂN SỰ VÀ CÁCH DÙNG NGƯỜI CỦA CHỦ TỊCH

Chương trình ESOP khủng cho một số lãnh đạo thân cận:

- KDH mỗi năm đều có chính sách mua cổ phiếu ESOP cho các lãnh đạo thượng tầng, tập trung ở các nhóm lãnh đạo gồm Mai Trần Thanh Trang (CT HDQT, đầu quân KDH 2007), Lý Điền Sơn (PCT HDQT), Vương Văn Minh (TGD, đầu quân KDH 2018), Lê Hoàng Khởi (Phó TGD, đầu quân KDH 2018). Đây là những lãnh đạo thường xuyên nhận được quyền mua ESOP cao hơn hẳng so với mặt bằng chung (thường là từ 700k đến hơn 1 triệu ESOP, so với 100k -200k, đều đặn từ 2018 đến nay). Ngoài ra, người nhà của các lãnh đạo trên, mặc dù không có chức vụ gì trong công ty, vẫn được hưởng chương trình ESOP, như em gái của chủ tịch Mai Trần Thanh Trang là Mai Trần Thùy Trang được mua 11k cổ phiếu ESOP, hay chị ruột của TGD Vương Văn Minh là Vương Thị Ngọc Anh, được mua 9k cổ phiếu ESOP.

- Sự quá chênh lệch giữa các chương trình ESOP của các lãnh đạo với nhau có thể gây ra mâu thuẫn nội bộ, cùng với sự không thống nhất trong phương pháp điều hành, định hướng của doanh nghiệp, sẽ khiến ở thượng tầng có nhiều sự biến động đáng kể. Hơn 1 năm gần đây, có nhiều sự thay đổi trong cơ cấu lãnh đạo KDH, cuối năm 2023 lần lượt chứng kiến 2 phó tổng giám đốc từ nhiệm, là ông Trương Minh Duy, đầu quân từ 2017, là người có chuyên môn về xây dựng, và bà Nguyễn Thùy Trang, đầu quân từ 2014, người có chuyên môn về tài chính, đến 2024 lại chứng kiến đơn từ nhiệm của bà Lộ Nguyễn Thúy Phượng, trưởng ban kiểm toán nội bộ và bà Lưu Thị Xuân Lai, thành viên ban kiểm soát, Trừ bà Nguyễn Thùy Trang đã làm lâu năm tại KDH ra, cả 3 người còn lại đều có điểm chung là hưởng chương trình ESOP rất ít, vài chục nghìn đến hơn 1 trăm nghìn cổ phiếu ESOP mỗi năm, thua rất xa so với các lãnh đạo còn lại.

Những lãnh đạo lâu năm đã đi đâu?

- Quay về giai đoạn hậu thâu tóm BCCI của KDH, lúc đấy, những lãnh đạo lâu năm bao gồm ông Lê Hoàng Sơn, bà Ngô Thị Mai Chi, ông Nguyễn Đình Bảo và bà Trà Thanh Trà, là những người đầu quân cho KDH từ rất sớm, và đạt được những chức vụ cao trong cơ cấu thượng tầng. Đến giai đoạn 2018 - 2019, cơ cấu lãnh đạo có sự thay đổi đáng kể khi có sự thay thế cả 4 lãnh đạo trên, sau đó là các công bố thông tin rằng họ sẽ đảm nhận các vai trò khác tại BCCI. Cần nhớ, BCCI khi được KDH mua lại là một doanh nghiệp có rất nhiều nợ, quỹ đất vô cùng lớn nhưng không đủ pháp lý, vướng mắc rất nhiều vụ việc với cư dân Bắc Lương Bèo, Bình Tân (Được Báo Thanh Niên đề cập), do vậy, khả năng ngay thời điểm đó có sự luân chuyển nhân sự để giúp BCCI vực dậy.

- Tuy nhiên, do BCCI đã hủy niêm yết, thông tin cũng khó tiếp cận, chỉ biết người đại diện hiện tại kiêm CEO là ông Phạm Minh Nhựt, sinh năm 1980, là người lâu năm tại BCCI. Ngoài ra, các thông tin về HDQT đều rất ít, hoặc hầu như không được đề cập tới, vì vậy, tác giả giả định 2 kịch bản xảy ra:

- Kịch bản tích cực: Nhóm lãnh đạo lâu năm của KDH vẫn đang chèo lái con thuyền BCCI vượt qua bão, thực tế những năm nay, BCCI đã bàn giao nhiều dự án hiệu quả. Tại KDH thì để những lãnh đạo trẻ đảm nhiệm.

- Kịch bản tiêu cực: Do không cùng định hướng phát triển doanh nghiệp, nhóm lãnh đạo cũ không còn đồng hành cùng chủ tịch Lý Điền Sơn, bây giờ một tay chủ tịch và các lãnh đạo trẻ sẽ cùng chèo lái cả Khang Điền và Khang Phúc.

KẾT LUẬN:

- Nhận định cá nhân của tác giả nghiên về kịch bản tích cực, bởi vì (1) Nếu như không còn làm cho KDH nữa thì chắc chắn phải làm cho công ty khác, thì công ty khác đó sẽ cập nhật thông tin trên mạng, tuy nhiên, hầu hết thông tin của các lãnh đạo đó được biểu thị trên mạng đều chỉ dừng lại ở cột mốc luân chuyển qua BCCI, (2) Cá nhân tác giả nhìn vào sản phẩm của tập đoàn Khang Điền, sản phẩm rất đàng hoàng, chất lượng, pháp lý đầy đủ, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng, điều đó phần nào đánh giá được cốt cách của người chủ doanh nghiệp, tức ông Lý Điền Sơn, do đó, người có cốt cách như vậy sẽ biết cách trọng dụng người tài, không để các lãnh đạo giỏi, lâu năm, rời đi.

- Tuy nhiên, với tình hình ESOP nhiều như thế, bằng phương pháp quản trị người tài như thế, người chịu thiệt nhiều nhất đó là những cổ đông nhỏ lẻ, vì cổ phiếu bị pha lõa, giảm giá trị. Mặc dù thế, KDH vẫn là 1 cổ phiếu rất tiềm năng do sở hữu rất nhiều quỹ đất đắc địa sẽ được trình bày ở phần sau, được các quỹ ưu ái, một thương vụ đáng để đầu tư.

(còn tiếp)