PDR: Khi lợi nhuận không còn phụ thuộc vào đất

Dù doanh thu thuần quý II/2025 chỉ đạt gần 20 tỷ đồng, Phát Đạt vẫn báo lãi 65 tỷ nhờ khoản thu tài chính đột biến từ chuyển nhượng cổ phần và chênh lệch tỷ giá. Tuy nhiên, tiền mặt sụt giảm mạnh và tỷ lệ hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cả năm vẫn còn rất thấp, cho thấy rủi ro tài chính đang gia tăng.

Kinh doanh bất động sản nhưng doanh thu chỉ hơn 19 tỷ đồng – thấp hơn cả lợi nhuận sau thuế. Phát Đạt đang báo lãi theo công thức nào, khi đất không còn là nguồn sống chính?

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) vừa công bố báo cáo tài chính quý II/2025 với con số lợi nhuận sau thuế đạt 65 tỷ đồng – tăng gần 30% so với cùng kỳ năm trước. Đây là một kết quả gây chú ý, đặc biệt trong bối cảnh doanh thu thuần của kỳ chỉ khiêm tốn ở mức gần 20 tỷ đồng – thậm chí thấp hơn cả lợi nhuận ròng ghi nhận.

Xét về tốc độ tăng trưởng, doanh thu thuần quý II năm nay tăng 141% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ chuyển nhượng bất động sản, dịch vụ và cho thuê. Tuy nhiên, con số này lại "bốc hơi" mạnh so với quý I/2025, khi doanh thu từng chạm ngưỡng gần 438 tỷ đồng.

Đáng lưu ý, chi phí tài chính và chi phí quản lý trong kỳ vẫn ở mức cao, lần lượt 64 tỷ và 40 tỷ đồng. Dù vậy, kết quả lợi nhuận của Phát Đạt không đến từ hoạt động cốt lõi, mà chủ yếu được "chống lưng" bởi khoản doanh thu tài chính lên tới 226 tỷ đồng – tăng 11% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguồn thu tài chính chủ yếu đến từ hoạt động thanh lý đầu tư và chênh lệch tỷ giá. Trong đó nổi bật là thương vụ chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại CTCP Đầu tư Bất động sản Ngô Mây – đơn vị phát triển dự án Q1 Tower (Quy Nhơn), mang về cho Phát Đạt khoản lãi lên tới 139 tỷ đồng.

Chưa dừng lại, doanh nghiệp còn ghi nhận thêm 85 tỷ đồng từ việc hoàn nhập chênh lệch tỷ giá, sau khi thực hiện chuyển đổi khoản vay trị giá 30 triệu USD thành cổ phần cho đối tác chiến lược ACA Vietnam Real Estate III LP. Nhờ các khoản thu bất thường này, Phát Đạt khép lại quý II với lợi nhuận ròng gấp hơn 3 lần doanh thu thuần – một tỷ lệ phản ánh rõ sự "lệch pha" trong mô hình kinh doanh hiện tại.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2025, doanh thu thuần của Phát Đạt đạt 458 tỷ đồng, tăng 169% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 116 tỷ đồng, tăng khiêm tốn 13% – tương đương mới hoàn thành khoảng 15,9% kế hoạch lợi nhuận cả năm. Con số này phần nào phản ánh khó khăn trong việc hiện thực hóa mục tiêu kinh doanh trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn trầm lắng.

Trả lời tại Đại hội cổ đông thường niên, Chủ tịch HĐQT Nguyễn Văn Đạt cho biết phần lớn doanh thu và lợi nhuận sẽ tập trung ghi nhận vào nửa cuối năm, nhờ loạt dự án như Quy Nhơn Iconic, Thuận An 1 & 2, Serenity Phước Hải và Bến Thành – Long Hải. Ông cũng thể hiện tham vọng khi đặt mục tiêu doanh thu cán mốc 50.000–200.000 tỷ đồng trong vài năm tới, dựa trên quỹ đất hơn 500 ha trải dài từ TP.HCM đến Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu – nơi đang đón sóng mở rộng hành chính.

Tính đến cuối tháng 6/2025, tổng tài sản của Phát Đạt đạt 24.226 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm. Tuy nhiên, cơ cấu tài sản tiếp tục cho thấy điểm nghẽn: hàng tồn kho chiếm tới gần 60% tổng tài sản (14.100 tỷ đồng), chủ yếu "nằm im" tại các dự án như The EverRich 2, Thuận An 1 & 2, Tropicana Long Hải và Bắc Hà Thanh.

Đáng lo ngại hơn, tiền mặt của doanh nghiệp đã sụt mạnh – từ 343 tỷ đồng hồi đầu năm chỉ còn lại vỏn vẹn 25 tỷ đồng vào cuối quý II. Trong khi đó, áp lực tài chính ngày càng lớn khi Phát Đạt tiếp tục gia tăng vay nợ, với khoản vay mới gần 1.200 tỷ đồng trong quý, đẩy tổng dư nợ lên 5.680 tỷ đồng – phần lớn là nợ dài hạn từ MBBank và VietinBank.