Ở xa hơn, sống tốt hơn?

Khảo sát mới của Batdongsan.com.vn cho thấy tâm lý thị trường đã tích cực hơn nhưng quyết định xuống tiền trở nên thận trọng. Lãi suất, quy hoạch và năng lực trả nợ đang trở thành những yếu tố quyết định xu hướng của thị trường bất động sản nửa cuối năm.

Thị trường bất động sản đang ghi nhận sự thay đổi đáng chú ý trong hành vi của người mua. Theo khảo sát hơn 1.000 người tiêu dùng quý II/2026 của Batdongsan.com.vn, 69% người được hỏi lựa chọn bất động sản vùng ven hoặc các khu vực đang phát triển trong kế hoạch mua nhà từ 3-5 năm tới, thay cho quan điểm truyền thống phải sở hữu nhà ở khu vực trung tâm.

Báo cáo cho thấy niềm tin vào thị trường đang dần cải thiện. Có 56% người tham gia khảo sát đánh giá tích cực về triển vọng bất động sản, trong đó 18% rất lạc quan và 38% lạc quan. Chỉ khoảng 1% có quan điểm rất bi quan, trong khi phần lớn còn lại vẫn giữ tâm lý quan sát và cân nhắc.

Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven không chỉ xuất phát từ yếu tố giá bán. Theo Batdongsan.com.vn, người mua ngày càng sẵn sàng chấp nhận khoảng cách xa trung tâm để đổi lấy diện tích sống lớn hơn, mức giá phù hợp hơn và kỳ vọng hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng đang được đầu tư mạnh trong những năm tới.

Khảo sát cũng ghi nhận sự khác biệt về tâm lý giữa hai thị trường lớn. Tại TP.HCM, khoảng 67% người được hỏi bày tỏ sự lạc quan sau những thay đổi về quy hoạch và sáp nhập địa giới, trong khi tại Hà Nội, 55% vẫn giữ tâm lý thận trọng do tiếp tục theo dõi tiến độ triển khai các dự án hạ tầng.

Bên cạnh vị trí, lãi suất vay mua nhà tiếp tục là yếu tố ảnh hưởng lớn đến quyết định xuống tiền. Hiện mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản dao động khoảng 8-12%/năm, trong khi phần lớn người mua cho rằng mức 5-7%/năm mới đủ hấp dẫn để cân đối tài chính dài hạn. Khi lãi suất vượt 7%, tâm lý vay vốn bắt đầu phân hóa, còn trên 9%, nhiều người có xu hướng trì hoãn kế hoạch mua nhà.

Một điểm đáng chú ý khác là nhu cầu mua để ở đang chiếm ưu thế so với đầu tư. Trong nhóm người mua để ở, 65% là người mua căn nhà đầu tiên, với mục tiêu cải thiện chất lượng cuộc sống thay vì kỳ vọng tài sản tăng giá nhanh.

Khảo sát cũng cho thấy 84% người mua nhà có nhu cầu sử dụng vốn vay, song xu hướng kiểm soát đòn bẩy tài chính ngày càng rõ nét. Phần lớn người mua chỉ dành khoảng 20-40% thu nhập hàng tháng để trả nợ, thay vì vay ở mức tối đa như các chu kỳ trước.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, sự thay đổi khẩu vị của người mua có thể tạo lợi thế cho các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất vùng ven, pháp lý minh bạch và dự án gắn với hạ tầng giao thông. Ngược lại, những dự án giá cao nhưng thiếu kết nối hoặc chậm hoàn thiện pháp lý có thể tiếp tục đối mặt áp lực thanh khoản.

Diễn biến này cũng phản ánh thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc hơn, khi người mua ưu tiên giá trị sử dụng, tính pháp lý và khả năng tài chính thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.