#Chứng khoán

24HMONEY đã kiểm duyệt

Novaland chấp nhận lãi vay gần 16%/năm để tái cơ cấu nợ: Đằng sau khoản vay 1.527 tỷ đồng là gì?

Lãi suất vay của Novaland có thời điểm lên tới gần 16%/năm, trong khi tổng nợ vay vẫn ở mức hơn 72.900 tỷ đồng. Phải chăng cuộc chiến tái cơ cấu nợ đang buộc doanh nghiệp phải chấp nhận một “cái giá” ngày càng đắt đỏ?

Mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tăng cao đang trở thành một trong những bài toán đáng chú ý đối với các doanh nghiệp địa ốc, đặc biệt là những doanh nghiệp có dư nợ lớn như Novaland (HoSE: NVL).

Theo thông tin được Bộ Xây dựng công bố về thị trường bất động sản quý II/2026, lãi suất cho vay bất động sản phổ biến hiện ở mức 12-14%/năm, trong đó lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng có thể lên tới 15-16%/năm.

Thực tế này đã được phản ánh rõ trong các khoản vay mới của Novaland.

Khoản vay 1.527 tỷ đồng có lãi suất gần 16%

Đầu năm nay, PVComBank - Chi nhánh Sài Gòn đã cấp cho Novaland khoản tín dụng mới trị giá 1.527 tỷ đồng, với thời hạn 60 tháng và bắt đầu trả nợ gốc từ tháng 2/2029.

Đáng chú ý, khoản vay này có lãi suất 14,5%/năm trong năm đầu tiên và tăng lên tới 15,96%/năm trong năm thứ hai.

Sau đó, lãi suất sẽ được điều chỉnh định kỳ 3 tháng một lần, được xác định bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ 4,66%/năm.

Để đảm bảo cho khoản tín dụng này, Novaland sử dụng toàn bộ quyền tài sản phát sinh từ 4 dự án thành phần tại Mũi Né, cùng cổ phần của Novaland và phần vốn góp tại một công ty con.

Bên cạnh khoản vay mới, Novaland còn một khoản vay hiện hữu khác tại PVComBank trị giá 880 tỷ đồng, với lãi suất kỳ đầu 13%/năm. Sau đó, khoản vay này sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi với biên độ cộng thêm 4%/năm.

Như vậy, tổng giá trị hai khoản vay tại PVComBank lên tới 2.407 tỷ đồng.

Đằng sau những lô trái phiếu quá hạn

Đáng chú ý, cùng thời điểm xuất hiện khoản tín dụng mới, Novaland đã tất toán toàn bộ số dư một lô trái phiếu do PVComBank liên quan, với giá trị gần 1.100 tỷ đồng.

Lô trái phiếu này có giá trị phát hành ban đầu 1.350 tỷ đồng, đã quá hạn từ tháng 3/2024 và chịu mức lãi suất kỳ đầu 12,5%/năm.

Diễn biến này đặt ra khả năng doanh nghiệp đang thực hiện một hình thức tái cơ cấu nghĩa vụ nợ, chuyển từ trái phiếu đã quá hạn sang khoản vay dài hạn.

Tuy nhiên, nếu nhìn vào mức lãi suất của khoản tín dụng mới, chi phí vốn mà Novaland phải chấp nhận không hề thấp, thậm chí có thời điểm tiệm cận 16%/năm.

Điều này cho thấy bài toán tái cơ cấu nợ không chỉ nằm ở việc kéo dài thời gian trả nợ, mà còn là khả năng kiểm soát chi phí tài chính trong quá trình phục hồi hoạt động kinh doanh.

Nhiều khoản vay khác cũng có lãi suất trên 11%

Áp lực chi phí vốn của Novaland không chỉ đến từ các khoản vay tại PVComBank.

Doanh nghiệp hiện có nhiều khoản vay và trái phiếu được cơ cấu với mức lãi suất tương đối cao. Hầu hết trái phiếu trong nước được trái chủ đồng thuận gia hạn thêm khoảng 24-36 tháng, song đi kèm mức lãi suất mới trên 11%/năm.

Một số khoản vay đã chuyển sang lãi suất thả nổi với biên độ cộng thêm khoảng 3,5-4,7%/năm trên lãi suất cơ sở.

Đáng chú ý, Novaland còn có khoản vay chuyển đổi từ bên thứ ba trị giá 2.500 tỷ đồng, chịu lãi suất cố định 14%/năm.

Các khoản vay khác từ bên thứ ba có tổng giá trị hơn 4.700 tỷ đồng, kỳ hạn từ 5-24 tháng, với lãi suất dao động 4,1-14,7%/năm và không có tài sản đảm bảo.

Tại VPBank, Novaland có khoản vay hơn 2.300 tỷ đồng với lãi suất thả nổi. Riêng tại ngày 30/6/2026, mức lãi suất giải ngân được ghi nhận ở 13,5%/năm.

Trong khi đó, nhiều khoản vay tại MB, HDBank, VietinBank cũng như một số khoản trái phiếu đang có mức lãi suất kỳ đầu trên 11%/năm.

Nợ vay hơn 72.900 tỷ đồng, dòng tiền tiếp tục chịu sức ép

Tính đến cuối quý II/2026, tổng nợ vay của Novaland ở mức 72.911 tỷ đồng, gần như không thay đổi đáng kể so với đầu năm.

Tuy nhiên, cơ cấu nợ đã có sự dịch chuyển. Nợ ngắn hạn giảm khoảng 4%, xuống 30.482 tỷ đồng, trong khi nợ dài hạn tăng 4%, lên 42.429 tỷ đồng.

Dù tổng dư nợ gần như đi ngang, chi phí lãi vay của Novaland lại tăng lên mức cao nhất trong gần 3 năm. Riêng quý II, chi phí lãi vay ghi nhận khoảng 145 tỷ đồng, nâng tổng chi phí lãi vay trong 6 tháng đầu năm lên gần 180 tỷ đồng.

Nếu tính cả lãi vay thực trả, bao gồm phần lãi vay đã vốn hóa và các khoản phân bổ khác, con số trong nửa đầu năm lên tới 2.697 tỷ đồng.

Đây là một trong những nguyên nhân chính khiến dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Novaland âm tới 3.595 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm.

Đến cuối tháng 6, hệ số nợ vay trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp vẫn ở mức trên 110%.

Với quy mô dư nợ lớn, việc nhiều khoản vay phải chịu lãi suất cao sẽ tiếp tục tạo áp lực lên dòng tiền và khả năng phục hồi tài chính của Novaland. Trong bối cảnh đó, tiến độ pháp lý, bàn giao dự án, khả năng tạo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và hiệu quả của quá trình tái cơ cấu nợ sẽ là những yếu tố quan trọng quyết định sức khỏe tài chính của doanh nghiệp trong thời gian tới.