Nỗi lo tín dụng ngân hàng bị cuốn vào vòng xoáy nóng sốt bất động sản

Nếu nhìn vào tổng dư nợ tín dụng toàn ngành tính đến cuối tháng 10-2021 đã hơn 9,99 triệu tỉ đồng, rõ ràng con số dư nợ bất động sản hiện nay

Nếu nhìn vào tổng dư nợ tín dụng toàn ngành tính đến cuối tháng 10/2021 đã hơn 9,99 triệu tỉ đồng, rõ ràng con số dư nợ bất động sản hiện nay chẳng thấm thía vào đâu. Tuy dư nợ bất động sản chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ, nhưng tài sản bảo đảm bằng bất động sản lại chiếm tỷ trọng vượt trội trong tổng tài sản thế chấp mà các ngân hàng đang quản lý.

Có bị cuốn vào bất động sản?

Thị trường bất động sản gần đây tại nhiều địa phương có dấu hiệu nóng sốt trở lại, ăn theo các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng và lộ trình nâng cấp đô thị. Những phiên đấu giá đất nhà nước thành công ngoài sức tưởng tượng, các dự án bỏ quên lâu năm nay được kích hoạt lại, cổ phiếu nhiều doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán tăng mạnh nhờ có quỹ đất lớn bất chấp kết quả kinh doanh vẫn chưa có gì khởi sắc…, là minh chứng rõ nhất cho kỳ vọng đầy lạc quan về thị trường bất động sản hiện nay cũng như giai đoạn tới.

Tiềm năng giá nhà đất tăng vọt trong thời gian ngắn ngày càng kích thích nhu cầu mua đầu tư, cộng thêm mặt bằng lãi suất thấp hấp dẫn như hiện nay cũng khuyến khích nhiều người vay mua nhà đất để ở hay đầu tư. Thống kê cho thấy lãi suất cho vay bình quân trong năm nay đã giảm đáng kể từ 1,5-2 điểm phần trăm so với thời điểm trước dịch, kéo theo lãi suất cho vay mua nhà đất hiện cũng đã giảm về mức khá dễ chịu so với trước.

Đáng lưu ý là việc thị trường chứng khoán tăng mạnh mẽ kể từ mức đáy vào tháng 4 năm ngoái cho đến nay đã giúp không ít nhà đầu tư đạt lợi nhuận rất lớn. Quá khứ từng cho thấy các nhà đầu tư sau khi đã lãi lớn trên thị trường chứng khoán thường có xu hướng rút bớt một phần vốn ra để rót vào thị trường bất động sản, nhằm đa dạng hóa danh mục đầu tư trước e ngại rủi ro thị trường chứng khoán đã tăng nóng, cũng như đón đầu tiềm năng tăng giá của bất động sản.

Trong những giai đoạn thị trường bất động sản nóng sốt, các ngân hàng dễ mạnh tay phát vay cho khách hàng có tài sản thế chấp bằng bất động sản, hoặc thậm chí cho vay thêm đối với các khoản vay có tài sản bảo đảm là nhà đất đã được định giá lại với giá trị cao hơn trước, dù nhiều trường hợp giá trị của các bất động sản lúc này đã xa rời giá trị thực tế.

Trước tình hình hiện nay, đã xuất hiện nỗi lo ngại về việc dòng vốn tín dụng cũng có thể bị cuốn vào vòng xoáy thị trường bất động sản như trước đây. Thời gian qua, các ngân hàng đã tăng mạnh được nguồn vốn trung, dài hạn nhờ tận dụng thị trường chứng khoán thuận lợi để liên tục phát hành thêm cổ phiếu nhằm tăng vốn điều lệ, cũng như đẩy mạnh phát hành trái phiếu, tìm kiếm các nguồn vốn tài trợ từ các tổ chức quốc tế,…

Ngược lại, hoạt động cho vay ở lĩnh vực sản xuất kinh doanh ít nhiều bị hạn chế vì hầu hết các doanh nghiệp đều gặp khó khăn do ảnh hưởng dịch bệnh trong suốt hai năm qua, nên việc các ngân hàng buộc phải tăng cường cho vay mua nhà đất là có thể hiểu được, nhất là khi các tỷ lệ an toàn của nhiều ngân hàng đã cải thiện đáng kể nhờ nguồn vốn dài hạn tăng thêm như đã nói và lợi nhuận tăng trưởng mạnh mẽ trong những năm gần đây. Thực tế thời gian qua không ít ngân hàng liên tục tung ra các chương trình cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi hấp dẫn trong năm đầu.

Thông tin cập nhật gần đây của Bộ Xây dựng cũng cho thấy nguồn vốn chảy vào thị trường bất động sản tính đến quí 3 năm nay tiếp tục tăng lên, từ dòng vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp hay FDI chảy vào lĩnh vực này đều tăng. Cụ thể, tính đến 30/9, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 682.594 tỉ đồng, tăng so với mức 672.224 tỉ đồng tính đến hồi cuối tháng 6 năm nay.

Rủi ro ở đâu?

Nếu nhìn vào tổng dư nợ tín dụng toàn ngành tính đến cuối tháng 10 năm nay đã hơn 9,99 triệu tỉ đồng, rõ ràng con số dư nợ bất động sản kể trên chẳng thấm thía vào đâu. Tuy nhiên, cũng cần biết rằng hiện nay không ít khoản vay mua nhà đất tại các ngân hàng đang nằm dưới dạng khoản vay tiêu dùng. Nhìn vào thống kê dư nợ cho vay tiêu dùng của một số ngân hàng tăng vọt những năm gần đây thì rất đáng lo ngại, bởi nhiều khách hàng cá nhân làm hồ sơ vay tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh nhưng thực chất là để mua nhà đất.

Với hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản lên đến 200%, mà làm ảnh hưởng đáng kể lên kết quả tính toán hệ số an toàn vốn (CAR), các ngân hàng có lẽ cũng không mấy mặn mà trong việc rạch ròi mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng, đặc biệt là với những khách hàng cá nhân vốn có số lượng rất lớn và phải mất không ít thời gian để thẩm định thật sự chính xác nếu phải thực hiện.

Thứ hai là tuy dư nợ bất động sản chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ theo thống kê, nhưng tài sản bảo đảm bằng bất động sản lại chiếm tỷ trọng vượt trội trong tổng tài sản thế chấp mà các ngân hàng đang quản lý hiện nay, có thể lên tới 70-80%. Với một nền kinh tế mà bất động sản là một trong những kênh đầu tư được ưa chuộng nhất, dễ hiểu vì sao nhiều người luôn tích trữ nhà đất như là một tài sản chống lại sự giảm giá trong sức mua của đồng tiền.

Trong lịch sử hoạt động từ trước đến nay của mình, nhà đất cũng luôn là tài sản thế chấp phổ biến và được các ngân hàng chấp nhận rộng rãi, do dễ quản lý và rủi ro mất mát, hao mòn, thiếu… không cao như các tài sản khác là hàng hóa hay nhà xưởng. Tuy nhiên, việc định giá chính xác không phải bao giờ cũng là điều dễ dàng đối với các ngân hàng, không chỉ nằm ở rủi ro đạo đức mà còn vì chính sự cạnh tranh gay gắt để cho vay giữa các ngân hàng, cũng như động thái đẩy giá đất của các chủ đầu tư tại địa bàn có dự án.

Trong những giai đoạn thị trường bất động sản nóng sốt, các ngân hàng dễ mạnh tay phát vay cho khách hàng có tài sản thế chấp bằng bất động sản, hoặc thậm chí cho vay thêm đối với các khoản vay có tài sản bảo đảm là nhà đất đã được định giá lại với giá trị cao hơn trước, dù nhiều trường hợp giá trị của các bất động sản lúc này đã xa rời giá trị thực tế. Một khi thị trường này rơi vào cảnh trầm lắng trở lại, nếu các khoản vay trên trở thành nợ xấu, việc xử lý tài sản bảo đảm thường rất khó khăn và mất nhiều thời gian, vì giá trị tài sản lúc bấy giờ đã giảm mạnh cách xa mức mà các ngân hàng đã định giá khi cho vay.

Ngoài ra, một rủi ro cũng liên tục được cảnh báo gần đây chính là trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản, khi nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu hoặc tín chấp hoặc dựa trên tài sản bảo đảm cũng là bất động sản. Đáng lưu ý là doanh nghiệp có thể xác định giá trị các bất động sản này cao hơn nhiều so với giá trị thực để phát hành được lượng trái phiếu nhiều hơn.

Về phần mình, các tổ chức tư vấn và bảo lãnh phát hành chỉ đơn thuần tìm cách phân phối lại cho khách hàng cá nhân, chứ không phải trực tiếp cho vay như ngân hàng trước đây, nên cũng có thể không thẩm định kỹ giá trị thật sự của các tài sản bảo đảm này. Do đó, một khi doanh nghiệp có nguy cơ phá sản hay giá trị tài sản bảo đảm suy giảm, chính các khách hàng đã mua trái phiếu, trong đó có thể có cả những ngân hàng đã chấp nhận bao tiêu vì không phân phối, sẽ ảnh hưởng trực tiếp.

Trong khi đó, nhìn về tương lai, nhiều chuyên gia bất động sản đánh giá, các cơn sốt đất khó xảy ra trong năm 2022 khi các thông tin về quy hoạch, phát triển hạ tầng đã được hé lộ trong năm 2021. Một khi thị trường bất động sản rơi vào cảnh trầm lắng trở lại, những khoản vay đầu cơ lướt sóng bất động sản cũng sẽ bị ảnh hưởng, cộng thêm mặt bằng lãi suất gia tăng sẽ càng tăng thêm gánh nặng tài chính cho các khoản vay này. Lúc đó, dòng vốn tín dụng đã rót vào kênh đầu tư này có thể phải đối mặt với rủi ro không nhỏ.

Chính vì vậy, Bộ Xây dựng mới đây cũng đã có văn bản gửi các địa phương đề nghị một số biện pháp để kiểm soát rủi ro bong bóng bất động sản và tăng cường việc quản lý trên thị trường. Theo đó, địa phương được đề nghị tăng cường thanh, kiểm tra thị trường; có giải pháp phù hợp ngăn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu tư theo tâm lý đám đông… gây bất ổn cho thị trường, ảnh hưởng xấu đến an ninh, xã hội và đời sống của người dân.