Nhà ở vừa túi tiền: Cơ hội hay bài toán nan giải?

Thị trường địa ốc đang đối mặt nghịch lý lớn: nguồn cung nhà ở bình dân cạn kiệt do chi phí đất đai và thủ tục hành chính phức tạp làm giảm động lực sinh lời của doanh nghiệp. Để giải quyết vấn đề an sinh này, Chính phủ cần sớm đưa ra cơ chế ưu đãi đủ mạnh và xác định rõ nội hàm "nhà ở giá phù hợp".

Đầu tư vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền mở ra cơ hội tiếp cận thị trường rộng lớn và xây dựng nền tảng phát triển bền vững, nhưng đồng thời đặt ra bài toán khốc liệt về năng lực tái cấu trúc cho các doanh nghiệp bất động sản.

Phân khúc nhà ở "vừa túi tiền" đang là một nghịch lý nhức nhối trên bàn tính của các nhà phát triển bất động sản. Mặc dù tiềm năng thị trường là rất lớn, gắn liền với nhu cầu ở thực của đại đa số người dân, kết quả triển khai lại vô cùng khiêm tốn.

Dữ liệu từ VARS đã phác họa một thị trường bị méo mó: 63% nguồn cung căn hộ chung cư mới mở bán trong 9 tháng năm 2025 có giá trên 50 triệu đồng/m2. Riêng tại Hà Nội và TP.HCM, tỷ lệ căn hộ có giá trên 80 triệu đồng/m2 chiếm tới 80%. Tỷ trọng chung cư trung cấp chỉ đạt 31% và căn hộ bình dân chỉ chiếm vỏn vẹn 6%, chủ yếu phụ thuộc vào các dự án nhà ở xã hội (NƠXH).

Mục tiêu NƠXH khó hoàn thành

Chính phủ đặt mục tiêu tham vọng hoàn thành 428.000 căn NƠXH đến năm 2025. Tuy nhiên, trong 9 tháng đầu năm, cả nước chỉ hoàn thành chưa đến 45.000 căn, một khoảng cách quá xa so với kế hoạch đề ra.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhấn mạnh: tiến độ chậm là do chưa có cơ chế đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia. Với điều kiện kinh doanh hiện tại, doanh nghiệp không đảm bảo lợi nhuận thì không thể tồn tại, càng không thể mặn mà với NƠXH. Lãnh đạo một doanh nghiệp chia sẻ câu chuyện thực tế: chi phí mua lại đất đã đẩy giá thành lên mức không thể triển khai NƠXH, buộc họ phải chuyển sang nhà ở thương mại ngay cả khi làm "không công".

Rủi ro "Bóc túi mù"

Vấn đề chi phí đầu vào, đặc biệt là tiền sử dụng đất, được xem là "chướng ngại vật" lớn nhất khiến doanh nghiệp "rất ngại làm nhà giá rẻ". Ông Nguyễn Xuân Bính, Phó Tổng Giám đốc Cienco 5 Land, thừa nhận không doanh nghiệp nào muốn tăng giá nhà, nhưng chi phí leo thang không cho phép.

Cảnh báo sắc bén hơn được đưa ra bởi ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng Giám đốc Tập đoàn Thắng Lợi, khi mô tả quy trình định giá đất dự án như "bóc túi mù". Sự phức tạp và thiếu thống nhất trong cách tính tiền sử dụng đất không chỉ làm tăng chi phí mà còn kéo dài thời gian làm thủ tục, cộng thêm chi phí vốn cho doanh nghiệp, khiến giá nhà bị đẩy lên cao. Rõ ràng, đầu tư vào phân khúc cao cấp hiện mang lại lợi nhuận lớn hơn nhiều so với nhà ở vừa túi tiền.

Nhà ở là An sinh xã hội

Những chỉ đạo của Thủ tướng Phạm Minh Chính đã gửi đi thông điệp mạnh mẽ: phát triển nhà ở là trụ cột của an sinh xã hội và động lực kinh tế thực. TS. Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, khẳng định: "Một thị trường lành mạnh phải được xây trên nền tảng niềm tin xã hội, chứ không thể dựa vào bong bóng tài sản." Yêu cầu đơn giản hóa tối đa thủ tục hành chính phải đặt lên hàng đầu để người dân không còn phải "lòng vòng" cho quyền cơ bản là an cư.

Nhận diện "giá phù hợp" và chìa khóa khả thi

Các chuyên gia Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS) chỉ ra rằng, thủ tục giải phóng mặt bằng và chuyển đổi mục đích đất đai kéo dài nhiều năm đang trì hoãn việc tạo ra nguồn cung mới. Với chi phí đất đai hiện chiếm tới 30-50% giá bất động sản, việc trì trệ pháp lý càng đẩy doanh nghiệp vào thế khó.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law, nêu quan điểm: khái niệm "nhà ở giá phù hợp" là nỗ lực tạo lập phân khúc trung gian, nhưng hệ thống pháp luật chưa quy định cụ thể tiêu chí nhận diện. Theo ông, "giá phù hợp" nên là mức giá tương thích với thu nhập trung bình của người dân địa phương, được kiểm soát thông qua cơ chế khung giá trần và lợi nhuận giới hạn, đồng thời cần linh hoạt theo vùng miền.

Lời giải cuối cùng chính là mức độ hấp dẫn của các ưu đãi. Trong bối cảnh biên lợi nhuận phân khúc cao cấp vẫn lớn hơn, chỉ khi chính sách hỗ trợ đủ mạnh hoặc thủ tục hành chính thực sự thông thoáng, doanh nghiệp mới có động lực dịch chuyển sang phân khúc "giá phù hợp" – phân khúc quyết định tính an sinh của thị trường.