Nhà đầu tư Mỹ tìm cách rút 20 tỷ USD khỏi các quỹ bất động sản

Một số tay chơi lớn nhất trong lĩnh vực bất động sản thương mại của Mỹ đang tìm cách rút tiền trước khi giá bất động sản tiếp tục trượt dốc.

Kết thúc năm 2022, một nhóm quỹ bất động sản dành cho nhà đầu tư tổ chức nhận được yêu cầu rút tiền tới 20 tỷ USD, mức rút tiền lớn nhất kể từ cuộc Đại suy thoái, theo IDR Investment Management.

John Murray, Giám đốc mảng bất động sản thương mại tư nhân toàn cầu tại Pacific Investment Management, nói trong một cuộc phỏng vấn: “Điều này cũng giống như hộp đêm vậy, nơi mà mọi người xếp hàng để vào chơi và sau đó lại xếp hàng rời đi khi nó đóng cửa”.

Nhà đầu tư tổ chức đã tìm cách giảm mức độ tiếp xúc với một số quỹ lớn nhất tại các nhà quản lý bao gồm JPMorgan Chase & Co., Morgan Stanley và Prudential Financial, Bloomberg dẫn nguồn tin thân cận.

Quỹ tài sản Trumbull của UBS nhận được yêu cầu rút 7.2 tỷ USD, tương đương 40% NAV quỹ, tính đến quý 3/2022, theo bài trình bày của công ty tư vấn Callan vào tháng 12/2022.

Việc nhà đầu tư rút vốn làm gia tăng áp lực lên các nhà quản lý quỹ tổ chức, đặc biệt là khi lãi suất cao hơn đang ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thương mại. Đồng thời, các nhà quản lý, như Blackstone, cũng chứng kiến nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là những người giàu có, rút tiền khỏi các vụ đầu tư bất động sản trong bối cảnh thị trường biến động. Một trong những quỹ đầu tư bất động sản lớn nhất dành cho nhà đầu tư cá nhân của Blackstone, Blackstone Real Estate Income Trust, đã phải giới hạn số tiền mà các nhà đầu tư có thể rút ra trong tháng 12/2022.

Chi phí đi vay tăng vọt đã kéo giá bất động sản thương mại giảm 13% trong năm 2022, theo chỉ số được theo dõi bởi Green Street. Còn chỉ số của Bloomberg về các quỹ tín thác đầu tư bất động sản niêm yết giảm 29%.

Dòng vốn tháo chạy vừa là triệu chứng vừa là nguyên nhân sẽ gây ra các vấn đề đối với bất động sản thương mại trong tương lai.

Ông John Murray của Pacific Investment Management Co. lưu ý rằng làn sóng rút vốn đang khiến nhiều quỹ bất động sản cố bán tài sản có tính thanh khoản cao nhất của họ, như bất động sản công nghiệp. Điều này cho thấy sẽ xảy ra “cơn gió ngược” với ngay cả những mảng bất động sản tương đối bền vững của bất động sản thương mại.

Đối với nhà đầu tư tổ chức, hàng người chờ rút tiền là phản ứng trước hiệu ứng mẫu số (hiệu ứng xảy ra khi giá trị của một phần danh mục giảm mạnh và kéo theo giá trị của toàn bộ danh mục). Các nhà quản lý đầu tư thường có những mục tiêu nhất định về số tiền họ muốn đầu tư vào cổ phiếu, trái phiếu, bất động sản và các tài sản khác. Khi thị trường sụt giảm vào năm ngoái, lượng cổ phiếu và trái phiếu mà họ nắm giữ bị thu hẹp lại trong khi bất động sản tăng giá tốt hơn, có nghĩa là bất động sản chiếm một phần lớn hơn trong danh mục đầu tư của họ so với dự định ban đầu.

Theo một cuộc khảo sát của Hodes Weill & Associates và Chương trình Baker về Bất động sản của Đại học Cornell, khoảng 32% nhà đầu tư tổ chức với tổng tài sản trị giá 11,000 tỷ USD đã xem xét phân bổ toàn bộ danh mục đầu tư của họ vào bất động sản trong năm 2022, tăng từ mức 8.7% vào năm 2021.

Hầu hết nhà đầu tư đều đang giảm tỷ trọng đầu tư vào các quỹ bất động sản, song lại không từ bỏ hoàn toàn. Theo Garrett Zdolshek, Giám đốc đầu tư của IDR Investments - công ty quản lý khối tài sản khoảng 5 tỷ USD, quy mô của làn sóng rút tiền có thể bị thổi phồng bởi những nhà đầu tư cho rằng họ sẽ chỉ nhận được một phần tiền so với yêu cầu của mình, vì vậy họ yêu cầu rút nhiều hơn những gì họ mong đợi nhận được.

Việc hàng dài yêu cầu rút tiền chưa được giải quyết có thể khiến những nhà đầu tư muốn quay lại rót vốn cũng lại phải đợi, giống như những gì đã xảy ra trong thời gian ngắn vào năm 2020 và thời kỳ hậu khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 khi cổ phiếu phục hồi và miếng bánh đầu tư tăng lên.

Zdolshek cho biết: “Chúng tôi đã chứng kiến cảnh 15% nhà đầu tư đợi rút tiền trong năm 2009, và 14% nhà đầu tư đợi tham gia vào cuối năm 2010”.

Do sự chậm trễ trong việc định giá lại tài sản, các quỹ bất động sản vẫn hoạt động tốt hơn thị trường cổ phiếu nói chung. Ông Callan cho biết quỹ PGIM Prisa có tổng lợi nhuận là 19% trong 12 tháng tính đến tháng 9/2022, trong khi S&P 500 giảm 15%. Các quỹ khác cũng có lãi trong cùng kỳ, trong đó, Morgan Stanley Prime Property Fund lãi 21%, Invesco Core Real Estate USA lãi 19%, JPMorgan Strategic Property Fund lãi 18% và UBS Trumbull lãi gần 17%.

Theo ông Callan, quỹ UBS Trumbull, nơi dòng tiền rút lui đã bắt đầu từ trước đại dịch COVID-19, đã trả 1.85 tỷ USD trong năm ngoái tính đến tháng 10/2022 cho những khách hàng muốn lấy lại tiền của họ.