Nhà đầu tư địa ốc đang “dò đá qua sông”

Các bên giữ tâm lý quan sát là chủ đạo phần nào cho thấy thị trường đang thiếu đi các yếu tố kích thích người mua xuống tiền.

Thị trường “buồn”

Quan sát diễn biến thị trường bất động sản hiện nay, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam cho rằng, hiện tại sức cầu thị trường chỉ bằng 20 - 30% cùng kỳ năm trước ở hầu hết các phân khúc.

“Khách hàng có xu hướng chờ thị trường ‘tạo đáy’, thiếu tự tin quyết định xuống tiền”, ông Thắng nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo ông Thắng, còn một vấn đề khác cũng quan trọng đó là người mua mất lòng tin ở một số chủ đầu tư do không thực hiện đúng cam kết về tiến độ, pháp lý dự án, trong khi nhiều thủ tục pháp lý cũng nằm ngoài tầm với của các chủ đầu tư. Đồng thời, với người muốn mua nhà, lãi suất ở mức cao cũng khiến động lực ra quyết định suy giảm.

“Về vấn đề giá, tùy phân khúc đã giảm từ 6 - 25%, thậm chí tại TP.HCM có dự án giảm tới 40 - 45%. Động thái này chủ yếu tới từ 2 nhóm chính, nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính chấp nhận cắt lỗ và nhóm bất động sản có vấn đề pháp lý, chủ đầu tư gặp trục trặc về tài chính”, ông Thắng cho biết thêm.

Cũng bình luận về việc thiếu động lực cho các giao dịch ở thời điểm hiện tại, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc Sen Vàng Group cho rằng, vấn đề lớn hiện hữu của thị trường đó là không có nguồn hàng phù hợp, ít hàng; các bên đang mất đi niềm tin vào thời điểm phục hồi. Thị trường hiện đang đứng trước các nguy cơ chủ đầu tư, nhà đầu tư “đói” trên đống tài sản, trong khi tâm lý nhiều bên là ôm tiền chờ.

Mặc dù tín hiệu tích cực đã dần xuất hiện, điển hình như việc giảm lãi suất thời gian gần đây, nhưng từ góc nhìn của các thành viên thị trường, tín hiệu này cơ bản mới ở mức tạm ứng niềm tin, các nhà đầu tư vẫn sẽ cần thêm thời gian để quan sát trước khi ra quyết định.

Theo ông Nguyễn Văn Ngọc, Giám đốc Công ty cổ phần RB Land, các ngân hàng thương mại đã đồng loạt giảm lãi suất huy động, tuy nhiên trên thực tế thì mức lãi suất cho vay hiện tại vẫn còn cao, thường chênh lệch ở mức 4 - 5% và còn cao hơn đối với cho vay bất động sản.

Dù vậy, xu hướng giảm lãi suất cũng mang đến những điều tích cực, nhất là với các nhà đầu tư đang dùng vốn vay nhiều, áp lực theo đó giảm đi một phần. Điều này đã khiến cho tâm lý thị trường tốt hơn, thanh khoản cũng được cải thiện khi sức cầu tăng và nguồn cung từ hàng cắt lỗ cũng không còn quá lớn.

“Tôi quan sát thấy có một số nhà đầu tư đã chuyển từ tâm lý chờ đợi sang bắt đáy. Tuy nhiên, họ vẫn rất thận trọng trong việc dùng đòn bẩy bởi thói quen này vốn chỉ phổ biến khi thị trường bước vào giai đoạn uptrend, trong khi hiện tại thì chưa”, ông Ngọc cho biết.

Cần thêm các tín hiệu rõ hơn

Quay trở lại câu chuyện tạo động lực cho thị trường, theo bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, để các giao dịch diễn ra sôi động trở lại, điều quan trọng đầu tiên là phải vực dậy lòng tin của các thành viên thị trường thông qua việc tháo gỡ các rào cản, tồn tại về pháp lý. Đây là yếu tố tiên quyết, vì kể cả dòng tiền có được bơm vào thị trường, mà hầu hết các dự án bị vướng pháp lý thì cũng không thể ra hàng, người mua cũng không yên tâm và không dám xuống tiền.

Còn theo ông Thắng, ở góc độ người mua, sau chu kỳ bất động sản tăng phi mã năm 2021 và những tháng đầu năm 2022 rồi suy thoái từ đó đến nay, kiến thức và trải nghiệm của đa số nhà đầu tư còn trụ lại trên thị trường đã tốt hơn rất nhiều. Đã qua thời nhà đầu tư ngắn hạn lướt sóng, bây giờ tập trung vào trung dài hạn, phù hợp với sự phát triển bền vững. Do đó, các chủ đầu tư cũng cần nắm bắt được xu hướng này và thiết kế sản phẩm phù hợp. Về phía nhà đầu tư, ông Thắng cho rằng, mỗi người cần cân nhắc tỷ lệ đòn bẩy vay mua bất động sản, có kế hoạch trả nợ gốc và lãi phù hợp, hiệu quả.

"Tôi cho rằng thị trường sẽ khó trong khoảng 2 quý tiếp theo, chậm nhất tới quý I/2024, thị trường sẽ khởi sắc hơn so với bây giờ”, ông Thắng dự báo.

Còn theo bà Ngọc, để “kích” thị trường hào hứng trở lại, bên cạnh những chính sách chung về tháo gỡ pháp lý, giảm lãi suất, tạo dòng tiền, cần lọc kỹ những dự án vướng mắc và đưa ra giải pháp tháo gỡ cụ thể, minh bạch để thúc niềm tin thị trường.

“Cần có thêm những dự án cụ thể được tháo gỡ để tạo hiệu ứng thực tế. Đó là điều thị trường cần lúc này để vực dậy niềm tin”, bà Ngọc nói và cho rằng, nếu không có những động thái cụ thể, thậm chí thị trường còn có thể xấu hơn nữa khi các thành viên thấy các chính sách vừa ban hành lâu thẩm thấu vào thị trường.

Nhìn nhận về gu đầu tư hiện nay, ông Phạm Văn Nam, chuyên gia đào tạo kinh doanh bất động sản, người đi mua đang ưu tiên sản phẩm ở thực như nhà thu nhập thấp, giá rẻ, hoặc các loại đất giảm giá, đất cắt lỗ. Đặc biệt, thị trường đã xuất hiện một số cá mập đi săn hàng với những sản phẩm bị “ngộp” và giảm giá mạnh từ 40 - 50%.

Tuy nhiên, theo ông Nam, đây vẫn chỉ là những điểm cải thiện nhỏ chứ bức tranh chung cả thị trường vẫn khá trầm lắng do tâm lý chờ đợi vẫn đang là chủ đạo. Các nhà đầu tư đang “giữ thế” quan sát nhiều hơn, và nhóm người đi mua thường là nhà đầu tư có kinh nghiệm, kiến thức, có đội nhóm thay vì đại trà như trước.

“Hy vọng rằng với những động thái vĩ mô quan trọng như Fed có thể chỉ tăng nhẹ lãi suất vào đợt xem xét đầu tháng 5 tới, lãi suất trong nước đang giảm sẽ khiến thị trường có thể ấm lên vào cuối năm 2023 và hiện tại được xem là giai đoạn đang lấy đà”, ông Nam nói và cho biết thêm rằng, một diễn biến đáng lưu ý khác là dòng tiền cũng đang bắt đầu có sự dịch chuyển từ Bắc và Nam, thay vì “bất động” như thời gian trước đây. Theo phản hồi từ các nhà đầu tư, lý do là bởi phía Nam đang và sẽ duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, là thủ phủ của nhiều ngành sản xuất và các công trình hạ tầng lớn đang được đẩy nhanh.

Trước những lo lắng, băn khoăn của nhiều doanh nghiệp, chuyên gia về tình hình của thị trường bất động sản hiện nay, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, nhà đầu tư không nên quá bi quan về thị trường, bởi đây không phải là cuộc khủng hoảng. Theo ông Lực, hiện là thời điểm này cũng là cơ hội để chúng ta rà soát lại những cơ chế, chính sách và đối với các doanh nghiệp bất động sản cũng là cơ hội để nhìn lại chính mình.

Đưa ra lời khuyên với các doanh nghiệp bất động sản, theo ông Lực, doanh nghiệp cần có kế hoạch cụ thể, khả thi trong việc thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn (nhất là giai đoạn 2023 - 2024). Ngoài ra, cần đa dạng hóa nguồn vốn để tài trợ cho dự án, thay vì quá phụ thuộc vào vốn ngân hàng như trước đây./.