Nhà, đất có thực sự tăng giá khi lạm phát lên cao ?

Trước bối cảnh lạm phát có nguy cơ tăng cao vì giá xăng, dầu, gas, thép… liên tục tăng kỷ lục và chưa có dấu hiệu dừng lại, nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS) nhận định, giá nhà, đất sẽ có sự biến động mạnh, do đó nhà đầu tư cần hết sức cân nhắc khi xuống tiền.

Lạm phát khiến giá nhà tăng cao nhưng khó thanh khoản

Kể từ cuối tháng 2 đến nay, các mặt hàng như xăng, dầu, gas, thép,… đều đồng loạt tăng giá, với mức tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại. Trong khi đó, giá vàng trong nước cũng liên tục có sự biến động mạnh, khiến nhiều người lo sợ về bối cảnh lạm phát và điều này tác động tiêu cực đến giá nhà, đất, cũng như thổi bùng làn sóng đầu cơ tích trữ tài sản.

Theo các chuyên gia, nhìn về dài hạn thì lạm phát và giá BĐS di chuyển cùng hướng với nhau. Thậm chí, trong 2 năm dịch COVID -19 hoành hành, giá BĐS không những giảm như những ngành kinh tế khác, mà còn leo thang, do đó khi lạm phát tăng cao sẽ càng đẩy giá tài sản lên theo hướng bất lợi cho thị trường. Bởi trong quá khứ, lạm phát cao từng kéo theo lãi suất tăng khiến thị trường BĐS bị đình trệ.

Bên cạnh đó, lạm phát sẽ khiến những nhà đầu tư thứ cấp, có sẵn nguồn tiền nhàn rỗi tranh thủ tìm kiếm kênh trú ẩn tài sản an toàn, và một trong những kênh đó là BĐS. Còn những nhà đầu tư F0 sẽ dùng đòn bẩy tài chính (vay vốn để đầu tư BĐS) sẽ phải cân nhắc, thận trọng hơn bởi lẽ đã “trống ví” vì lạm phát có thể khiến lãi suất ngân hàng tăng cao.

Đặc biệt, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia BĐS cho rằng, lạm phát cao trong năm 2022 có thể khoét sâu vào điểm yếu của thị trường BĐS, là tính thanh khoản kém. Bởi theo chuyên gia này, hầu hết nhà đầu tư sử dụng tiền nhàn rỗi đã ôm hàng từ đầu năm ngoái đến nay đang rơi vào tình trạng quá tải hàng (ôm trữ hàng nhiều), nhưng khó thanh khoản do neo giá cao, nên họ sẽ hạn chế việc mua thêm. Nhưng các nhà đầu tư này cũng không vội “xả hàng”, vì họ không bị áp lực bởi lãi suất ngân hàng.

Đặc biệt, khi lạm phát, bên cung sẽ đẩy giá BĐS lên cao để trừ hao trượt giá, khiến thị trường BĐS thiết lập mặt bằng giá mới. Thậm chí, các dự án hình thành trong tương lai cũng tính sẵn giá bán của 2-3 năm sau khi bàn giao sản phẩm vì chủ đầu tư tính luôn phần lạm phát vào giá thành. Do đó, trong 1 năm tới rất có thể sẽ xuất hiện nghịch lý giá nhà đất liên tục leo thang, nhưng không ai mua.

Có nên đầu tư BĐS khi lạm phát?

Từ những phân tích ở trên, nhiều người tỏ ra thắc mắc, không biết có nên đầu tư BĐS trong trường hợp lạm phát cao xảy ra… ? Nói về câu hỏi này, ông Phan Lê Thành Long, Giám đốc Viện Kế toán Quản trị Công chứng Úc (CMA Australia) tại Việt Nam phân tích, thực tế trong ba tháng đầu năm, thị trường BĐS có “sốt nóng nhưng chỉ diễn ra cục bộ. Trong khi cùng thời điểm này ở năm ngoái, thị trường BĐS cũng có hiện tượng “sốt đất ảo”, và nhiều người cho rằng việc này sẽ kéo theo lạm phát cao. Tuy nhiên trên thực tế, CPI chỉ tăng 1,47%, tức là lạm phát chỉ ở mức rất thấp.

Do đó, ông Phan Lê Thành Long cho rằng chưa có bất kỳ dữ liệu nào thể hiện mối tương quan cùng chiều giữa lạm phát và giá BĐS. "Người mua BĐS cần tính đến các yếu tố giá tăng thực sự chứ lạm phát không phải là nguyên nhân khiến giá BĐS tăng, thậm chí lạm phát cao mà khiến lãi suất tăng, tiền tệ thắt chặt là 'kẻ thù' của BĐS, khiến BĐS đóng băng, giá giảm, kẹt vốn", ông Long nhận định.

Đồng quan điểm với ông Long, một số chuyên gia BĐS nhận định, BĐS là một hình thức đầu tư dài hạn, phụ thuộc vào tiềm năng phát triển về lâu dài của khu vực có BĐS. Trong đó, thị trường BĐS sẽ chịu tác động bởi 4 yếu tố chính:

Đầu tiên là tín dụng ngân hàng. Khi tín dụng dồi dào, lãi suất thấp chính là điều kiện thuận lợi nhất hỗ trợ giá BĐS tăng mạnh, và giai đoạn từ năm 2020 đến Quý I/2022 là minh chứng rõ nhất. Bởi lẽ giai đoạn này, nền kinh tế chịu ảnh hưởng của dịch COVID-19 nên chính sách tiền tệ được nới lỏng, tạo điều kiện cho đầu tư BĐS, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã cố gắng nắn dòng tín dụng khỏi những lĩnh vực rủi ro như BĐS.

Yếu tố thứ hai là mức thu nhập của người dân. Theo thống kê, bình quân thu nhập của người dân Việt Nam tăng 30%, trong đó có tầng lớp thu nhập tăng rất mạnh trong 5 năm vừa qua và tác động đến giá BĐS. Trong khi đó, BĐS không phải là hàng hóa ngắn hạn có thể mua, bán trong vòng vài tháng (không bao gồm nhà đầu cơ). Còn thị trường BĐS lại có tính chu kỳ và cần có thời gian tích luỹ để người dân có tiền mua nhà và hạ tầng (yếu tố thứ ba) có thời gian để thay đổi.

Chẳng hạn, muốn biết khả năng tăng giá của một mảnh đất ở khu vực xa xôi, hẻo lánh, thì cần đánh giá hạ tầng xung quanh mảnh đất đó trong vòng 3-5 năm tiếp theo.

Cuối cùng là tính khan hiếm của BĐS, có thể thấy thời gian gần đây, biệt thự và phân khúc căn hộ cao cấp, ở những khu đô thị có vị trí đắc địa, có thương hiệu và quản lý tốt chiếm phần lớn nguồn cung của thị trường. Do đó nhà đầu tư cần chú ý yếu tố này khi đầu tư.

Tại buổi công bố báo cáo tâm lý người tiêu dùng BĐS Việt Nam đầu năm 2022, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, có khoảng 92% người khảo sát, muốn mua nhà ở tại Việt Nam trong tương lai, trong đó có hơn một nửa đang tìm mua nhà trong vòng 2 năm tới. Trong đó, xu hướng tìm kiếm ở TP HCM chiếm tới 45%, Hà Nội chiếm 34%; tiếp đến là các tỉnh, khu vực giáp ranh 2 thành phố lớn này. Tuy nhiên, có 52% số người tham gia khảo sát cho rằng giá BĐS tại Việt Nam hiện đang quá cao, là trở ngại lớn nhất đối với những khách hàng tiềm năng.