Nguồn cung nhà ở xã hội và những "nút thắt" cần tháo gỡ

Đến nay cả nước đã hoàn thành hơn 7,790 triệu m2 nhà ở xã hội dành cho công nhân, người lao động. Tuy nhiên, còn nhiều vướng mắc khiến nguồn cung này luôn thiếu hụt.

Nguồn cung nhà ở xã hội nhỏ giọt

Bộ Xây dựng cho biết đến nay, trên cả nước, đã có 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị hoàn thành với khoảng 155.800 căn hộ, tổng diện tích hơn 7,790 triệu m2. Hiện 401 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn hộ, với tổng diện tích khoảng 22,718 triệu m2 đang được tiếp tục triển khai.

Trong đó đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 175 dự án nhà ở xã hội, quy mô xây dựng khoảng 93.090 căn hộ, với tổng diện tích hơn 4,654 triệu. Đang tiếp tục triển khai 274 dự án, quy mô xây dựng khoảng 293.460 căn hộ, với tổng diện tích hơn 14,673 triệu m2.

Đối với nhà ở công nhân, đã hoàn thành đầu tư xây dựng 126 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 62.700 căn hộ, với tổng diện tích 3,135 triệu m2. Đang tiếp tục triển khai (bao gồm các dự án đã được chấp thuận đầu tư và đang triển khai đầu tư xây dựng) 127 dự án với quy mô xây dựng khoảng 160.900 căn hộ.

Tính đến ngày 5/7/2022, đã có 41/63 địa phương có báo cáo việc giải ngân gói hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Trong đó, số lượng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang triển khai là 240 dự án, dự kiến nhu cầu vay vốn là 34.552 tỷ đồng.

Trên cơ sở rà soát các điều kiện được quy định cụ thể tại Nghị định số 31/2022/NĐ-CP, ngày 6/7/2022, Bộ Xây dựng đã công bố danh mục các dự án đủ điều kiện được vay (giai đoạn 1) trên Cổng thông tin điện tử của Bộ và gửi Ngân hàng Nhà nước 4 dự án với tổng mức đầu tư là 4.665 tỷ đồng, tổng mức vay dự kiến khoảng 1.751 tỷ đồng.

Còn nhiều vướng mắc cần tập trung tháo gỡ

Bộ Xây dựng cho biết mặc dù Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021 đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, tuy nhiên vẫn còn một số tồn tại cần tiếp tục nghiên cứu sửa đổi tại Luật Nhà ở và các luật khác liên quan. Cụ thể: Trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở xã hội còn kéo dài, thậm chí phức tạp hơn các dự án nhà ở thương mại.

Việc xác định giá trước khi thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua đối với nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải được cơ quan nhà nước cấp tỉnh thẩm định cũng kéo dài thời gian, tốn kém cho doanh nghiệp.

Các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã ban hành chưa đủ hấp dẫn, không thực chất, không thu hút, khuyến khích chủ đầu tư.

Với quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng thì trên thực tế, có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này nên dẫn đến tình trạng các căn hộ để không, lãng phí trong khi đó chủ đầu tư không được bán nên không thu hồi được vốn, làm giảm thu hút đầu tư.

Bộ Xây dựng nêu rõ Luật Nhà ở hiện hành chưa có quy định cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã thuộc đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong khi trên thực tế nhu cầu của các doanh nghiệp, hợp tác xã muốn mua, thuê nhà ở xã hội để cho người lao động của họ thuê lại để ở là rất lớn.

Về thực hiện miễn tiền sử dụng đất đối với chủ đầu tư, Bộ Xây dựng cho biết theo quy định của pháp luật về nhà ở thì chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất trong phạm vi dự án (bao gồm cả phần kinh doanh nhà ở thương mại). Tuy nhiên pháp luật về đất đai quy định tại Khoản 3 Điều 8 Thông tư số 10/2018/TT-BTC yêu cầu chủ đầu tư khi bán nhà (cùng với chuyển nhượng quyền sử dụng đất) cho khách hàng thì phải nộp lại số tiền sử dụng đất được miễn, trong khi chủ đầu tư đã dùng lợi nhuận của phần kinh doanh thương mại (trong cơ cấu giá bán đã tính tiền sử dụng đất) để bù đắp, giảm giá thành cho dự án nhà ở xã hội.

Về khâu tổ chức thực hiện, theo Bộ Xây dựng, ngân sách Trung ương chưa bố trí được đầy đủ nguồn vốn ưu đãi thực hiện chính sách NƠXH, nhà ở công nhân khi bố trí nguồn vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội trong giai đoạn 2016-2020 còn thấp, khoảng 3.163/9.000 tỷ đồng (chỉ đáp ứng khoảng 35% so với nhu cầu của Ngân hàng Chính sách xã hội); nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng để cho vay thực hiện chính sách NƠXH theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP đến nay vẫn chưa được bố trí; chưa đưa các chỉ tiêu phát triển nhà ở, đặc biệt là chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hằng năm.

Đó còn là tình trạng chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp; chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội, dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để triển khai các dự án nhà ở xã hội.

Cùng với đó, công tác hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài hàng rào các dự án nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách địa phương còn chưa được quan tâm. Chưa sử dụng nguồn tiền thu được từ 20% quỹ đất trong các dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định.

Đánh giá của Bộ Xây dựng cũng cho thấy một số địa phương còn chưa thực sự quyết liệt trong công tác cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và người dân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dẫn đến thời gian chuẩn bị đầu tư, bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch, dự án… vẫn còn kéo dài.

Bên cạnh đó, còn nhiều doanh nghiệp trong khu công nghiệp chưa quan tâm đến nhà ở cho công nhân và người lao động của mình.

Ông Phạm Tiến Dũng, nhà đầu tư Dự án nhà ở xã hội cho hay: "Để thu hút đầu tư cho nhà ở xã hội, chúng tôi mong có được quỹ đất sạch và hạ tầng xung quanh đồng bộ, để đảm bảo những cư dân sống tại những khu nhà đó được hưởng những công trình phúc lợi như những đô thị khác".

"Muốn phát triển nhà ở xã hội, giữ được phát triển lâu bền và nâng cao chất lượng sống thì việc thay đổi mấu chốt là cần có quỹ đất rộng hàng chục, thậm chí hàng trăm ha mới có thể giúp cho có được hạ tầng, hạ tầng đó sẽ giúp cho dự án có tuổi thọ lâu dài và làm quy mô lớn mới giúp tiết kiệm chi phí đầu tư", ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nói.

Việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội với nhiều nguyên nhân được chỉ ra. Nhiều ý kiến cho rằng, việc lợi nhuận bị khống chế và khó khăn khi tiếp cận các gói tín dụng cho vay ưu đãi để phát triển phân khúc nhà ở này đã khiến nhiều nhà đầu tư không mặn mà khi tham gia vào các dự án nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Minh Nguyên, nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội cho hay: "Khi tỷ suất lợi nhuận được hoạch toán là không quá 10%, rồi 20% quỹ nhà ở xã hội sau khi xây xong không được bán mà để cho thuê ít nhất trong 5 năm, sau đó mới được đưa vào bán hàng… đây là một trong những lý do khiến cho nhiều chủ đầu tư cảm thấy rằng hiệu quả về mặt tài chính không được cao".

Để giải quyết sự hạn chế này, nhiều giải pháp đã được tính tới, hướng tới mục tiêu hoàn thành xây dựng khoảng 15 triệu m2 nhà ở xã hội vào năm 2025.

"Hiện nay Bộ Xây dựng đang đề xuất với chính phủ 2 gói tín dụng đó là gói cho các đối tượng nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở công nhân khu công nghiệp, với gói tín dụng là 15.000 tỷ thông qua ngân hàng chính sách và các gói tín dụng cho chủ đầu tư đầu tư phát triển nhà ở xã hội được vay thông qua ngân hàng thương mại, nhà nước sẽ cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại", ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay.

Theo mục tiêu phát triển nhà ở quốc gia tầm nhìn đến năm 2030, với trọng tâm là phát triển nhà ở xã hội hướng tới người nghèo, đến năm 2030 sẽ có ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp được hoàn thành.

Vài tháng gần đây, thị trường bất động sản đón nhận những chuyển biến lớn khi nhiều doanh nghiệp bất động sản có tên tuổi đã tuyên bố sẽ tham gia phát triển nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp. Đó là những căn hộ có giá chỉ từ 300 triệu tới trên dưới 1 tỷ đồng.

Ngoài các ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, hay vay ngân hàng với lãi suất thấp, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội còn rất thuận lợi trong khâu bán hàng, có thể xây tới đâu bán hết tới đó. Tuy nhiên vẫn còn rất nhiều vướng mắc cần tháo gỡ để thực hiện mục tiêu xây 15 triệu m2 nhà ở xã hội vào năm 2025 và 1 triệu căn hộ cho công nhân vào năm 2030.

Ghi nhận từ một số đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, giá bán căn hộ chung cư trong quý II tại Hà Nội bình quân là khoảng 49 triệu đồng/m2. Còn tại Tp.HCM, con số này đã vọt lên ngưỡng 65 triệu đồng/m2. Vì vậy, thông tin một số doanh nghiệp lớn tham gia phát triển nhà ở xã hội đã khiến không ít người dân cảm thấy vui mừng.

Theo tính toán của các chủ đầu tư, với chi phí hiện nay, một căn hộ nhà ở xã hội tại nội thành Hà Nội sẽ có giá khoảng 18 triệu đồng/m2. Còn ngoại thành là 12 triệu đồng /m2. Tuy nhiên, quá trình triển khai trong thực tế vẫn đang gặp một số vướng mắc.

Công ty Hòa Bình cho biết, rất mong mỏi được xây dựng nhà ở xã hội trên khu đất ở quận Hoàng Mai, Hà Nội. Đại diện doanh nghiệp cho rằng, các bước thủ tục thực hiện dự án cần được đẩy nhanh hơn nữa, để giúp tiết kiệm thời gian, chi phí đầu tư.

"Mong muốn chính quyền sẽ hưởng ứng và thực hiện lời kêu gọi của Thủ tướng để giải quyết các thủ tục cấp phép chủ trương đầu tư cho dự án nhanh nhất", ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch HĐQT Công ty Hòa Bình cho hay.

Nhiều doanh nghiệp cũng đưa ra quan điểm thủ tục pháp lý đang là vướng mắc lớn nhất đối với nhà ở xã hội. Thông thường, riêng việc làm thủ tục đã mất từ 2 - 3 năm, thậm chí gặp khó khăn hơn cả so với làm nhà ở thương mại. Sau đó lại mất thêm khoảng 2 năm nữa để xây dựng. Như vậy, trung bình một dự án nhà ở xã hội phải mất tới 5 năm mới hoàn thành.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bất động sản G6 nói: "Riêng thủ tục pháp lý 2 - 3 năm, mà định biên lợi nhuận có 10%, không cẩn thận là lỗ vốn".

Theo đại diện Bộ Xây dựng, hiện nay đang có 2 chính sách lớn về vốn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội.Thứ nhất là gói 15.000 tỷ đồng cho người thu nhập thấp vay mua nhà; Thứ hai là các doanh nghiệp được hỗ trợ 2% lãi suất cho vay.

Tuy nhiên, theo các doanh nghiệp, việc giải ngân gói vay ưu đãi cần phải được đẩy nhanh và tạo điều kiện dễ dàng tiếp cận, để người thu nhập thấp sớm có nhà ở.

Kết luận tại Hội nghị thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp ngày 1/8, Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp các bộ, cơ quan, địa phương tháo gỡ các vướng mắc, sửa đổi, hoàn thiện các quy định để triển khai hiệu quả, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho các chuyên gia; nghiên cứu cơ chế, chính sách phát triển các khu nhà trọ theo định hướng trên; trước hết là các quy định thuộc thẩm quyền của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương.

Trong đó, nghiên cứu việc quy định một đầu mối quản lý thống nhất ở các địa phương về vấn đề này. Nghiên cứu việc bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại một cách linh hoạt, khả thi, hiệu quả, phù hợp tình hình. Cắt giảm tối đa các thủ tục hành chính phiền hà, rườm rà, không cần thiết, tạo thuận lợi nhất để các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội.

Các Bộ, ngành và địa phương tập trung triển khai thực hiện đồng bộ các nhiệm vụ giải pháp tại Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội trong đó có nội dung về phát triển nhà ở xã hội.