Làn sóng tồn kho phình to: Nhiều “ông lớn” địa ốc lần đầu vượt mốc 10.000 tỷ

Năm 2025 chứng kiến sự gia tăng đột biến của hàng tồn kho tại nhiều doanh nghiệp bất động sản, với hàng loạt cái tên lần đầu tiên vượt ngưỡng 10.000 tỷ đồng. Diễn biến này phản ánh làn sóng mở rộng quỹ dự án quy mô lớn, đồng thời hé lộ triển vọng và áp lực tài chính mới đối với các chủ đầu tư trong giai đoạn tới.

Tồn kho tăng mạnh trên diện rộng

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, năm 2025 chứng kiến sự phục hồi rõ nét của thị trường bất động sản, đặc biệt ở khía cạnh nguồn cung. Hàng loạt dự án quy mô lớn được tái khởi động hoặc triển khai mới, kéo theo sự gia tăng đáng kể của giá trị hàng tồn kho tại các doanh nghiệp niêm yết.

Khảo sát cho thấy nhiều doanh nghiệp ghi nhận mức tăng tồn kho đột biến. Dịch vụ Hoàng Huy (HHS) tăng tới 42 lần, Sunshine Group (KSF) tăng 17 lần, trong khi các doanh nghiệp lớn như Vinhomes tăng 2,4 lần và Vingroup tăng 81%.

Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp đã thiết lập kỷ lục mới về giá trị tồn kho. Vinhomes lần đầu tiên ghi nhận tồn kho vượt 100.000 tỷ đồng, đạt gần 135.000 tỷ đồng, trong khi Vingroup nâng tồn kho lên hơn 206.000 tỷ đồng, tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu toàn thị trường. Trong khi đó, Novaland duy trì tồn kho ở mức trên 153.000 tỷ đồng sau nhiều năm tái cấu trúc.

Nhiều doanh nghiệp lần đầu gia nhập “câu lạc bộ tồn kho vạn tỷ”

Sự gia tăng mạnh mẽ của hàng tồn kho đã đưa nhiều doanh nghiệp lần đầu tiên gia nhập nhóm có tồn kho trên 10.000 tỷ đồng. Sunshine Group ghi nhận tồn kho gần 14.700 tỷ đồng, Dịch vụ Hoàng Huy đạt hơn 16.000 tỷ đồng, còn Tài chính Hoàng Huy (TCH) vượt mốc 10.400 tỷ đồng.

Những doanh nghiệp này gia nhập nhóm các chủ đầu tư đã duy trì tồn kho lớn trong nhiều năm như Khang Điền, Đất Xanh Group và Phát Đạt – những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn và đang từng bước phục hồi hoạt động sau giai đoạn khó khăn.

Ở chiều ngược lại, Nam Long Group là trường hợp hiếm hoi ghi nhận tồn kho giảm xuống dưới 10.000 tỷ đồng, chủ yếu do thay đổi phương thức hợp nhất báo cáo tài chính sau khi chuyển nhượng một phần dự án.

Tồn kho phản ánh chiến lược mở rộng dự án

Theo các chuyên gia, hàng tồn kho trong ngành bất động sản chủ yếu bao gồm chi phí phát triển dự án và sản phẩm chưa bàn giao, do đó mức tồn kho cao thường phản ánh quá trình mở rộng quỹ dự án và chuẩn bị nguồn cung cho tương lai.

Với Vinhomes, mức tồn kho tăng mạnh trong năm qua gắn liền với việc triển khai hàng loạt đại dự án quy mô lớn. Đây được xem là nền tảng quan trọng cho tăng trưởng doanh thu trong các năm tới.

Trong khi đó, một số doanh nghiệp như Sunshine Group hay Dịch vụ Hoàng Huy ghi nhận tồn kho tăng mạnh một phần do hợp nhất các công ty thành viên, qua đó mở rộng quy mô tài sản và danh mục đầu tư.

Ngược lại, tồn kho của Novaland tăng chậm hơn, phản ánh quá trình tái cơ cấu kéo dài và việc triển khai dự án mới còn thận trọng.

Chỉ báo quan trọng cho triển vọng tăng trưởng

Diễn biến tồn kho được xem là một trong những chỉ báo quan trọng phản ánh triển vọng tăng trưởng của doanh nghiệp bất động sản. Mức tồn kho lớn đồng nghĩa với nguồn hàng dồi dào để ghi nhận doanh thu trong tương lai, đặc biệt khi thị trường bước vào chu kỳ phục hồi.

Tuy nhiên, tồn kho cao cũng đi kèm áp lực về dòng tiền và khả năng tiêu thụ sản phẩm. Do đó, hiệu quả kinh doanh trong thời gian tới sẽ phụ thuộc vào tiến độ triển khai dự án, tốc độ bán hàng và khả năng hấp thụ của thị trường.

Trong bối cảnh thị trường đang dần phục hồi sau giai đoạn khó khăn, sự gia tăng mạnh mẽ của hàng tồn kho cho thấy các doanh nghiệp bất động sản đang tích cực chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới, đồng thời đặt cược vào triển vọng cải thiện của nhu cầu trong những năm tới.