Kỳ vọng mới thắp lửa cổ phiếu khu công nghiệp

Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp bứt phá mạnh nhờ lợi nhuận doanh nghiệp tăng bằng lần, được hậu thuẫn bởi nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và dòng vốn FDI dồi dào. Triển vọng trung – dài hạn được đánh giá tích cực, song cơ hội chủ yếu tập trung vào các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, vị trí chiến lược và khả năng triển khai dự án.

Tích lũy quỹ đất lớn, doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp được dự báo đón sóng lợi nhuận tăng vọt, qua đó đưa cổ phiếu nhóm này vào nhóm ngành giàu tiềm năng nhất cho nhà đầu tư trung – dài hạn.

Từ đầu năm 2025, cổ phiếu nhóm bất động sản khu công nghiệp (KCN) đồng loạt ghi nhận đà tăng mạnh. Nhiều mã nổi bật như KBC (+38,46%), SNZ (+10,74%), GEX (+184%), VGC (+39%), IJC (+22%)… trở thành điểm sáng trên thị trường.

Lợi nhuận bùng nổ – chất xúc tác mạnh mẽ

Kết quả kinh doanh ấn tượng là động lực chính nâng đỡ nhóm cổ phiếu này. Thống kê từ 27 doanh nghiệp KCN niêm yết cho thấy tổng doanh thu đạt hơn 11.500 tỷ đồng, tăng 20% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng tăng 67%, đạt hơn 3.900 tỷ đồng – mức cao nhất trong 6 quý. Biên lãi gộp 49%, cũng lập đỉnh kể từ đầu năm 2022.

Hàng loạt doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng bằng lần. SDU báo lãi ròng hơn 55 tỷ đồng, gấp 182 lần cùng kỳ; Becamex IDC (BCM) lãi sau thuế quý II đạt 1.466 tỷ đồng, gấp 3,8 lần; Kinh Bắc (KBC) nửa đầu năm đạt 1.248 tỷ đồng, tăng 6,4 lần. Các doanh nghiệp khác như Sonadezi (SNZ), Nam Tân Uyên (NTC), Long Hậu (LHG) hay D2D đều ghi nhận kết quả vượt xa kế hoạch. Điểm chung là nhu cầu thuê đất, nhà xưởng tăng mạnh, tạo đòn bẩy lợi nhuận.

Triển vọng sáng – kỳ vọng lợi nhuận bứt phá

Nhiều doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, đang bước vào giai đoạn bàn giao, hứa hẹn thúc đẩy lợi nhuận trong 2025–2026. VPBankS dự báo lợi nhuận ròng Kinh Bắc sẽ tăng tới 790%, đạt 3.400 tỷ đồng; Nam Tân Uyên dự kiến tăng 62% lên 514 tỷ đồng nhờ KCN NTC 3; Cao su Đồng Phú có thể tăng 93% lợi nhuận nhờ KCN Bắc Đồng Phú giai đoạn 2. Với Cao su Phước Hòa, khoản bồi thường đất KCN Bắc Tân Uyên và các dự án hạ tầng lớn hứa hẹn mang lại hàng nghìn tỷ đồng trong những năm tới.

Theo KBSV, cổ phiếu KCN hiện đang giao dịch ở mức P/B hấp dẫn, ngang trung bình 5 năm. Triển vọng trung và dài hạn tích cực nhờ ba yếu tố: dòng vốn FDI duy trì mạnh mẽ, nhu cầu thuê đất và nhà xưởng cao, giá cho thuê tiếp tục tăng. Đồng thời, thị trường chứng khoán Việt Nam đang tiến gần tới “cú hích” nâng hạng lên thị trường mới nổi – yếu tố sẽ thu hút thêm dòng vốn ngoại, đặc biệt vào nhóm cổ phiếu vốn hóa lớn như bất động sản KCN.

Cơ hội đi kèm sự phân hóa

Tuy nhiên, sự phân hóa trong nhóm cổ phiếu KCN ngày càng rõ. Chỉ những doanh nghiệp có quỹ đất lớn, vị trí chiến lược và diện tích sẵn sàng cho thuê mới thực sự hưởng lợi. Kinh Bắc (KCN Tràng Duệ – Hải Phòng 687 ha), Becamex IDC (KCN Cây Trường – Bình Dương 700 ha) hay Đầu tư Sài Gòn VRG (hơn 1.000 ha) đang được giới phân tích ưu tiên nhắc tới. Trong dài hạn, những doanh nghiệp có diện tích cao su chuyển đổi quy hoạch như VRG (GVR) hay Phước Hòa (PHR) cũng được đánh giá cao nhờ nguồn thu đền bù và cho thuê ổn định.

Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp tiếp tục được nhìn nhận là một trong những nhóm ngành triển vọng sáng nhất trung và dài hạn. Song cơ hội không chia đều cho tất cả, mà sẽ thuộc về những doanh nghiệp có lợi thế quỹ đất, khả năng triển khai dự án và vị thế trong dòng chảy FDI đang dịch chuyển mạnh mẽ vào Việt Nam.