Khoản đặt cọc hợp tác dự án ở TPHCM của Văn Phú với Hàn Tiên tăng thêm hơn trăm tỷ trong quý 3

Khoản đặt cọc để cùng làm một dự án bất động sản tại TPHCM đã gấp 2.4 lần đầu năm. Sau hơn một năm, hai bên vẫn chỉ ký hợp đồng nguyên tắc và dự án chưa được công bố tên.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2026, đến cuối tháng 9, CTCP Phát triển Bất động sản Văn Phú (HOSE: VPI) có 569.5 tỷ đồng đặt cọc hợp tác đầu tư với Công ty TNHH Đầu tư Hàn Tiên. So với cuối quý 2, số dư này tăng 106.5 tỷ đồng; so với đầu năm, tăng thêm 333.5 tỷ đồng.

Khoản đặt cọc này nhằm hợp tác đầu tư một dự án bất động sản tại TPHCM, nhưng Văn Phú không nêu tên, vị trí hay quy mô dự án. Trong thời gian chờ ký hợp đồng chính thức, Văn Phú được hưởng lãi cố định 10%/năm trên số tiền đã đặt cọc. Nhờ vậy, khoản lãi phải thu từ hợp đồng đã tăng lên hơn 45 tỷ đồng vào cuối tháng 9, trong khi đầu năm chỉ 5 tỷ đồng.

Tên Hàn Tiên xuất hiện lần đầu trong danh sách đặt cọc hợp tác đầu tư của Văn Phú ở quý 3/2025. Đến cuối năm 2025, số dư đặt cọc là 236 tỷ đồng, tăng lên 463 tỷ đồng vào cuối quý 2/2026 trước khi đạt số hiện tại.

Khoản tiền này được xếp vào những mục khác nhau qua từng kỳ báo cáo. Báo cáo quý 1/2026 đưa vào mục cho vay dài hạn, báo cáo bán niên chuyển sang phải thu liên quan đến hợp tác đầu tư, còn báo cáo quý 3 ghi là đặt cọc hợp tác đầu tư. Đến ngày lập báo cáo (30/10/2026), hai bên vẫn đang chờ ký hợp đồng chính thức.

Hàn Tiên còn là bên bán vốn Red River cho Văn Phú

Ngoài hợp tác dự án, Hàn Tiên còn có một giao dịch riêng với Văn Phú. Cũng từ quý 3/2025, Văn Phú đặt cọc 875 tỷ đồng để mua lại từ Hàn Tiên phần vốn tại Công ty TNHH Đầu tư Red River, ứng với 25% vốn điều lệ. Giao dịch đã hoàn tất trong quý 2/2026, khoản đặt cọc được chuyển thành khoản đầu tư 875 tỷ đồng. Văn Phú cho biết chưa xác định được giá trị hợp lý của khoản đầu tư này.

Red River được thành lập tháng 5/2025 tại khu đô thị Văn Phú (Hà Nội), hiện có vốn điều lệ 5,200 tỷ đồng. Hàn Tiên từng nắm gần như toàn bộ vốn Red River. Sau giao dịch, phần vốn của Văn Phú do công ty con là Văn Phú Resort – Lộc Bình đứng tên, chiếm 16.8% (thấp hơn mức 25% ghi trong báo cáo tài chính). Cổ đông lớn nhất của Red River là Công ty TNHH An Biên Golf and Resort, doanh nghiệp từng thuộc một công ty con của Văn Phú.

Hàn Tiên được thành lập năm 2020, do ông Mai Xuân Vĩnh làm Tổng Giám đốc. Từ tháng 11/2025, 99.948% vốn Hàn Tiên thuộc về Công ty TNHH Đầu tư Tân Điền - doanh nghiệp do ông Tạ Quốc Bình sở hữu; còn lại 0.052% vốn do ông Phạm Việt Anh nắm giữ.

Thoái vốn một công ty liên kết, lập thêm công ty con

Trong quý 3, Văn Phú hoàn tất bán toàn bộ 35% vốn tại CTCP Đầu tư và Phát triển Thương mại Văn Phú, khoản đầu tư có giá gốc 278 tỷ đồng. Giao dịch hoàn tất ngày 20/08, mang về khoản lãi hơn 3 tỷ đồng. Văn Phú không công bố bên mua và giá bán. Theo tìm hiểu, Chủ tịch Văn Phú Tô Như Toàn từng nắm 57% vốn công ty này khi thành lập năm 2015.

Ở chiều ngược lại, Văn Phú góp 10 tỷ đồng thành lập Công ty TNHH Tư vấn Đầu tư Văn Phú. Trước đó, trong nửa đầu năm, công ty đã góp thêm vốn vào các công ty con như New Tech (chủ đầu tư dự án Vlasta Phú Thuận) và Văn Phú Bắc Ái (thực hiện dự án BT nối đường Phạm Văn Đồng với nút giao Gò Dưa). Đáng chú ý, tỷ lệ lợi ích của Văn Phú tại công ty liên kết Tân Phú giảm một nửa so với đầu năm, dù giá trị khoản đầu tư trên sổ sách không đổi.

Quý 3/2026, doanh thu thuần của Văn Phú đạt 155 tỷ đồng, giảm 61% so với cùng kỳ, chủ yếu do doanh thu bán bất động sản chỉ còn khoảng một phần ba cùng kỳ. Lãi ròng thuộc cổ đông công ty mẹ đạt 21.1 tỷ đồng, giảm 82%. Tính chung 9 tháng, doanh thu tăng 56% lên gần 1,284 tỷ đồng; nhưng lãi ròng giảm 32% còn gần 178 tỷ đồng.

Đến cuối tháng 9, tổng nợ vay của Văn Phú chiếm 7,617 tỷ đồng, trong đó 649 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn vào tháng 1/2027. Lượng tiền mặt và tương đương tiền gần 466 tỷ đồng. Trong kỳ, công ty bắt đầu thu tiền khách hàng tại dự án Vlasta Phú Thuận ở TPHCM, với khoản người mua trả trước gần 554 tỷ đồng.