KBC: Quý 3 tăng mạnh, backlog 115 ha đặt trọng tâm vào khả năng bàn giao quý 4

Quý 3/2026 đánh dấu sự phục hồi mạnh của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (KBC) khi tiến độ bàn giao đất khu công nghiệp được đẩy nhanh đáng kể. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý hơn với nhà đầu tư không nằm ở mức lợi nhuận đã ghi nhận, mà ở việc KBC đang bước vào quý 4 với backlog đất khu công nghiệp tối thiểu khoảng 115 ha. Khả năng chuyển lượng backlog này thành doanh thu sẽ quyết định liệu đà phục hồi quý 3 có thể tiếp tục hay không.

Doanh thu thuần quý 3 đạt khoảng 3.200 tỷ đồng, gấp 2,4 lần cùng kỳ và 5,4 lần quý trước, trong khi LNST sau lợi ích cổ đông thiểu số đạt 911 tỷ đồng, gần gấp 3 lần cùng kỳ và phục hồi mạnh từ mức chỉ 8 tỷ đồng trong quý 2. Động lực chính đến từ khoảng 55 ha đất khu công nghiệp được bàn giao trong quý, gấp 3,3 lần cùng kỳ và cao hơn đáng kể tổng diện tích khoảng 21 ha được bàn giao trong cả nửa đầu năm.

Riêng doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp đạt 2.466 tỷ đồng, trong đó khoảng 50 ha đến từ Luxshare tại KCN Quế Võ Mở rộng 2 và khoảng 5 ha từ các khu công nghiệp khác. Điều này cho thấy phần hạ tầng KBC đã đầu tư trong các quý trước đang bắt đầu chuyển thành doanh thu thực tế. Với doanh nghiệp khu công nghiệp, đây là yếu tố quan trọng hơn tốc độ ký hợp đồng đơn thuần, bởi lợi nhuận chỉ thực sự được phản ánh khi đất đủ điều kiện bàn giao.

Lợi nhuận gộp quý 3 đạt 1.723 tỷ đồng, tăng 120% so với cùng kỳ. Mức tăng thấp hơn doanh thu cho thấy biên lợi nhuận không mở rộng tương ứng, nhưng chất lượng tăng trưởng vẫn tương đối tích cực khi phần lớn lợi nhuận đến từ hoạt động bàn giao đất khu công nghiệp thay vì một khoản thu nhập bất thường.

Điểm cần thận trọng nằm ở chi phí vốn. Trong 9 tháng đầu năm, doanh thu KBC đạt khoảng 5.100 tỷ đồng, tăng 4% so với cùng kỳ nhưng LNST sau lợi ích cổ đông thiểu số còn khoảng 1.100 tỷ đồng, giảm 24%. Nguyên nhân quan trọng là chi phí tài chính tăng khoảng gấp đôi, phản ánh lượng vốn lớn đang được sử dụng để phát triển các dự án khu đô thị. Riêng quý 3, chi phí tài chính ròng đạt 278 tỷ đồng, tăng 89% so với cùng kỳ.

Áp lực này cũng thể hiện rõ trên bảng cân đối kế toán. Tổng nợ vay ngắn và dài hạn khoảng 33.700 tỷ đồng, tương đương 121% vốn chủ sở hữu. Hàng tồn kho lên tới 35.400 tỷ đồng, tập trung tại các dự án đang triển khai như Tràng Cát và Khoái Châu, trong khi phải thu ngắn hạn vẫn ở mức khoảng 13.200 tỷ đồng. Điều đó tạo ra một sự đánh đổi khá rõ: KBC đang tích lũy quỹ dự án có thể tạo tăng trưởng trong tương lai, nhưng lợi nhuận hiện tại phải chịu sức ép lớn hơn từ chi phí tài chính.

Vì vậy, quý 4 sẽ là giai đoạn quan trọng để kiểm chứng chất lượng tăng trưởng. Sau 9 tháng, KBC đã bàn giao khoảng 76 ha đất khu công nghiệp, tương đương khoảng 63% mức 120 ha dự kiến cho cả năm. Đáng chú ý hơn, backlog đất khu công nghiệp chưa ghi nhận doanh thu vào cuối quý 3 ở mức tối thiểu khoảng 115 ha và KBC dự kiến có thể bàn giao khoảng 80–100 ha trong quý 4.

Nếu tiến độ này được thực hiện, diện tích bàn giao quý 4 thậm chí có thể cao hơn quý 3, qua đó tạo cơ sở để doanh thu khu công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao. Đây là động lực gần quan trọng nhất của KBC trong phần còn lại của năm. Tuy nhiên, thời điểm ghi nhận doanh thu bất động sản khu công nghiệp phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện hạ tầng và điều kiện bàn giao, vì vậy kế hoạch 80–100 ha vẫn cần được theo dõi thay vì xem như kết quả chắc chắn.

Mảng bất động sản dân cư cũng tạo thêm một điểm hỗ trợ. Trong 9 tháng, doanh thu và lợi nhuận gộp của mảng này, chủ yếu từ bàn giao nhà ở xã hội, đã vượt đáng kể kỳ vọng cả năm. Tuy nhiên, xét về quy mô và khả năng tác động tới lợi nhuận quý 4, đất khu công nghiệp vẫn là biến số quan trọng hơn.

Nhìn tổng thể, câu chuyện của KBC hiện khá rõ: năng lực bàn giao đất khu công nghiệp đang cải thiện và lượng backlog lớn tạo cơ sở cho một quý 4 tiếp tục tích cực. Nhưng tăng trưởng lợi nhuận chưa hoàn toàn tương xứng với tăng trưởng hoạt động do chi phí tài chính cao. Vì vậy, hai biến số quan trọng nhất cần theo dõi là diện tích đất thực tế được bàn giao trong quý 4 và diễn biến chi phí lãi vay. Nếu KBC chuyển được phần lớn backlog thành doanh thu mà không làm áp lực tài chính tăng thêm đáng kể, chất lượng tăng trưởng sẽ cải thiện rõ hơn.

Nhà đầu tư muốn xem sâu hơn về triển vọng, rủi ro và định giá của KBC có thể vào trang tiểu sử để nhận báo cáo phân tích chi tiết.