Hết cảnh bất động sản “nín thở” chờ pháp lý

Do vướng mắc pháp lý, đã có hàng ngàn dự án bất động sản bị đình trệ, hàng chục tỷ USD bị “chôn” vào đất, là nguyên nhân cơ bản dẫn đến nguồn cung nhà ở hạn chế, giá cả tăng cao, làm mất niềm tin của người tiêu dùng… 

Từ 1/8/2024, các luật liên quan mật thiết đến thị trường bất động sản, (gồm: Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023) đi vào cuộc sống, nhiều người kỳ vọng các vướng mắc sẽ sớm được tháo gỡ.

PHÁP LÝ CHIẾM HỢ 70% VƯỚNG MẮC CỦA THỊ TRƯỜNG

Trong những năm qua, thị trường bất động sản nói chung, các doanh nghiệp bất động sản nói riêng đã gặp phải khó khăn kép. Ngoài bị tác động bởi dịch Covid – 19, hàng loạt dự án không thể triển khai vì vướng cơ chế, chính sách, phải dừng lại để rà soát; dự án đứt gãy tiếp cận tín dụng và cả vốn huy động từ khách hàng, dẫn đến hoạt động bị đình trệ…

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, vướng mắc pháp lý chiếm trên 70% vướng mắc của thị trường bất động sản. Ước tính cả nước có hơn 1.200 dự án bất động sản với tổng giá trị trên 30 tỷ USD đang “đắp chiếu” do “nghẽn” pháp lý.

Điều đáng quan ngại là ngay cả khi dự án bị dừng lại, không có doanh thu thì doanh nghiệp vẫn phải trả lương cho nhân viên, thanh toán hợp đồng thi công, trả lãi ngân hàng… Các doanh nghiệp phải tính toán đến dòng tiền xuyên suốt không chỉ ngắn hạn mà phải có giải pháp dự phòng cho thời hạn xa hơn để có thể tái khởi động khi thị trường ổn định trở lại. Nhiều doanh nghiệp cho biết một số chi phí thông thường có thể trì hoãn nhưng lãi vay ngân hàng đến hạn thì dù khó khăn mấy vẫn phải trả, điều này khiến không ít doanh nghiệp kiệt quệ.

Thời gian qua, trong bối cảnh thị trường thiếu hụt trầm trọng nguồn cung, 70% số doanh nghiệp môi giới bất động sản phải chọn giải pháp cắt giảm lương của người lao động hoặc ngưng hoạt động, 80% số nhân viên môi giới đã phải bỏ nghề...

Trước tình trạng này, Thủ tướng Chính phủ đã thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản. Thủ tướng cũng đã nhiều lần chỉ đạo các bộ, ngành liên quan và các địa phương rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Tuy nhiên, do các luật mới chưa có hiệu lực thi hành, dẫn đến chưa giải quyết ngay được các khó khăn, vướng mắc còn tồn đọng.

Việc giải quyết tại nhiều địa phương chủ yếu mới dừng ở việc chuyển văn bản cho các sở, ngành liên quan xem xét, chưa có kết quả giải quyết cụ thể, triệt để. Đồng thời, công tác tổ chức triển khai thực thi pháp luật cũng còn nhiều khó khăn, cơ bản là do các tổ chức, người thực thi pháp luật có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý, dẫn đến giải quyết chậm, không dám đề xuất, không dám quyết định… Toàn thị trường như “nín thở” chờ pháp lý.

Bởi vậy, sau khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được ban hành, nhiều điểm “nghẽn” pháp lý về mặt thể chế cơ bản được cởi trói. Đến nay, đã có hơn 400 dự án bất động sản trên cả nước được tháo gỡ vướng mắc. Hoạt động trên thị trường đang dần sôi động trở lại.

Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, lượt tìm kiếm bất động sản trong những tháng đầu năm 2024 dần phục hồi sau khi “chạm đáy” vào cuối quý 4/2022 đầu quý 1/2023. Tín hiệu phục hồi bắt đầu rõ nét hơn từ đầu quý 1/2024 với biến động mạnh về mức độ quan tâm.

Tại hai thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM, hầu hết các loại hình bất động sản đều ghi nhận lượt tìm kiếm tăng trưởng tích cực trong hai quý đầu năm.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản tại Hà Nội ghi nhận biến động mạnh nhất ở loại hình đất bán. Theo đó, lượt tìm kiếm các loại đất bán (đất nền, thổ cư) trong 6 tháng đầu năm tăng 118% so với cùng kỳ năm 2023. Chung cư có mức tăng khoảng 46% so với cùng kỳ. Trong khi đó, nhà riêng, nhà phố và biệt thự bán ghi nhận lượt tìm kiếm tăng lần lượt 33%, 27% và 9%.

Lượt tìm kiếm các loại hình bất động sản tại TP.HCM tuy không biến động mạnh như Hà Nội nhưng cũng ghi nhận mức tăng khá cao. Cụ thể, lượt tìm kiếm các loại đất bán tăng 45%, lượt tìm kiếm nhà riêng tăng 34%, lượt tìm kiếm chung cư, biệt thự và nhà phố tăng lần lượt 33%, 25% và 22%.

GIAI ĐOẠN BỨT TỐC SẼ ĐẾN GẦN HƠN

Về giá bán, thị trường Hà Nội cũng ghi nhận sự bứt tốc về giá vượt trội hơn so với TP.HCM. Theo đó, tại TP.HCM, trong 6 tháng đầu năm 2024, ngoại trừ loại hình chung cư ghi nhận giá bán tăng 6% so với cùng kỳ năm 2023, các loại hình còn lại không có biến động đáng kể. Còn tại Hà Nội, giá chung cư tăng vọt 31%. Giá nhà riêng cũng tăng 32% so với nửa đầu năm 2023. Nguyên nhân được cho là do giá chung cư tăng cao và nguồn hàng khan hiếm, nhiều người chuyển sang tìm kiếm nhà riêng ở cùng tầm giá từ 2-4 tỷ đồng, khiến giá bán ở phân khúc này cũng tăng mạnh. Tương tự, giá đất, giá biệt thự và nhà phố tại Hà Nội tăng lần lượt 19%, 18% và 10%.

Tình hình hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2024 cũng đã có sự cải thiện hơn. Số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập mới và số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động đều tăng so với cùng kỳ năm 2023. Theo Cục Đăng ký kinh doanh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, số doanh nghiệp đăng ký thành lập mới là 2.210 doanh nghiệp (tăng 1,4%), số lượng các doanh nghiệp quay trở lại hoạt động là 1.577 doanh nghiệp, tăng 11,4% so với cùng kỳ năm 2023.

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay đang có kế hoạch mở rộng quỹ đất để phát triển dự án. Cùng với đó, pháp lý, tính thanh khoản, tiền sử dụng đất… là những tiêu chí hàng đầu mà doanh nghiệp lựa chọn để đầu tư. Thời gian gần đây, thị trường cũng có một số dấu hiệu cho thấy các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản có những chiến lược phát triển quỹ đất để chuẩn bị cho thời điểm phục hồi của ngành bất động sản.

Theo đó, doanh nghiệp nghiêm túc và tính toán kỹ hơn về phương án, tìm hiểu thị trường để các dự án đất sạch hoàn chỉnh về mặt pháp lý, nộp đầy đủ tiền sử dụng đất và có thể đưa vào khai thác trong các năm tới. Ngoài ra, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực cho thuê văn phòng, khách sạn cũng hướng đến các quỹ đất phù hợp với lĩnh vực kinh doanh của mình trong thời gian tới.

“Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn củng cố với những tín hiệu đảo chiều ở một số loại hình bất động sản, chỉ báo cho thấy giai đoạn bứt tốc sẽ đến gần hơn. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng thị trường này vẫn chưa vượt qua được giai đoạn khó khăn khi dư nợ tín dụng bất động sản tiếp tục tăng, trái phiếu và nợ xấu vẫn là những thách thức trong thời gian tới. Ngoài ra, nghịch lý là dù thị trường đang thiếu nguồn cung mới nhưng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn lớn, cho thấy sản phẩm chưa khớp với nhu cầu thực tế của thị trường”, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, nhìn nhận...