Hạ lãi suất ‘chìa khóa’ mua nhà hay chỉ ‘liều thuốc giảm đau’ khi giá nhà vẫn cao?

Không thể chỉ nhìn vào lãi suất cho vay

Lãi suất cho vay mua nhà ở mức 5%/năm

TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính - Ngân hàng chia sẻ tại buổi Hội thảo Thị trường bất động sản Việt Nam, các gói tín dụng hỗ trợ cho vay mua nhà hiện nay chưa phù hợp và mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính Phủ đến năm 2030 sẽ không hoàn thực hiện được.

TS Nguyễn Trí Hiếu đánh giá GDP bình quân đầu người của người dân Việt Nam năm 2024 có thể đạt 4.700 USD. Tính ra VNĐ, mỗi tháng tương đương 12 triệu đồng. Trong khi, gói 120.000 tỷ đồng có lãi suất 7,5%, thời gian vay 10 năm đến 15 năm. Gần đây, ngân hàng chính sách vừa điều chỉnh lãi suất, tăng từ 4,8%/năm lên 6,6%.

Nếu tính trả góp, giả thiết lãi suất cố định cho vay 15 năm, với giá trị cho vay khoảng 2 tỷ đồng. Một căn hộ ở Hà Nội hiện nay có giá trung bình 5 tỷ đồng, nhưng tính giá theo nhà ở xã hội ở mức 2,5 tỷ đồng, ngân hàng cho vay 80% tương đương 2 tỷ đồng.

Nếu vay 2 tỷ đồng và trả lãi suất 5%/năm trong vòng 20 năm, thì mỗi tháng người vay phải trả cả gốc và lãi là 13 triệu đồng. Khoản chi phí này đối với một gia đình, nếu cả hai vợ chồng cùng đi làm thì có thể đáp ứng được.

TS Nguyễn Trí Hiếu cho biết, nếu lãi suất cao hơn 5% và thời gian cho vay dưới 20 năm thì với một gia đình ở Việt Nam rất khó có thể mua được nhà. Ngay cả với những gói ưu đãi 120.000 tỷ đồng hay 30.000 tỷ đồng thì người mua cũng rất khó tiếp cận.

Về nguồn vốn, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng không thể dựa vào ngân hàng thương mại (NHTM) để cung cấp vốn dài hạn. Bởi, có tới 70% đến 80% vốn huy động của các ngân hàng là vốn ngắn hạn.

Nếu dựa vào các NHTM cho vay với thời gian dài sẽ đưa ngân hàng đến chỗ rủi ro về thanh khoản. Vì khoản tiền cho vay 20 năm trong khi khách hàng đến hạn đến rút tiền khoản gửi 12 tháng thì các ngân hàng lại phải “lục tục” chạy vào thị trường huy động vốn mới để trả cho vốn cũ với lãi suất cao, sẽ đẩy lãi suất của nền kinh tế lên ngày càng cao.

Do đó, TS Nguyễn Trí Hiếu đề xuất nguồn vốn có thể từ ngân sách quốc gia, bằng việc huy động trái phiếu Chính phủ từ ngắn hạn, trung hạn và dài hạn với thời gian từ 10 năm, 20 năm, 30 năm.

Với trái phiếu 20 năm, mức lãi suất 3% là phù hợp và đẩy số tiền này sang cho Ngân hàng Chính sách xã hội, hoặc các NHTM tham gia vào chương trình cho vay mua nhà ở xã hội.

Chính sách hỗ trợ cần trúng và đúng mới đi được tiền

Tại hội thảo, TS Nguyễn Hoàng Dương, Phó Vụ trưởng Vụ Tài chính các ngân hàng và Tổ chức tài chính (Bộ Tài chính) cho biết nguồn tài chính cho phát triển thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn.

Nguyên nhân xuất phát từ nội tại thị trường bất động sản còn có nhiều rủi ro, hàng tồn kho lớn, thủ tục hành chính, thủ tục để phê duyệt dự án bị kéo dài dẫn đến dự án không phê duyệt được. Khi rủi ro tăng cao thì đơn vị cung cấp tín dụng, nguồn vốn cho thị trường này sẽ phải suy nghĩ. Ví dụ, trước khi ngân hàng cấp tín dụng sẽ phải đánh giá tổng quan về tình hình của dự án, hiệu quả tốt thì người ta mới cho vay.

TS Nguyễn Hoàng Dương cho hay, trước bối cảnh đó, Chính phủ đã có giải pháp đồng bộ phát triển kinh tế vĩ mô, các giải pháp hỗ trợ sản xuất kinh doanh, chính sách tiền tệ phù hợp để tăng trưởng tín dụng, cung ứng tiếp cận tín dụng đến các đối tượng trong nền kinh tế.

Có hai gói chính sách liên quan trực tiếp đến bất động sản 120.000 tỷ đồng và 30.000 tỷ đồng sắp được thực hiện, cùng với gói 40.000 tỷ đồng hỗ trợ chung cho nền kinh tế. TS Nguyễn Hoàng Dương chia sẻ những gói tín dụng này hiện nay chưa phát huy tác dụng.

TS Nguyễn Hoàng Dương nêu ví dụ, gói 40.000 tỷ đồng Quốc hội bố trí cấp bù lãi suất 2% cho người vay vốn ngân hàng, cho đến hết thời hạn thực hiện của gói này là 31/12/2023 mới giải ngân 1.200 tỷ trên 40.000 tỷ đồng. Có nghĩa gói này hầu như không sử dụng.

Trong quá trình triển khai thực hiện, có một yếu tố rất lớn khiến người nhận hỗ trợ lãi suất cũng như ngân hàng thương mại không “mặn mà” với chính sách này của Nhà nước. Đó là, xuất phát từ những rủi ro về việc sử dụng 2% này có đúng với quy định của pháp luật hay không? Sau này cơ quan thanh kiểm tra vào thì cả ngân hàng và người sử dụng sẽ như thế nào? Tuy nhiên, hiện nay gói này đã dừng.

Vì nhiều lý do nên gói 120.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội đến nay các NHTM mới giải ngân được 1.600 tỷ đồng. "Gói này đến nay cũng chưa hiệu quả", TS Nguyễn Hoàng Dương đánh giá.

Đồng tình với đề xuất của TS Nguyễn Trí Hiếu về lãi suất cho vay mua nhà 5%/năm. Tuy nhiên, TS Nguyễn Hoàng Dương cho rằng trước mắt chúng ta cần phải giải bài toán về giá nhà. Với mức hỗ trợ lãi suất theo phương án là 5%, nhưng với giá nhà ở vẫn đang trên trời, 60 – 70 triệu/m2 thì chưa thấm vào đâu, không thực hiện được.

TS Nguyễn Hoàng Dương nhấn mạnh việc phát triển nhà ở là xã hội là một chủ trương rất đúng đắn, nhưng cần có chính sách hỗ trợ trúng và đúng thì mới đi được tiền chứ không lại nằm im như gói 40.000 tỷ đồng.