Gói tín dụng ưu đãi cho vay mua và xây nhà: Tháo gỡ khó khăn khi giải ngân

Dù lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng quốc doanh và một số ngân hàng thương mại cổ phần hiện ở mức thấp nhưng nguồn vốn tín dụng giá rẻ này vẫn khó thẩm thấu vào thị trường bất động sản. Giá nhà cao ở mức phi lý cùng những đắn đo về lãi suất và thời hạn cho vay khiến người mua nhà chưa dám vay vốn...

Tại điểm (d) phần II Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ ghi: “Để hỗ trợ nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội, đề xuất triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021-2030) để cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung hạn và dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank) trên thị trường trong từng thời kỳ và các ngân hàng thương mại ngoài nhà nước có đủ điều kiện với từng gói tín dụng cụ thể”.

Như vậy, khác với các gói tín dụng kích cầu trước đây, gói 120 nghìn tỷ đồng không sử dụng nguồn vốn và nguồn tiền hỗ trợ lãi suất từ ngân sách nhà nước, mà từ nguồn lực các ngân hàng.

ƯU ĐÃI NHƯNG VẪN Ế ẨM

Hiện tại, ngoài 4 ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước nêu trên, có thêm 5 ngân hàng (gồm: TPbank, VPBank, MBBank, Techcombank và HDBank) đăng ký tham gia chương trình với số tiền đăng ký là 5 nghìn tỷ đồng cho mỗi ngân hàng, nâng nguồn vốn hỗ trợ lãi suất lên 145 nghìn tỷ đồng.

Báo cáo Ngân hàng Nhà nước gửi Quốc hội mới đây cho thấy các ngân hàng mới giải ngân 1.629 tỷ đồng, đạt 1% quy mô gói ưu đãi, bao gồm 1.511 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 14 dự án và 118 tỷ đồng cho người mua nhà tại 11 dự án.

Thực tế, mức lãi suất cho vay các ngân hàng thương mại áp dụng nửa cuối năm 2024 với khách hàng là chủ đầu tư dự án ở mức 7%/năm kéo dài trong 3 năm kể từ ngày giải ngân và với khách hàng là người mua nhà ở mức 6,5%/năm kéo dài trong 5 năm từ ngày giải ngân.

So sánh với nửa đầu năm 2024, lãi suất áp dụng đối với chương trình giảm 1%/năm và giảm gần 2%/năm so với thời điểm bắt đầu triển khai chương trình. Hiện, Ngân hàng Nhà nước đã trình Thủ tướng Chính phủ sửa đổi theo hướng giảm sâu hơn nữa lãi suất ưu đãi cho người mua nhà.

Khảo sát tại một số ngân hàng cho thấy có sự giảm nhẹ lãi suất cho vay mua nhà. Chẳng hạn, tại Agribank, lãi suất cho vay mua nhà, nhu cầu đời sống và kinh doanh bất động sản 6%/năm cố định 6 tháng đầu; 6,5%/năm cố định 12 tháng đầu với khoản vay tối thiểu 3 năm; hoặc 7%/năm cố định 24 tháng đầu với khoản vay có thời hạn tối thiểu 5 năm.

Tại BIDV, lãi suất vay mua nhà với khách hàng ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tối thiểu là 5%/năm cố định trong 6 tháng đầu (kỳ hạn 36 tháng) hoặc 5,5%/năm trong 12 tháng đầu (kỳ hạn 60 tháng). Với khách hàng ở khu vực khác, mức lãi suất vay mua nhà tối thiểu là 6%/năm cố định trong 24 tháng hoặc 7%/năm trong 36 tháng. Sau thời điểm lãi suất ưu đãi kết thúc, lãi suất cho vay thả nổi với biên độ 3,5%/năm.

Với kỳ vọng lãi suất ưu đãi thấp hơn sẽ hút người vay nhưng sau 1,5 năm triển khai, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đến nay vẫn ế dài. Trước đó, gói hỗ trợ 2% lãi suất quy mô 40.000 tỷ đồng triển khai hậu Covid-19 từng được mong ngóng, song hiệu quả cũng hạn chế.

Mới đây nhất, gói tín dụng ưu đãi khoảng 30 nghìn tỷ đồng được Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu và báo cáo lãnh đạo Chính phủ trong tháng 10/2024 cũng gặp nhiều hoài nghi khi triển khai.

Với gói này, Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay mua, thuê mua, xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở để thực hiện chính sách xã hội, trong đó, 15 nghìn tỷ đồng nguồn vốn từ phát hành Trái phiếu chính phủ và 15 nghìn tỷ đồng từ nguồn vốn ngân sách địa phương ủy thác cho vay.

NGUYÊN NHÂN CHẬM GIẢI NGÂN

Nhiều ý kiến cho rằng dù lãi suất cho vay bất động sản hạ sâu nhưng người mua nhà “lấn cấn” chưa vay vốn do thời hạn vay ưu đãi chỉ 2-3 năm, sau đó áp dụng lãi suất thả nổi. Hơn nữa, hiện nhiều dự án nhà ở xã hội, kể cả nhiều dự án nhà ở thương mại vẫn ách tắc thủ tục, đắp chiếu thời gian dài, đây là lý do chính khiến việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi chậm trễ.

Đơn cử, tại quận Long Biên (Hà Nội), dự án nhà ở xã hội Him Lam Thượng Thanh nhận hồ sơ và đặt cọc của người dân cách đây nhiều năm, dự kiến hoàn thiện năm 2023 nhưng đến nay vẫn chưa triển khai, cỏ mọc um tùm. Ngoài ra, các dự án khác tại Hà Nội cũng chung cảnh đắp chiếu nhiều năm như: nhà ở xã hội HUD Vân Canh, Rice city Thạch Bàn...

Trao đổi với báo chí gần đây, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường tài chính - bất động sản Toàn Cầu, cho rằng nếu không có lãi suất phù hợp, không có thời gian phù hợp cho người đi vay, tất cả những gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng hay 30 nghìn tỷ đồng đều “có tiếng nhưng không có miếng”. Gói 120 nghìn tỷ đồng đến nay lượng giải ngân quá ít, điều này cho thấy nhiều vấn đề nảy sinh.

Ông Nguyễn Hoàng Dương, Phó Vụ trưởng Vụ Tài chính các ngân hàng và tổ chức tài chính (Bộ Tài chính), cũng nhìn nhận nguồn vốn cho thị trường bất động sản thực sự khó khăn, xuất phát từ nội tại của chính thị trường. Hiện, thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, hàng tồn kho lớn, thủ tục phê duyệt dự án kéo dài dẫn đến dự án không được phê duyệt, rủi ro tăng cao. Điều này khiến các bên cung cấp tín dụng, cung cấp nguồn vốn cho thị trường cũng phải cân nhắc.

Theo ông Dương, những gói hỗ trợ này đều chưa phát huy hết tác dụng. Trước đây, gói 40 nghìn tỷ đồng Quốc hội cấp bù lãi suất 2% cho người vay vốn ngân hàng, song khi hết thời hạn thực hiện (ngày 31/12/2023) mới chỉ giải ngân được 1.200 tỷ đồng, đạt 3%, nghĩa là hầu như không sử dụng.

Bên cạnh đó, 1.200 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất với dư nợ tín dụng 240 nghìn tỷ đồng cũng không thấm vào đâu, trong quá trình triển khai, kể cả người nhận hỗ trợ lãi suất cũng như ngân hàng thương mại không mặn mà với chính sách này.

Với gói 120 nghìn tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội, đến nay, các ngân hàng thương mại giải ngân khoảng 1.600 tỷ đồng là rất ít. “Gói này không phải Nhà nước hỗ trợ mà hoàn toàn thị trường, được các ngân hàng thương mại cam kết với Ngân hàng Nhà nước để phát triển nhà ở xã hội, nhưng vì nhiều lý do, gói này hiện cũng chưa triển khai được nhiều”, ông Dương bày tỏ.

TÌM LỐI THOÁT CHO CÁC GÓI TÍN DỤNG ƯU ĐÃI

Đưa ra đề xuất tháo gỡ khó khăn khi giải ngân các gói tín dụng ưu đãi, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng nếu lãi suất cao hơn 5%, thời gian cho vay thấp hơn 20 năm, một gia đình rất khó để mua nhà, ngay cả có hỗ trợ từ các gói 120 nghìn tỷ đồng, 30 nghìn tỷ đồng, bởi GDP bình quân đầu người của Việt Nam năm nay khoảng 4.700 USD, ở mức thấp.

Giá nhà ở thương mại khoảng 5 tỷ đồng, nhà ở xã hội 2,5 tỷ đồng, nếu vay tối đa 80% giá trị căn nhà, với lãi suất 5%/năm trong 20 năm, dư nợ gốc giảm dần thì người mua nhà phải trả gốc và lãi 13 triệu đồng/tháng. Thu nhập của gia đình ít nhất khoảng 26 triệu để trả nợ ngân hàng và sinh hoạt.

“Tôi đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng như trước đây, thời hạn vay 20 năm với lãi suất 5%”, ông Hiếu kiến nghị.

Hơn nữa, theo vị chuyên gia này, không thể để ngân hàng thương mại cung cấp vốn hỗ trợ, bởi 70-80% vốn của các ngân hàng là vốn ngắn hạn 12 tháng, khi cho vay trung và dài hạn sẽ đưa ngân hàng vào rủi ro thanh khoản. Khoản cho vay kéo dài 20 năm trong khi các khoản tiền gửi đến hạn, các ngân hàng phải kỳ cạch huy động từ thị trường, huy động vốn mới trả vốn cũ với lãi suất cao, đẩy lãi suất của nền kinh tế càng ngày càng cao.

Vậy nguồn vốn hỗ trợ đến từ nguồn nào? TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng nên có một gói tín dụng cho vay nhà ở xã hội với sự tham gia của Ngân hàng Chính sách xã hội, ngân hàng thương mại tham gia và nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, huy động Trái phiếu Chính phủ, lãi suất huy động thấp chỉ 3% trong 20 năm. Bởi nếu dựa vào các ngân hàng thương mại sẽ dẫn đến rủi ro về thanh khoản và lãi suất.

Cùng chung quan điểm, đại diện Bộ Tài chính cho rằng Chính phủ hiện nay đang thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đây là một chủ trương rất đúng đắn. Tuy nhiên, phải hỗ trợ trúng và đúng thì mới tiêu được tiền, còn không trúng thì như gói 40 nghìn tỷ đồng chỉ giải ngân được 1.200 tỷ đồng, thực sự không hiệu quả.

Ông Nguyễn Hoàng Dương lưu ý thêm về nguồn cung, nhóm nhà ở cao cấp dường như đang thừa, kể cả đất nền và biệt thự hiện tồn kho rất lớn, giá nhà hiện nay cũng là một bài toán phải tính toán.

Trong khi đó, nhà ở xã hội đang thiếu, nhà ở tầm trung giá đang rất cao, dù người mua nhà được hỗ trợ lãi suất 5% nhưng giá 60-70 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đang quá tầm với người dân.

Bên cạnh nguyên nhân do khan hiếm nguồn cung, biến động về giá bất động sản ở mức cao phi lý thời gian qua là do giới đầu cơ mua đi bán lại, lướt sóng kiếm lời cùng nhiều chiêu trò thổi giá được nhiều người dân phản ánh...