Gói 120.000 tỷ đồng sẽ hiệu quả hơn khi lãi suất cho vay giảm dưới 10%

Theo ông Vương Quốc Toàn, Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng, doanh nghiệp phát triển bất động sản luôn tin tưởng và kỳ vọng vào chính sách điều hành của Chính phủ nhưng việc thiết kế chính sách cần có tính khả thi, hiệu quả, phù hợp với từng bối cảnh để tránh tình trạng “làm màu”.

Theo số liệu mới nhất của Tổng cục Thống kê, 2 tháng đầu năm 2023, số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới chỉ có 550 doanh nghiệp, giảm 62,4% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể là 235, tăng gần 20% so với 2 tháng đầu năm 2022; số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quay trở lại hoạt động là 608, giảm 18,8% so với cùng kỳ.

Trước đó, tại báo cáo thị trường bất động sản năm 2022, Bộ Xây dựng dẫn số liệu của Cục Đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, trong năm 2022, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể cũng tăng tới 38,7% so với năm 2021.

Có thể thấy, từ giữa năm 2022 đến nay, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều thách thức. Không ít doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô hoạt động, cắt giảm nhân sự; cũng không ít doanh nghiệp rơi vào tình cảnh phá sản, giải thể.

Trong bối cảnh khó khăn như hiện tại, cộng đồng doanh nghiệp đang đặt không ít kỳ vọng vào các chính sách điều hành nhằm tháo gỡ khó khăn trong ngắn và dài hạn, hỗ trợ thị trường vượt qua giai đoạn sóng gió. Đáng chú ý nhất gần đây là thông tin về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong các khu công nghiệp, tổ chức kinh tế với lãi suất thấp hơn mặt bằng 1,5 - 2%.

Đây là gói tín dụng của 4 ngân hàng thương mại nhà nước, mỗi ngân hàng khoảng 30.000 tỷ đồng. Trường hợp có thêm các ngân hàng thương mại khác tham gia thì quy mô gói tín dụng này có thể tăng thêm.

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng ưu tiên cho phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, mới đây đơn vị này cho biết đã thống nhất với Ngân hàng Nhà nước tạm dừng đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng và ưu tiên triển khai gói 120.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, từ thực tế hoạt động và quá trình tiếp cận tín dụng, cộng đồng doanh nghiệp, đặc biệt là các đơn vị phát triển nhà ở xã hội, cũng bày tỏ những lo ngại về việc liệu chính sách hỗ trợ có thể sớm đi vào cuộc sống hay không, rằng chính sách có thể tốt nhưng thực thi như thế nào lại là câu chuyện khác. Đặc biệt, việc thiết kế chính sách cần hướng đến tính khả thi, hiệu quả và phù hợp với bối cảnh mới là điều quan trọng.

Reatimes đã cuộc trao đổi với ông Vương Quốc Toàn, Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng để lắng nghe những chia sẻ và kỳ vọng từ góc độ của doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Không siết vốn tín dụng nhưng doanh nghiệp khó tiếp cận

PV: Từ góc độ của một doanh nghiệp phát triển bất động sản, ông có thể chia sẻ về tình trạng "sức khỏe" của thị trường địa ốc hiện nay?

Ông Vương Quốc Toàn: Thị trường bất động sản hiện nay đang rơi vào tình trạng "lạnh toàn thân" sau giai đoạn "sốt cao" quá mức.

Khoảng thời gian từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2022 là giai đoạn mà thị trường bất động sản phát triển khá "hưng phấn" hay còn gọi là giai đoạn tiền rẻ. Biểu hiện là bất động sản sốt nóng khắp nơi, giá tăng cao, nhà đầu cơ nhiều hơn nhà đầu tư, doanh nghiệp thì ồ ạt phát hành trái phiếu…

Chính sự phát triển quá mức đã khiến thị trường nhanh chóng rơi vào trạng thái suy giảm. Từ giữa năm 2022 đến nay, chúng ta dễ dàng nhận thấy, thanh khoản toàn thị trường sụt giảm, giao dịch đóng băng, nguồn cung mới nhỏ giọt, hàng loạt doanh nghiệp địa ốc có nguy cơ phá sản.

Tuy nhiên, nói cho cùng, thị trường bất động sản rơi vào tình cảnh như hiện tại một phần cũng là do động thái kiểm soát tín dụng có phần chặt chẽ hơn của Ngân hàng Nhà nước trong năm 2022 cùng nhiều vướng mắc về pháp lý không được tháo gỡ. Các doanh nghiệp bất động sản gần như không có dự án mới để triển khai. Những dự án đang triển khai phải bỏ dở vì vướng thủ tục đầu tư và thiếu hụt nguồn vốn. Đây là những tắc nghẽn khiến nguồn cung trên thị trường ngày càng khan hiếm hơn.

Tôi cho rằng, nếu không kịp thời có những chính sách hỗ trợ, điều chỉnh cho thị trường bất động sản ngay trong quý I và đầu quý II/2023, chúng ta sẽ phải chứng kiến cộng đồng doanh nghiệp lĩnh vực này sụp đổ rất nhiều.

PV: Xin ông chia sẻ rõ hơn về những khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng của doanh nghiệp trong thời gian qua?

Ông Vương Quốc Toàn: Hiện nay, ngay cả người mua để ở cũng không tiếp cận được vốn tín dụng chứ không chỉ doanh nghiệp phát triển bất động sản. Nhiều người cho rằng, do lãi suất cao nên doanh nghiệp không dám vay nhưng thực chất là muốn vay nhưng không vay được.

Chủ yếu các ngân hàng đang cho những doanh nghiệp có dự nợ vay còn những doanh nghiệp vay mới thì 90% là khó tiếp cận. Tình trạng chung là các ngân hàng cứ hứa hẹn làm thủ tục nhưng có doanh nghiệp làm 4 - 5 tháng nay vẫn không được giải ngân đồng nào. Trong khi đó, ngân hàng luôn khẳng định không thiếu room, không siết tín dụng đổ vào bất động sản.

Nếu việc hạn chế cho các doanh nghiệp địa ốc vay vốn tín dụng là chính sách nhằm đảm bảo ổn định nền kinh tế vĩ mô, chống lạm phát nhưng đổi lại để người dân đói, người dân mất việc thì liệu rằng việc ổn định kinh tế vĩ mô còn có tác dụng?

Như doanh nghiệp chúng tôi, hiện đang triển khai một dự án ở TP. Đồng Xoài (tỉnh Bình Phước) với quy mô 7ha, tổng vốn đầu tư xây dựng ước khoảng hơn 1.000 tỷ đồng. Dự án này đã được giao đất từ tháng 6/2022 và với tất cả năng lực thì doanh nghiệp đã xây thô được mặt trước cùng hệ thống giao thông đạt khoảng 60%. Thế nhưng từ khi triển khai dự án đến nay, doanh nghiệp vẫn chưa vay được một đồng vốn từ các ngân hàng.

Trước đó, chúng tôi chỉ mới được giải ngân tiền đấu giá đất 300 tỷ đồng trong tổng số tiền đấu giá là 500 tỷ đồng. Còn đến giai đoạn triển khai xây dựng thì các chi nhánh ngân hàng như VPBank, Vietcombank, Techcombank, HDBank… đều hứa, hẹn, rồi chờ nhưng đến nay vẫn chưa có động thái. Doanh nghiệp đã đưa hồ sơ đến thẩm định thêm nhiều ngân hàng khác nhưng tất cả đều trả lời là chưa cho vay được.

Trong bối cảnh thanh khoản thị trường giảm mạnh, mọi giao dịch gần như đóng băng, thì việc bán được sản phẩm hình thành trong tương lai nhằm huy động vốn từ khách hàng lại càng khó. Vì vậy, lúc này doanh nghiệp chỉ biết "bấu víu" vào nguồn vốn tín dụng, nhưng nguồn vốn này cũng không thể tiếp cận thì doanh nghiệp như đang rơi vào đường cùng.

Cả “núi” nút thắt pháp lý đang đè lên doanh nghiệp bất động sản

PV: Ở nút thắt pháp lý, doanh nghiệp mình đang gặp phải những khó khăn như thế nào?

Ông Vương Quốc Toàn: Nói đến vướng mắc pháp lý thì hiện nay có cả "núi" nút thắt đang đè lên các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Từ khâu giải phóng mặt bằng đến khâu cấp phép triển khai dự án, phát triển dự án, hậu kiểm đều có nhiều bất cập.

Doanh nghiệp chúng tôi là doanh nghiệp chuyên phát triển phân khúc nhà ở xã hội - một phân khúc được toàn thể người dân mong chờ, Nhà nước khuyến khích. Thế nhưng, các thủ tục để phát triển được phân khúc này còn rườm rà, phức tạp, thậm chí là gấp nhiều lần so với làm nhà ở thương mại.

Đầu tiên, phải kể đến khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng. Để doanh nghiệp có đất làm dự án thì khu đất đó phải có "đất ở" mới được công nhận là chủ đầu tư dự án còn để Nhà nước quy hoạch thì lại rất mất thời gian. Do giá đất đền bù thường cao trong khi ngân sách các tỉnh lại không nhiều, vì vậy mà công tác giải phóng mặt bằng thường kéo dài.

Ở phía Bắc, giá đất đền bù, giải phóng mặt bằng xây nhà ở xã hội cao nhất chỉ 4,5 tỷ đồng/ha (tỉnh Bắc Ninh). Nhưng ở phía Nam, để giải phóng được 1ha đất, phải mất từ 20 - 30 tỷ đồng, thậm chí là 50 tỷ đồng. Còn ở các tỉnh phía Tây và Đông thì xấp xỉ khoảng 15 tỷ đồng/ha. Cao nhất ở Trà Vinh có dự án lên đến 30 tỷ đồng/ha đất nông nghiệp.

Đặc biệt, khi giá thu hồi đất cao sẽ đẩy giá thành nhà ở xã hội lên rất cao. Điều này cũng sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp ở khâu duyệt giá bán sau này.

Thứ hai, trong quá trình triển khai dự án, các thủ tục hành chính thường kéo dài nhiều năm liền.

Doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội được phép miễn 100% tiền sử dụng đất, thế nhưng vẫn phải qua một bước nữa là làm thủ tục miễn thuế. Tuy nhiên, để làm được thủ tục miễn thuế này lại phải mất thêm nhiều năm nữa mới xong.

Dẫn chứng là dự án nhà ở xã hội tại Đắk Nông của doanh nghiệp chúng tôi, suốt 2 năm chưa xong thủ tục miễn thuế do những quy định còn chồng chéo khiến lãnh đạo không dám ký.

Vì vậy, chúng tôi mong rằng quy trình xử lý thủ tục miễn thuế được giải quyết nhanh hoặc là bỏ qua luôn thủ tục miễn thuế cho doanh nghiệp. Cứ doanh nghiệp nào làm nhà ở xã hội thì mặc nhiên sẽ được miễn thuế mà không cần làm thủ tục.

Ngoài ra, còn có thủ tục phòng cháy chữa cháy cũng làm rất chậm, kéo dài đến hàng năm. Chưa kể, mỗi năm lại ra một quy định mới khiến doanh nghiệp lại phải chờ, lại phải sửa. Bởi vì không có những giấy phép này thì không được phép xây dựng.

Thứ ba là vấn đề duyệt giá. Doanh nghiệp đã trải qua bao nhiêu khó khăn mới triển khai được dự án nhà ở xã hội nhưng đến khi bán vẫn ngắc ngứ. Cụ thể là quá trình duyệt giá quá phức tạp, rắc rối.

Dù doanh nghiệp đã làm theo mức giá của Nhà nước đặt ra, đảm bảo không quá 10% lợi nhuận, nhưng để xong khâu này phải mất rất nhiều thời gian, duyệt lên duyệt xuống.

Đến giai đoạn hậu kiểm, các đoàn thanh tra cũng thường mang tính hạch sách chứ không tạo điều kiện khiến việc đưa các sản phẩm ra thị trường rất khó khăn.

Bên cạnh những vấn đề trên, các thủ tục về mua bán nhà ở xã hội cũng đang khá rườm rà, cứng nhắc khiến nhiều dự án xây xong không bán được cho những đối tượng cần. Đơn cử như một dự án có tên gọi là nhà ở công nhân khu công nghiệp A, thì chỉ được bán cho đối tượng công nhân trong khu công nghiệp A. Trong khi đó, không phải công nhân nào trong khu công nghiệp này cũng muốn mua nhà, thay vào đó, những đối tượng thu nhập thấp khác ở địa phương đó lại không được mua.

Vì vậy, tôi cho rằng không nên quá cứng nhắc ở vấn đề tên gọi. Miễn sao dự án đó được phê duyệt làm nhà ở xã hội thì dù tên dự án là gì, các đối tượng được mua, cho thuê vẫn thuộc trong diện của nhà ở xã hội.

Gói 120.000 tỷ đồng sẽ hiệu quả hơn khi lãi suất cho vay giảm xuống

PV: Trong bối cảnh vừa khó khăn về pháp lý, vừa khát vốn để duy trì sự sống, doanh nghiệp đang tự cứu lấy mình như thế nào, thưa ông?

Ông Vương Quốc Toàn: Các doanh nghiệp bất động sản hiện nay chỉ dám nghĩ đến việc huy động mọi sức lực để có thể tiếp tục triển khai những dự án làm dở, chứ rất hiếm doanh nghiệp nào đủ khả năng đi phát triển những dự án mới. Doanh nghiệp chúng tôi cũng vậy.

Chúng tôi đang cố gắng bằng mọi sức lực của mình để có thể tiếp tục xây dựng 3 dự án nhà ở gồm: Dự án ở Bắc Ninh 1.400 căn, dự án ở Hậu Giang 1.000 căn và dự án ở Bình Phước 931 căn. Tổng mức đầu tư của 3 dự án này khoảng 4.000 tỷ đồng, trong đó chúng tôi đã đầu tư vào là 1.500 tỷ đồng.

Tất nhiên, trong giai đoạn mọi kênh huy động vốn gần như bị chặn đứng, doanh nghiệp muốn tồn tại chỉ có thể dựa vào vốn mình tự có và đi vay thêm vốn ngoài - lãi suất có thể gấp đôi ngân hàng (khoảng 30%) nhưng doanh nghiệp không cần thế chấp và có tiền ngay để có thể triển khai dự án.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng đang thực hiện chính sách giảm giá bán 5% cho những khách hàng nào có khả năng trả đủ bằng tiền mặt và không phải vay.

Tuy nhiên, nếu trong vòng khoảng 3 tháng nữa, các ngân hàng không cấp vốn, không cho vay và không giải ngân cho cả khách hàng mua để ở thì chúng tôi cũng không còn đủ năng lực để tiếp tục triển khai 3 dự án này.

PV: Vậy sự xuất hiện của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay thấp hơn từ 1,5 - 2% trong bối cảnh hiện tại có được xem là tín hiệu tích cực cho thị trường?

Ông Vương Quốc Toàn: Trong bối cảnh tất cả đều khát vốn, sự xuất hiện của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng sẽ phần nào tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Bởi nó sẽ giúp các doanh nghiệp phát triển phân khúc này có cơ hội tiếp cận vốn vay với lãi suất ưu đãi hơn, quan trọng là doanh nghiệp có tiền để duy trì hoạt động, người mua cũng có tiền để mua nhà, tạo ra dòng tiền dịch chuyển giữa người mua, người bán. Từ đó, thị trường bất động sản sẽ ấm lại và các ngành có liên quan đến thị trường này cũng sẽ khởi sắc.

Tuy nhiên, chính sách luôn tốt nhưng thực thi như thế nào lại là chuyện khác.

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có thực sự giúp được doanh nghiệp gỡ khó trong vấn đề dòng tiền hay không còn phụ thuộc vào điều kiện cho vay, tiến độ giải ngân.

Nếu điều kiện cho vay trên trời, không có tính khả thi, lại thêm tiến độ giải ngân ì ạch thì rất khó để doanh nghiệp cần vay có thể tiếp cận.

Ngay cả khi tiếp tục áp dụng các điều kiện cho vay như từ trước đến nay cho bối cảnh hiện tại và đặc biệt là cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân thì khả năng tiếp cận của doanh nghiệp cũng đã rất khó.

Biết rằng, các ngân hàng cũng phải đảm bảo tính an toàn cho hệ thống của mình nhưng cũng cần hiểu, trong bối cảnh hiện nay nếu đưa ra những đòi hỏi quá nhiều, quá khắt khe thì vấn đề cũng sẽ không được giải quyết và không khác gì thiết kế chính sách theo kiểu "làm màu". Vì vậy, tôi mong muốn rằng, các ngân hàng sẽ hạ chuẩn cho vay đối với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Cùng với đó, tôi cũng mong muốn lãi suất cho vay trong gói tín dụng này sẽ được xem xét hạ thấp hơn so với mức 1,5 - 2% như thông tin hiện nay. Bởi mặt bằng lãi suất cho vay trung bình ở thời điểm hiện tại khoảng 13 - 14%, nếu chỉ giảm 1,5 - 2% thì lãi suất vẫn đang ở mức cao từ 11,5 - 12%. Với mức lãi suất này, doanh nghiệp vay để làm nhà ở xã hội sẽ chịu chi phí lãi vay lớn, ảnh hưởng đến việc cân đối lợi nhuận, trong khi đó, người mua nhà ở xã hội cũng khó có thể chịu được áp lực trả lãi này. Do đó, tôi cho rằng cần giảm mặt bằng lãi suất cho vay xuống dưới 10% thì gói tín dụng mới có thể phát huy hiệu quả.

Tiếp đến, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng nên mở rộng đối tượng cho vay, không chỉ dừng lại ở doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân mà cần mở rộng ra cả doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Bởi trên thực tế, có những doanh nghiệp dù phát triển nhà ở thương mại nhưng phân khúc họ hướng đến là trung cấp với mức giá hợp lý nhằm phù hợp khả năng người mua thì cũng nên được khuyến khích và được hưởng gói hỗ trợ.

Cuối cùng, tôi mong muốn gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cần sớm có Nghị quyết để thực hiện ngay trong tháng 3. Cộng đồng doanh nghiệp đang vô cùng khó khăn, nếu để tình trạng khát vốn kéo dài thêm khoảng vài tháng nữa, chắc chắn chúng ta sẽ thấy hiệu ứng đổ vỡ hàng loạt diễn ra. Và đến khi đó, hậu quả là không thể tưởng tượng được.

PV: Nếu giải quyết được nút thắt về tiếp cận vốn, các doanh nghiệp có thể vượt qua được những khó khăn hiện tại hay không, thưa ông?

Ông Vương Quốc Toàn: Nếu tháo gỡ được câu chuyện vốn, chúng tôi sẽ bớt khó khăn nhưng việc phát triển các dự án hiện nay, đặc biệt là nhà ở xã hội, không chỉ cần tiền.

Theo đó, vướng mắc pháp lý vẫn luôn là vướng mắc cố hữu trong nhiều năm qua. Chỉ khi tháo gỡ được vướng mắc này, thị trường mới thực sự thông thoáng để phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Vì vậy, cộng đồng doanh nghiệp luôn luôn mong muốn các cơ quan quản lý Nhà nước sẽ nhanh chóng hoàn thiện cơ sở pháp lý, sửa đổi các luật hiệu quả, đồng bộ, tránh chồng chéo.

Với phân khúc nhà ở xã hội, Nhà nước cần có nhiều hơn các cơ chế chính sách ưu tiên để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển. Còn nếu vẫn duy trì các chính sách như hiện tại, không nói đến việc đảm bảo nguồn cung nhà ở cho người có thu nhập thấp mà đề án thực hiện ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cũng rất khó để hoàn thành.

Trong cuộc họp mới đây với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chúng tôi cũng bày tỏ mong muốn sẽ tham gia phát triển các dự án nhà ở thương mại giá rẻ thay vì nhà ở xã hội trong thời gian tới. Bởi xét cho cùng, nhà ở xã hội cũng chỉ được miễn tiền sử dụng đất trong khi thủ tục rườm rà, phê duyệt khó khăn, giá bán bị soi xét hơn rất nhiều so với nhà ở thương mại.

PV: Ông có kỳ vọng gì về chính sách điều hành của các cơ quan quản lý Nhà nước trong giai đoạn tới?

Ông Vương Quốc Toàn: Là một doanh nghiệp, chúng tôi luôn tin tưởng và kỳ vọng rất nhiều vào những chính sách và sự điều hành của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường ở thời điểm hiện tại cũng như giai đoạn tới.

Thị trường sẽ không thể hồi phục và lấy lại phong độ nếu không có sự hỗ trợ của các cấp, các ngành, cơ quan Nhà nước cùng với đó là niềm tin của người dân, cộng đồng nhà đầu tư.

Tuy nhiên, như tôi đã chia sẻ, chính sách điều hành của Nhà nước vẫn còn những hạn chế nhất định. Trong đó, chính sách điều hành tiền tệ còn khá giật cục, điều kiện cho vay ngoài tầm với; các chính sách về pháp lý còn chồng chéo, mâu thuẫn, chưa phù hợp với thực tiễn.

Vì vậy, rất mong muốn các chính sách được đưa ra giai đoạn tới sẽ hoàn thiện, có tính khả thi, hiệu quả cao, đặc biệt là phù hợp với bối cảnh khó khăn của thị trường.

PV: Trân trọng cảm ơn những chia sẻ của ông!