Giao dịch nhà đất lao dốc, doanh nghiệp BĐS xoay xở ra sao với 167.000 tỷ đồng nợ đến hạn?

Khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn từ quý IV/2026 đến năm 2027, trong khi lãi suất vay mua nhà lên 14-16%, giao dịch giảm 36% và dòng tiền kinh doanh của nhiều doanh nghiệp tiếp tục âm.

Theo báo cáo triển vọng ngành bất động sản nhà ở nửa cuối năm 2026 công bố ngày 6/10 của VIS Rating, thị trường đang đối mặt nghịch lý: doanh thu và lợi nhuận doanh nghiệp tăng mạnh, nhưng sức khỏe tài chính chưa thực sự cải thiện. Chi phí vốn cao, sức mua suy yếu và khả năng tiếp cận nguồn vốn hạn chế có thể khiến rủi ro tín nhiệm gia tăng trong những tháng cuối năm.

Giao dịch giảm 36%, lãi suất vay mua nhà lên 16%

Trong 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM tăng 33% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới trong quý II chỉ còn 73%, thấp hơn mức 95% của cả năm 2025.

Trên thị trường thứ cấp, số lượng giao dịch nhà ở cả nước giảm 36%. Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà bình quân tăng lên 14-16%, gây thêm áp lực lên khả năng chi trả của người mua.

Sức cầu suy yếu đã phản ánh vào giá bán. Trong quý II/2026, giá nhà thứ cấp điều chỉnh trên diện rộng, còn giá căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM chỉ tăng 1% so với quý trước.

Thanh khoản thị trường giảm khiến chủ đầu tư khó chuyển hóa sản phẩm thành doanh thu và dòng tiền, trong khi nhu cầu vốn để triển khai dự án vẫn lớn.

Trái phiếu tăng phát hành, áp lực đáo hạn 167.000 tỷ đồng

Trong bối cảnh các kênh huy động vốn gặp khó, trái phiếu doanh nghiệp ngày càng đóng vai trò quan trọng. Theo VIS Rating, tăng trưởng tín dụng bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 giảm còn 8,6%, so với 15% cùng kỳ năm trước. Giá trị phát hành cổ phiếu chỉ đạt khoảng 350 tỷ đồng, giảm 86%.

Ngược lại, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản trong 9 tháng đầu năm đạt khoảng 149.455 tỷ đồng, tăng 126% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lãi suất phát hành bình quân lên tới 11,4%/năm, cao hơn 110 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn từ quý IV/2026 đến năm 2027. Các doanh nghiệp không chỉ phải chuẩn bị nguồn tiền trả nợ mà còn cần vốn để tiếp tục triển khai những dự án quy mô lớn.

Áp lực càng lớn khi chi phí huy động vốn tăng, còn doanh số bán hàng và dòng tiền thu từ khách hàng có nguy cơ chậm lại. Với những doanh nghiệp không đủ nguồn tiền tự thân, việc tái cấp vốn có thể trở thành thách thức đáng kể.

Lợi nhuận tăng mạnh nhưng dòng tiền vẫn yếu

Theo VIS Rating, doanh thu và EBITDA của nhóm doanh nghiệp được phân tích trong nửa đầu năm 2026 lần lượt tăng 89% và 100% so với cùng kỳ, đạt mức cao nhất kể từ năm 2022. Kết quả này chủ yếu đến từ việc bàn giao các dự án đã mở bán trong giai đoạn 2024-2025.

Tuy nhiên, tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng lên 74%, so với mức bình quân 54% trong giai đoạn 2022-2025. Mức tăng chủ yếu đến từ VHM và Khang Điền trong bối cảnh nhu cầu vốn phát triển dự án gia tăng.

Ngoại trừ VHM, phần lớn doanh nghiệp bất động sản niêm yết tiếp tục ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm trong nửa đầu năm. Tỷ lệ doanh nghiệp có dòng tiền hoạt động trên nợ vay ở mức yếu cũng tăng từ khoảng 62% năm 2025 lên gần 70%.

Những con số này cho thấy lợi nhuận kế toán chưa đồng nghĩa với khả năng thu tiền thực tế. Khi dòng tiền không đủ đáp ứng nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp có thể phải tiếp tục vay nợ, phát hành trái phiếu hoặc tăng vốn để duy trì hoạt động.

Doanh nghiệp nhỏ và dự án vướng pháp lý chịu rủi ro lớn hơn

VIS Rating nhận định hồ sơ tín nhiệm ngành bất động sản nhà ở có thể suy yếu trong nửa cuối năm 2026, đặc biệt với doanh nghiệp quy mô nhỏ và chủ đầu tư có dự án đình trệ do vướng pháp lý.

Các doanh nghiệp khó triển khai dự án sẽ gặp bất lợi khi tiến độ kéo dài làm hạn chế khả năng bán hàng, thu tiền và tạo nguồn trả nợ. Trong khi đó, chủ đầu tư lớn có kế hoạch bàn giao khả thi và quan hệ lâu năm với ngân hàng thường có lợi thế hơn trong việc tái cấp vốn, dù vẫn chịu áp lực từ chi phí vốn và nợ vay.

Ở chiều tích cực, số dự án nhà ở xã hội được cấp phép mới trong 6 tháng đầu năm 2026 tăng 433% so với cùng kỳ, lên 128 dự án. Số dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới đạt 171 dự án, tăng 256%.

Dù vậy, nguồn cung tăng chưa đủ bảo đảm thị trường phục hồi nếu sức mua còn yếu và khả năng chi trả của người dân bị hạn chế bởi lãi suất cao.

Trong bối cảnh khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sắp đến hạn, khả năng tạo dòng tiền, kiểm soát đòn bẩy và huy động vốn mới sẽ là những yếu tố then chốt quyết định sức khỏe tài chính của doanh nghiệp. Nhóm có nền tảng tài chính yếu, dự án chậm triển khai và phụ thuộc lớn vào vốn bên ngoài được dự báo chịu áp lực lớn hơn.