Giãn, hoãn nợ cho bất động sản: Cân nhắc từng dự án, từng trường hợp

Kinhtedothi - Doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS) muốn được tái cơ cấu, giãn nợ để hỗ trợ thanh khoản, vượt qua giai đoạn khó khăn. Tuy nhiên việc tháo gỡ thế nào tránh rủi ro cho các ngân hàng và cần được cân nhắc theo từng dự án, từng trường hợp.

Áp lực từ những khoản nợ đến hạn

Thị trường BĐS đang trải qua giai đoạn ảm đạm, hàng loạt “ông lớn” kêu trời vì thiếu vốn. Các kiến nghị tập trung vào nới “room” tín dụng; hạ lãi suất, nới lỏng điều kiện vay vốn; trong đó giãn nợ, hoãn nợ có nhiều ý kiến trái chiều khác nhau.

Sau thời kỳ DN tấp nập vay vốn, nhiều khoản vay đang có nguy cơ chuyển nhóm sang nợ xấu. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cá nhân đi vay để mua BĐS lớn như khách sạn, nhà phố cũng đang gặp khó khăn và đối mặt với nguy cơ không trả được nơ. Bởi số tiền họ trả góp hàng tháng cho chu kỳ vay một phần đến từ thu nhập, một phần là tiền từ cho thuê các BĐS đó.

Việc các ngân hàng thương mại cho phép giãn trả nợ đối với DN, người đang thiếu nợ BĐS rất quan trọng. Với DN khó khăn, các hoạt động đều phải tạm ngưng, các dự án cũng ngừng triển khai, khả năng tiến độ chậm so với kế hoạch, thanh khoản của thị trường cũng giảm mạnh, hoạt động huy động vốn cũng khó khăn hơn,... Trong khi đó, DN vẫn phải trả lãi ngân hàng đều đặn mỗi tháng và áp lực nặng nề hơn đối với những khoản nợ đến hạn.

"Theo quy chế hoạt động của ngân hàng, nếu không trả được các khoản vay đến hạn, ngay lập tức các khoản vay này trở thành nợ xấu hoặc nhóm nợ xấu hơn, kéo theo DN lâm vào bế tắc vì không thể tiếp cận được các khoản vay mới để vượt qua khó khăn”- Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu phân tích.

Ông Lê Trọng Khương - Phó Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho hay, dù chưa bị nhảy nhóm nợ, nhưng nếu tình hình không có gì chuyển biến, khả năng nhảy nhóm nợ rất dễ xảy ra. Chính vì vậy, DN này kiến nghị NHNN cho phép cơ cấu nợ, tránh tình trạng nhảy nhóm nợ. Đây cũng chính là kiến nghị của Novaland. Thậm chí, Novaland còn xin giãn nợ, cơ cấu nợ lên tới 36 tháng bởi biến động của thị trường trái phiếu DN khiến niềm tin của nhà đầu tư bị khủng hoảng nặng nề.

Theo đánh giá của các chuyên gia, hỗ trợ lớn nhất và khả thi nhất của ngành ngân hàng với DN BĐS là giảm mặt bằng lãi suất. Còn các đề xuất khác của DN (như giảm hệ số rủi ro với BĐS, tăng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo khoản vay, hỗ trợ DN khả năng trả nợ trái phiếu…) nên cân nhắc tính toán do liên quan đến đảm bảo an toàn hệ thống.

Theo NHNN, dư nợ tín dụng của lĩnh vực BĐS cuối năm 2022 đã lên tới 2,58 triệu tỷ đồng, tăng hơn 24% so với năm 2021. Đây là mức cao nhất trong 5 năm qua. Ngành ngân hàng đang có tỷ lệ nợ xấu 1,81% - tăng nhẹ so với mức 1,67% hồi cuối năm 2021. Trước tình cảnh “bi đát” của lĩnh vực BĐS và những bài toán khó xử lý lúc này, nguy cơ nợ xấu có thể “phình” lên.

“Các DN cần thấu hiểu và chia sẻ với những cái khó riêng của ngân hàng thương mại vì ngân hàng cũng là DN, phải tự chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh nên các bên cần cùng nhau giải quyết hài hoà lợi ích” - lãnh đạo một ngân hàng bày tỏ.

Trong khi đó, ông Nguyễn Hưng - Tổng giám đốc TPBank cho rằng, cơ cấu nợ, giữ nguyên nhóm nợ có thể là biện pháp nên xem xét trong bối cảnh hiện nay. “DN BĐS hiện nay không chỉ đối mặt với khoản nợ ngân hàng đáo hạn, mà còn áp lực lớn đối với khoản trái phiếu phát hành sắp đáo hạn, trong khi nguồn thu và dòng tiền bị chững lại. Nếu không có biện pháp hỗ trợ, các DN này sẽ không hoàn thành được nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng lẫn trái chủ” - ông Nguyễn Hưng phân tích.

Rà soát các dự án

Nói về những ý kiến đề nghị NHNN phải yêu cầu các ngân hàng giảm lãi, phí hỗ trợ DN, luật sư Trương Thanh Đức khẳng định, chắc chắn phía ngân hàng sẽ hỗ trợ. 4 ngân hàng quốc doanh dành một gói tín dụng cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trị giá 120.000 tỷ đồng, lãi suất thấp hơn lãi suất cho vay bình quân trong từng thời kỳ. Còn về giải pháp giãn hoãn nợ, nên để các ngân hàng tự đánh giá rủi ro và năng lực, sức khoẻ của ngân hàng.

Nếu thực hiện giãn, hoãn nợ, cần gắn với một số điều kiện cụ thể, chẳng hạn, yêu cầu DN BĐS phải có phương án cơ cấu mạnh mẽ, thay đổi quản trị điều hành, có phương án xử lý trái phiếu đáo hạn, tức là bản thân DN BĐS phải rất quyết liệt và thiện chí

TS Lê Xuân Nghĩa

Lãnh đạo một ngân hàng big 4 cho biết: Đối với hoạt động ngân hàng, NHNN đã có các quy định về cơ cấu nợ cho khách hàng. Đây là căn cứ pháp lý để thực hiện cơ cấu nợ cho khách hàng gặp khó khăn trong quá trình hoạt động kinh doanh. Nguyên tắc cơ cấu nợ là sau khi cơ cấu xong, DN đã được cơ cấu nợ phải đảm bảo trả đủ gốc và lãi cho các ngân hàng.

Không chỉ DN BĐS, mà DN các ngành khác khi gặp khó khăn đều được cơ cấu nợ theo hướng dẫn của NHNN. Việc cơ cấu nợ phải được triển khai một cách rất thận trọng, chính xác để đảm bảo không chuyển nợ xấu về sau, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho hệ thống ngân hàng cũng như nền kinh tế.

“Chính vì vậy, với DN BĐS, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là phải có phương án cơ cấu nợ khả thi để phối hợp với ngân hàng cơ cấu nợ” - lãnh đạo ngân hàng trên nói.

Sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường BĐS, Chính phủ đang Dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững. Trong đó, đưa ra rất nhiều giải pháp như giãn nợ gốc, lãi vay cho các DN BĐS khó khăn; tiếp tục cấp tín dụng với dự án có phương án vay vốn khả thi. Chính phủ yêu cầu điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng cho phát triển kinh tế, xã hội. Đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho DN BĐS khó khăn (DN, dự án BĐS phục vụ tiêu dùng, sản xuất, công nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng); đồng thời tạo điều kiện cho các DN, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận vốn tín dụng.

Chính phủ cũng yêu cầu bám sát tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS và có giải pháp kịp thời để đảm bảo tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả. Theo đó, tiếp tục cấp tín dụng với dự án BĐS có phương án vay vốn khả thi, khách hàng có tiềm lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ, đúng hạn…

Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, về cơ cấu lại thời hạn trả nợ, Bộ Xây dựng cần rà soát tất cả dự án, xem dự án nào mang tính đầu cơ, dự án gắn với sản xuất kinh doanh, gắn với thương mại và dịch vụ thì sẽ có ứng xử và giải pháp tháo gỡ riêng. NHNN sẽ chỉ đạo tổ chức tín dụng tiếp tục làm việc DN để tháo gỡ khó khăn cho thị trường này.

Bộ Tài chính đã có tờ trình Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu riêng lẻ và sớm tháo gỡ vướng mắc hàng loạt thủ tục pháp lý với BĐS. Bên cạnh việc đả thông về thanh khoản cho DN, điều cấp thiết là cần hỗ trợ chính sách pháp lý liên quan đến dự án đang triển khai dở dang, đây là cơ sở để cả trái chủ lẫn tổ chức phát hành có cơ sở làm việc rõ ràng hơn đối với người nắm giữ trái phiếu.

Giám đốc Xếp hạng Tín nhiệm, FiinRatings Lê Hồng Khang