Giám sát phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản

Bộ Tài chính vừa có công văn gửi Bộ Xây dựng về quản lý, giám sát việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản.

Theo đó, Bộ Tài chính đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp quản lý giám sát và cảnh báo các doanh nghiệp bất động sản về rủi ro tăng trưởng nóng, qua đó hạn chế tình trạng doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu bằng mọi giá với lãi suất cao.

Bộ Tài chính cho biết, ngày 16/9/2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Theo quy định tại Nghị định số 65/2022/NĐ-CP, các Bộ, ngành có liên quan theo chức năng, nhiệm vụ được giao, phối hợp kiểm tra, giám sát việc chào bán, giao dịch và cung cấp dịch vụ trên thị trường trái phiếu theo quy định tại Nghị định này và quy định của pháp luật có liên quan.

Bộ Tài chính cho biết, thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với khối lượng tương đối lớn để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh. Do đó, để đảm bảo thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển ổn định, bền vững, Bộ Tài chính đề nghị Bộ Xây dựng có các giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, minh bạch.

Trong đó, Bộ Tài chính đề nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung quy định về tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp bất động sản sau khi cấp phép xây dựng, đầu tư các dự án bất động sản. Đồng thời, phối hợp quản lý giám sát và cảnh báo các doanh nghiệp bất động sản về rủi ro tăng trưởng nóng, qua đó hạn chế tình trạng doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu bằng mọi giá với lãi suất cao.

Bộ Tài chính cũng đề nghị Bộ Xây dựng thường xuyên cung cấp thông tin cho Bộ Tài chính về tình hình của thị trường bất động sản và các rủi ro để phối hợp trong công tác quản lý, giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Trước đó, khi thị trường có dấu hiệu phát triển nóng, Bộ Tài chính đã triển khai đồng bộ các giải pháp như: Thường xuyên đánh giá việc triển khai các quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp để báo cáo Chính phủ điều chỉnh khung pháp lý cho phù hợp tại cấp Luật và Nghị định; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để chấn chỉnh, xử lý các sai phạm; cung cấp thông tin đề nghị Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước phối hợp với tăng cường giám sát hoạt động phát hành, cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp đối với các tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp bất động sản.

Bộ Tài chính cũng thường xuyên, chủ động cung cấp thông tin chính thống về tình hình thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cảnh báo nhà đầu tư và doanh nghiệp phát hành nhằm định hướng điều hành và phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản an toàn, lành mạnh và hiệu quả.

Doanh nghiệp cần giảm sự lệ thuộc vào nguồn vốn từ phát hành trái phiếu

Tại Hội thảo "Thị trường bất động sản cuối năm 2022: Xu hướng và cơ hội đầu tư" được tổ chức tại Tp.HCM, ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, doanh nghiệp cần giảm sự lệ thuộc vào hai nguồn vốn chính là vay ngân hàng và phát hành trái phiếu. Doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn cung bằng cách sử dụng thêm các quỹ đầu tư và sử dụng hiệu quả vốn từ tiền trả trước của khách hàng.

“Có những công cụ tài chính để người ta có thể tạo nên thanh khoản cho các vốn bất động sản và huy động các vốn dài hạn như vốn của quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm hay các quỹ khác. Còn những nguồn vốn tạo ra các tài sản thế chấp, tạo ra những công cụ tài chính thì hy vọng trong thời gian tới sẽ được đưa vào các quy định của pháp luật” - ông Trần Minh Hoàng nói.

Bên cạnh đó, ông Hoàng khuyên doanh nghiệp môi giới, người kinh doanh bất động sản phải kịp thời nắm bắt các quy định hành nghề mới, tập trung nâng cao năng lực chuyên môn, đạo đức hành nghề, tăng cường hiểu biết pháp luật, chú trọng đến lợi ích khách hàng thay vì doanh số bán hàng... để phát triển lâu dài.

Còn TS. Lê Sĩ Trí, Chuyên gia Kinh tế thì nhận định, mặc dù vốn tín dụng bất động sản có thể sẽ được mở rộng thêm trong thời gian tới nhưng vẫn là chưa đủ cho nhu cầu của ngành. Điều này dẫn tới thị trường sẽ thanh lọc mạnh mẽ các dự án bất động sản. Bởi vậy, để thích ứng và phát triển lâu dài, các doanh nghiệp cần chuyên nghiệp hơn, hoàn thiện nội lực, tăng cường quản trị rủi ro, đủ điều kiện để tiếp cận vốn từ ngân hàng, tăng các sản phẩm phù hợp thị trường để hút vốn từ khách hàng.

“Do tín dụng bị siết cho nên các nhà đầu tư sử dụng vốn tự có nhiều hơn là sử dụng vốn vay. Từ đó người ta sẽ xem xét, cân nhắc rất kỹ lưỡng. Điều đó dẫn đến chọn lọc xã hội. Tức là các chủ đầu tư phải có được những hạ tầng tốt, thương hiệu, uy tín tốt, lịch sử, tín nhiệm tốt thì các chủ đầu tư đó sẽ thắng”, TS. Lê Sĩ Trí lý giải.

Các chuyên gia khẳng định, mặc dù thị trường bất động sản năm nay đang chững lại, nhưng trong dài hạn, bất động sản vẫn là một kênh đầu tư an toàn và hấp dẫn. Bên cạnh những thách thức, nhiều cơ hội cũng sẽ được mở ra. Nhu cầu về bất động sản vẫn lớn, nhất là phân khúc bất động sản công nghiệp trong xu thế chuyển dịch các cơ sở công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia. Các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật và có giá hợp lý vẫn là nơi thu hút khách hàng.

Theo báo cáo thị trường mới nhất của Công ty CP Chứng khoán VNDirect, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong quý IV/2022 đạt gần 59.000 tỷ đồng, tăng 87,7% so với cùng kỳ năm 2021.

Thống kê này chỉ bao gồm các đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ từ năm 2019 tới nay, không bao gồm các doanh nghiệp phát hành đã thực hiện mua lại trái phiếu trước hạn. VNDirect ước tính có khoảng hơn 140.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đã được mua lại trong 9 tháng đầu năm 2022.

Trong quý IV/2022, bất động sản là nhóm ngành có lượng trái phiếu đáo hạn lớn nhất với tổng giá trị đạt hơn 20.000 tỷ đồng.