Giấc mơ an cư của người Việt xa xỉ gấp đôi thế giới

Từ mức 23,5 năm thu nhập vào năm 2023, con số này đã nhảy vọt lên hơn 30 năm vào 2026. Một cuộc rượt đuổi vô vọng giữa thu nhập và giá nhà đang diễn ra, khi 86% người mua chỉ nhằm mục đích đầu cơ ngắn hạn.

Năm 2025, giá nhà đất tại Việt Nam tăng mạnh nhất khu vực, với mức tăng phổ biến 10–30%. Giai đoạn 2019–2024, giá đã tích lũy mức tăng tới 59%. Riêng phân khúc chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng trung bình 20–30%, trong khi nhà riêng và đất nền tăng 10–15%.

Đà tăng này khiến khả năng sở hữu nhà ngày càng xa tầm với. Nếu năm 2023, người mua cần khoảng 23,5 năm thu nhập để mua một căn hộ, thì đến 2026, con số dự kiến lên tới 30,2 năm — gần gấp đôi mức trung bình toàn cầu (15,3 năm).

Trong khu vực, khoảng cách này cũng đáng kể: Malaysia chỉ 8,8 năm, Nhật Bản 11,4 năm, Thái Lan 24 năm. Việt Nam đang tiến gần nhóm thị trường đắt đỏ nhưng thu nhập chưa theo kịp.

Không chỉ giá nhà, cổ phiếu bất động sản cũng tăng mạnh, có thời điểm gần 200% trong năm 2025, cho thấy dòng tiền vẫn đổ mạnh vào lĩnh vực này, dù thanh khoản thị trường suy giảm rõ rệt. Tỷ lệ giao dịch nhà ở chỉ đạt 7,8%, giảm sâu so với năm trước — một nghịch lý: giá cao nhưng giao dịch thấp.

Lệch pha cung – cầu, thị trường mất cân bằng

Nguồn cung có dấu hiệu cải thiện nhưng vẫn sai cấu trúc. Phân khúc cao cấp chiếm hơn 70%, trong khi nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn khan hiếm.

Doanh nghiệp bất động sản tiếp tục mở rộng đầu tư, nhưng nhiều nơi dàn trải, dẫn đến áp lực tài chính và rủi ro thanh khoản. Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn dư cung, chưa phục hồi rõ rệt.

Trong khi đó, lãi suất có xu hướng tăng, tín dụng bị kiểm soát chặt hơn, càng làm thị trường thêm áp lực.

Sáu lực đẩy khiến giá nhà neo cao

Thị trường hiện bị chi phối bởi sáu nguyên nhân chính:

Thứ nhất, pháp lý chưa thông suốt.

Quy trình phê duyệt, thực thi còn chậm và thiếu nhất quán, làm nguồn cung bị tắc nghẽn.

Thứ hai, chi phí đầu vào leo thang.

Từ tiền đất, giải phóng mặt bằng đến vật liệu xây dựng và chi phí vốn đều tăng, đẩy giá thành lên cao.

Thứ ba, cung – cầu lệch pha.

Nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực lại nằm ở phân khúc trung cấp và giá rẻ.

Thứ tư, hiện tượng “thổi giá”.

Tình trạng làm giá, tạo sóng vẫn tồn tại, khiến giá bị đẩy xa giá trị thực.

Thứ năm, đầu cơ chi phối.

Tỷ lệ lớn người mua nắm giữ bất động sản trong thời gian ngắn, góp phần làm thị trường biến động và neo giá cao.

Thứ sáu, thiếu công cụ thuế điều tiết.

Chưa có thuế tài sản hiệu quả, trong khi thuế chuyển nhượng còn thấp, tạo điều kiện cho đầu cơ.

Cần cú hích chính sách để hạ nhiệt thị trường

Để điều chỉnh lại mặt bằng giá, trọng tâm nằm ở việc tháo gỡ pháp lý, tăng nguồn cung nhà ở phù hợp và kiểm soát dòng vốn.

Cùng với đó là yêu cầu hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai, đẩy nhanh quy hoạch, phát triển các kênh vốn dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp minh bạch.

Một lộ trình đánh thuế hợp lý với bất động sản cũng được xem là công cụ cần thiết để hạn chế đầu cơ, đưa thị trường về giá trị thực.

Nếu không có những điều chỉnh đủ mạnh, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập sẽ tiếp tục bị nới rộng — và giấc mơ an cư sẽ ngày càng xa tầm với của số đông.