Giá nhà vẫn cao nhưng chủ đầu tư đã “xuống nước” theo cách này

Liệu đây có phải là dấu hiệu cho thấy người mua nhà đang dần có thêm vị thế, hay chỉ là một cách khác để doanh nghiệp giữ giá trong lúc sức mua chưa thực sự phục hồi?

Các dự án đã mở bán vẫn chủ yếu giữ giá công bố. Thay vì giảm trực tiếp, chủ đầu tư tăng chiết khấu, kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, giảm số tiền phải trả ban đầu hoặc ân hạn nợ gốc. Một số dự án chỉ yêu cầu thanh toán khoảng 10% giá trị sản phẩm để ký hợp đồng.

Theo chuyên gia Nguyễn Anh Quê, các dự án mở bán trước quý II/2026 rất khó giảm giá vì chủ đầu tư đã xác lập mặt bằng giá, vay ngân hàng và bán cho khách hàng. Việc giảm giá có thể ảnh hưởng đến doanh thu, tài sản bảo đảm, khoản vay và quyền lợi của người mua trước.

Chi phí đầu vào cũng đang neo cao, gồm tiền đất, giải phóng mặt bằng, xây dựng và vốn. Vì vậy, giảm thẳng giá bán có thể ảnh hưởng đến biên lợi nhuận và bài toán tài chính của dự án.

Tuy nhiên, các dự án mới ra hàng từ quý II, đặc biệt đầu quý III/2026, đang có dư địa tính lại giá ngay từ đầu. Ông Quê cho biết nếu trước đây dự kiến mở bán trên 100 triệu đồng/m², chủ đầu tư có thể cân nhắc mức 70-80 triệu đồng/m² trong bối cảnh hiện nay để ưu tiên thanh khoản.

Tại Hà Nội, Vista Serena ở Nam An Khánh được giới thiệu với giá dự kiến từ 120 triệu đồng/m² đối với biệt thự thanh toán sớm, thấp hơn khoảng 18-37% so với một số sản phẩm thấp tầng lân cận được bài viết dẫn chứng.

Ở phân khúc căn hộ, Astor 1 tại Ciputra có giá rumor khoảng 95 triệu đồng/m², trong khi giá thực tế có thể khoảng 115-135 triệu đồng/m² nếu thanh toán sớm. Mức này thấp hơn khoảng 10-40% so với một số dự án Sunshine mới mở bán với giá khoảng 150-200 triệu đồng/m².

Thị trường thứ cấp cũng xuất hiện điều chỉnh. Theo ông Lê Đình Chung, một số sản phẩm đã giảm khoảng 10-20%, trong khi chủ đầu tư tiếp tục dùng chiết khấu thanh toán sớm, kéo dài tiến độ và ưu đãi để thu hút người mua.

Sức mua đang trở thành yếu tố quan trọng hơn trong việc định giá. JLL Việt Nam dự báo đến cuối quý IV/2026, tỷ lệ hấp thụ căn hộ cao cấp có thể chưa đạt 50% nguồn cung mới, thấp hơn mức khoảng 70-80% của giai đoạn 2024-2025.

Người mua cũng ngày càng chú trọng dòng tiền cá nhân và khả năng trả nợ dài hạn, thay vì chỉ quan tâm đến các gói hỗ trợ lãi suất ban đầu. Giá nhà cao so với thu nhập khiến một bộ phận người trẻ chuyển sang lựa chọn thuê nhà.

Câu chuyện “giảm giá nhà” hiện chưa diễn ra đồng loạt. Dự án cũ vẫn có xu hướng giữ giá niêm yết và dùng ưu đãi để kích cầu, trong khi dự án mới có xu hướng tính lại giá sát hơn với chi phí và sức mua thực tế. Nếu thanh khoản tiếp tục yếu kéo dài, áp lực điều chỉnh giá ở những dự án có mặt bằng giá cao sẽ lớn hơn.