Giá nhà neo cao vì đâu?

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc khi người mua ngày càng ưu tiên dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo và khả năng khai thác thực tế. Trong khi đó, những sản phẩm định giá cao hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn.

Thị trường bất động sản ghi nhận tín hiệu tích cực về nguồn cung trong 6 tháng đầu năm 2026, song kỳ vọng giá nhà hạ nhiệt vẫn chưa trở thành hiện thực. Theo Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), dư địa giảm giá của doanh nghiệp hiện khá hạn chế khi hàng loạt cấu phần chi phí tiếp tục gia tăng.

Báo cáo của VARS IRE cho thấy tổng nguồn cung chào bán toàn thị trường đạt khoảng 98.000 sản phẩm, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%, còn lượng giao dịch đạt gần 48.000 sản phẩm, với khoảng 43.000 giao dịch đến từ nguồn cung mở bán mới.

Tuy nhiên, sự cải thiện về nguồn cung không đồng nghĩa với việc giá bán sẽ giảm. Theo VARS IRE, doanh nghiệp đang chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, bán hàng cũng như các nghĩa vụ tài chính. Đặc biệt, quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài còn khiến nhiều dự án phát sinh thêm chi phí.

Doanh nghiệp chọn chiết khấu thay vì giảm giá

Một nguyên nhân khác khiến giá niêm yết khó điều chỉnh là tác động dây chuyền đến thị trường.

Nếu giảm giá trực tiếp, doanh nghiệp có thể ảnh hưởng tới giá trị tài sản bảo đảm, thị trường thứ cấp cũng như tâm lý của những khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, thay vì hạ giá bán, nhiều chủ đầu tư lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán nhằm giảm chi phí thực tế cho người mua nhưng vẫn giữ mặt bằng giá.

Ở chiều cầu, VARS IRE cho biết sức mua vẫn hiện hữu nhưng có sự phân hóa rõ rệt. Người mua hiện ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai đảm bảo và có thể khai thác sử dụng hoặc tạo dòng tiền trong thời gian ngắn.

Đáng chú ý, nhu cầu tập trung nhiều vào phân khúc nhà ở bình dân và sản phẩm có thể bàn giao ngay, trong khi căn hộ cao cấp vẫn chiếm hơn 70% nguồn cung thương mại mở bán mới.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Theo VARS IRE, từ cuối năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục kiểm chứng năng lực tài chính của cả người mua lẫn doanh nghiệp.

Những chủ đầu tư có nền tảng tài chính tốt, sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực và tiến độ thi công đảm bảo sẽ có lợi thế cạnh tranh. Ngược lại, các dự án định giá cao, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá sẽ đối mặt với áp lực thanh khoản lớn hơn.

Dữ liệu của VARS IRE cũng cho thấy giá căn hộ tại Hà Nội vẫn duy trì xu hướng tăng mạnh. So với quý I/2019, giá căn hộ bình quân tại thị trường này đã tăng khoảng 97%, trong khi TP.HCM và Đà Nẵng gần như đi ngang nhưng vẫn neo ở mặt bằng cao.

Theo VARS IRE, để thị trường phát triển bền vững, trọng tâm không nằm ở việc "giải cứu" giá bất động sản mà là tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, đất đai, quy hoạch và nguồn vốn. Khi thủ tục đầu tư được rút ngắn, cơ chế xác định tiền sử dụng đất minh bạch hơn và dòng vốn được phân bổ đúng vào các dự án có pháp lý đầy đủ, nguồn cung phù hợp sẽ được cải thiện, qua đó góp phần từng bước đưa giá nhà đến gần hơn với khả năng chi trả của người dân.