Giá nhà giảm trên diện rộng, ‘bắt đáy’ thế nào để giảm rủi ro?

Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ điều chỉnh giá trên diện rộng, mở ra cơ hội cho người mua có sẵn tiền mặt. Tuy nhiên, giữa bối cảnh thanh khoản phân hóa và áp lực tài chính gia tăng, việc lựa chọn tài sản phù hợp, kiểm soát dòng tiền và đánh giá kỹ pháp lý là những yếu tố then chốt để hạn chế rủi ro khi xuống tiền.

Giá nhà giảm, cơ hội bắt đầu xuất hiện

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Service (DXS-FERI), giá bất động sản đã giảm phổ biến 5-20% so với quý trước tại tất cả các vùng thị trường.

Cụ thể, giá căn hộ tại miền Bắc giảm 15-20%, xuống còn khoảng 45-160 triệu đồng/m2; miền Trung giảm 10-15%, còn 30-100 triệu đồng/m2. Tại miền Nam và miền Tây, giá căn hộ lần lượt giảm 5-10%, xuống mức 36-145 triệu đồng/m2 và 30-55 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc nhà thấp tầng trong các khu đô thị, giá bán tại miền Bắc giảm 15-20%, về mức 70-280 triệu đồng/m2; miền Nam giảm 10-15%, còn 50-320 triệu đồng/m2. Đất nền cũng ghi nhận mức điều chỉnh mạnh, giảm 15-20% tại miền Bắc và 10-15% ở các khu vực còn lại.

Diễn biến này cũng được phản ánh trong dữ liệu của Batdongsan.com.vn. Giá rao bán nhà đất trung bình trên cả nước giảm liên tiếp trong ba quý đầu năm, từ 101 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2025 xuống 96 triệu đồng/m2 trong quý I, 91 triệu đồng/m2 trong quý II và còn 86 triệu đồng/m2 trong quý III, tương đương mức giảm gần 15% sau chín tháng.

Riêng tại TP. HCM, giá rao bán chung cư, đất nền và biệt thự trong quý III đều giảm khoảng 1-3%.

Chị Hoài My - Chủ Trung tâm môi giới bất động sản Gia Anh chuyên khu vực Mỹ Đình và phía Tây Hà Nội, cho biết một số chủ nhà bắt đầu chấp nhận bán căn hộ thấp hơn giá ghi trong hợp đồng mua bán để thu hồi vốn.

“Tại khu vực Mỹ Đình, một dự án đầu năm được rao bán 90 triệu đồng/m2, hiện một số căn đã giảm xuống khoảng 50 triệu đồng/m2, thấp hơn gần 50% so với cùng kỳ”, chị My nói.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, thị trường nhà ở Hà Nội trong năm 2026 đang trải qua chu kỳ tái cân bằng sau khoảng hai năm tăng trưởng liên tục.

Nguồn cung năm nay dồi dào hơn, nhưng thanh khoản có xu hướng phân hóa sâu sắc. Chỉ những sản phẩm thực sự đáp ứng nhu cầu ở thực, hoặc có lợi thế về vị trí và chính sách bán hàng cạnh tranh, mới duy trì được sức tiêu thụ tốt.

“Áp lực lãi suất đã và đang đóng vai trò như một bộ lọc tự nhiên, đẩy nhanh quá trình phân hóa giữa chủ đầu tư có năng lực thực thi mạnh và các chủ đầu tư hạn chế linh hoạt về tài chính”, bà An nhận định.

Theo chuyên gia này, trong quý cuối cùng của năm, diễn biến lãi suất và quyết định ra hàng của các chủ đầu tư lớn sẽ là hai biến số chính quyết định liệu thị trường có đủ động lực để khép lại năm 2026 tích cực hơn nửa đầu năm, hay tiếp tục xu hướng thận trọng sang năm 2027.

Có tiền nhưng cần chọn đúng tài sản

Trong bối cảnh nguồn cung cạnh tranh, sức mua chưa phục hồi tương xứng, người bán buộc phải điều chỉnh giá kỳ vọng. Đây là cơ hội cho những người có sẵn tiền mặt, ít chịu áp lực nợ vay và đủ khả năng nắm giữ bất động sản trong trung, dài hạn.

Tuy nhiên, trong “cơ” luôn có “nguy”. Theo giới phân tích, nhà đầu tư cần thận trọng, tránh tâm lý mua bằng mọi giá khi thị trường điều chỉnh.

Trao đổi với VietnamFinance, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng giai đoạn thị trường khó khăn có thể tạo điều kiện để nhà đầu tư sở hữu bất động sản có vị trí tốt với mức giá hấp dẫn hơn so với thời kỳ tăng trưởng nóng.

Đặc biệt, khi áp lực bán hàng gia tăng, các chương trình chiết khấu và ưu đãi được đẩy mạnh, người có tiềm lực tài chính sẽ có lợi thế trong lựa chọn sản phẩm và đàm phán.

Theo ông Thắng, từ nay đến cuối năm có thể xuất hiện thêm cơ hội cho nhóm nhà đầu tư có tiềm lực. Căn hộ và nhà phố riêng lẻ tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM và Đà Nẵng là những phân khúc đáng quan tâm, nhất là với tài sản có khả năng tạo dòng tiền, thanh khoản tốt và mức chiết khấu hấp dẫn.

Dù vậy, không phải mọi bất động sản tại các đô thị lớn đều đáng xuống tiền. Triển vọng của từng sản phẩm có thể khác biệt đáng kể tùy thuộc vào vị trí, giá mua, khả năng khai thác và nguồn cung cạnh tranh.

"Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư cần đánh giá từng tài sản cụ thể, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng trở lại", ông Thắng nói.

Ở góc độ khác, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng thị trường khó khăn cũng là cơ hội để những người có tiền mặt tiếp cận các tài sản có giá tốt.

Một số chủ sở hữu không đủ khả năng duy trì tài sản do áp lực tài chính buộc phải bán với giá thấp hơn kỳ vọng. Đây là những cơ hội mà trong điều kiện thị trường bình thường, nhà đầu tư có thể khó tiếp cận.

Đối với người có nhu cầu ở thực, ông Toản khuyến nghị có thể tiếp tục theo dõi thị trường trong thời gian tới, khi nguồn cung dự kiến tăng lên từ nhà ở xã hội, nhà ở khu đô thị đa mục tiêu, nhà thương mại giá phù hợp và các sản phẩm được chủ sở hữu bán ra để thu hồi vốn.

“Đây có thể là cơ hội để người mua tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý hơn. Dù vậy, việc mua nhà vẫn cần dựa trên khả năng tài chính, nhu cầu thực tế và chất lượng tài sản, thay vì tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội hay mua bằng mọi giá”, ông nói.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, khuyến nghị người mua cần xác định rõ khả năng tài chính và dòng tiền trước khi tham gia thị trường.

“Người mua cần tính toán khả năng trả nợ sau khi hết thời gian ân hạn lãi vay, đồng thời xem xét kỹ các chính sách hỗ trợ lãi suất của dự án. Bên cạnh đó, cần đánh giá pháp lý, năng lực tài chính của chủ đầu tư và động lực phát triển của khu vực”, ông Tuấn nhấn mạnh.