Giá nhà giảm tới 30% vẫn khó tìm người mua

Thị trường bất động sản cuối năm 2026 xuất hiện những đợt giảm giá lên tới 20–30% tại một số phân khúc, nhưng thanh khoản vẫn chưa thể phục hồi đồng đều. Trong khi giá căn hộ Hà Nội tiếp tục hạ nhiệt, lãi suất vay mua nhà có thể lên tới 16%/năm, tạo sức ép lớn lên cả người mua lẫn doanh nghiệp địa ốc.

Nguồn cung gia tăng, dòng tiền thận trọng và áp lực trả nợ đang đẩy thị trường bất động sản vào giai đoạn tái định giá.

Giá nhà giảm tới 30% vẫn khó tìm người mua

Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh rõ rệt.

Quý III/2026, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt trung bình khoảng 107 triệu đồng/m², giảm nhẹ so với quý trước. Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình khoảng 75 triệu đồng/m², đánh dấu quý thứ ba liên tiếp đi xuống.

Đáng chú ý, giá bán sơ cấp tại nhiều loại hình và khu vực đã điều chỉnh phổ biến 5–20%. Riêng một số sản phẩm thứ cấp ghi nhận mức giảm 20–30% so với năm 2025.

Tuy nhiên, mức giảm này không đại diện cho toàn bộ thị trường. Những tài sản chịu áp lực lớn thường thuộc nhóm đầu cơ, khó khai thác hoặc chủ sở hữu cần thu hồi vốn.

Giá nhà vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả, khiến giao dịch chưa thể phục hồi tương ứng với mức điều chỉnh.

Ba kịch bản định hình thị trường cuối năm

Triển vọng quý IV/2026 được đặt trong ba kịch bản với sự khác biệt lớn về nguồn cung, lãi suất và sức mua.

Ở kịch bản tích cực, nguồn cung tăng 30–40%, giá bán tăng 5–10%, lãi suất thả nổi giảm về 10–12% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40–45%.

Kịch bản cơ sở dự báo nguồn cung tăng 20–30%, giá đi ngang, lãi suất duy trì 12–14%, tỷ lệ hấp thụ khoảng 30–35%.

Trong kịch bản bất lợi, lãi suất tăng lên 14–16% có thể khiến tỷ lệ hấp thụ xuống dưới 20%, đồng thời gia tăng áp lực giảm giá trên thị trường thứ cấp.

Với khoản vay 2 tỷ đồng, lãi suất 14%/năm tương đương khoảng 23,3 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng, chưa bao gồm nghĩa vụ trả gốc.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, thanh khoản chậm kéo dài chu kỳ thu hồi vốn, làm tăng chi phí tài chính và áp lực hàng tồn kho.

Những doanh nghiệp như VHM, NLG, KDH hay PDR có thể chịu tác động khác nhau tùy cơ cấu sản phẩm, tiến độ bán hàng và dư nợ vay.

Ngược lại, nguồn cung gia tăng có thể hỗ trợ ngành xây dựng, vật liệu nếu các dự án được triển khai thực chất.

Giá nhà giảm không đồng nghĩa thị trường đã chạm đáy. Khả năng phục hồi sẽ phụ thuộc vào sức mua thực, chi phí vốn và mức độ cân bằng giữa cung và cầu.