Giá bất động sản bắt đầu chững lại, nhà đầu tư làm gì để không 'chết trên đống tài sản'?

Giá bán và lượt tìm kiếm của nhiều loại hình bất động sản (BĐS) đã bắt đầu chững lại so với hồi đầu năm, trước thực trạng này chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư chỉ cân nhắc việc giao dịch khi biết rõ BĐS đó có tính thanh khoản tốt, kiểm soát được rủi ro pháp lý, quy hoạch và hạn chế dùng đòn bẩy tài chính để không "chết trên đống tài sản".

Đà tăng giá nhà, đất bắt đầu chững lại

Báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn chỉ ra, gần đây, trong khi loại hình BĐS cho thuê tại Hà Nội hồi phục mạnh mẽ, với lượt tìm thuê tăng 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, loại hình văn phòng cho thuê phục hồi mạnh nhất với mức tăng đạt 82% so với cùng kỳ, tiếp đến là nhà phố cho thuê với mức phục hồi đạt 74%.

Tuy nhiên, loại hình BĐS bán tại Thủ đô lại tiếp tục sụt giảm lượt tìm kiếm, khoảng 13% so với cùng kỳ năm 2021, dần tiệm cận về mốc trước dịch. Trong đó, đất và đất nền dự án có lượt tìm kiếm giảm mạnh nhất, lần lượt là 24% và 32%.

Trước đó, theo khảo sát của Tiền Phong, trong nửa năm 2022, mặc dù lượt quan tâm tìm kiếm nhà đất Hà Nội liên tục giảm, nhưng giá bán lại liên tục tăng. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, đà tăng giá đã có dấu hiệu chững lại, manh nha làn sóng cắt lỗ.

Minh chứng là giá rao bán đất trung bình trong tháng 6 là 50 triệu/m2, tăng gần 20% so với đầu năm, giá rao bán đất nền dự án trung bình khoảng 50 triệu/m2 , tăng 79% so với tháng 1 (trung bình 28 -30 triệu đồng/m2).

Theo Batdongsan.com.vn, nếu so với đỉnh điểm tháng 3 và tháng 4 thì giá đất đang đi ngang, tức là đà tăng đã chững lại từ tháng 5. Hiện tại, các tin đăng bán đất chủ yếu là đất lô lẻ, nằm rải rác tại các xã thuộc Hoài Đức, Quốc Oai, khu Hòa Lạc... với giá từ 9 - 30 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất theo tin đăng tại Gia Lâm, Đông Anh... dao động từ 35 - 77 triệu đồng/m2.

Với loại hình nhà phố thương mại, shophouse, giá rao bán giảm khá mạnh so với tháng 3 và tháng 4. Cụ thể giá rao bán loại hình này trong tháng 6 là 145 triệu/m2, giảm 12% so với tháng 5, giảm 10% so với tháng 4. Tuy nhiên nếu so với tháng 1 thì giá vẫn tăng khoảng 30%.

Theo nhận định của nhiều môi giới, nguồn cung shophouse chủ yếu đến từ một dự án khu đô thị của ông lớn bất động sản, có xuất hiện tình trạng đầu cơ thổi giá nên sau đó giá đã chững, không ít nhà đầu tư bị mắc kẹt dòng tiền tại đây.

Đối với loại hình biệt thự, liền kề thời điểm tháng 6 có giá rao bán trung bình đạt 172 triệu/m2, biên độ tăng giá mạnh nhất ghi nhận vào tháng 3 với 8%, sau đó giá chững hoặc chỉ tăng nhẹ 2%.

Nhà mặt phố Hà Nội là loại hình duy nhất ghi nhận giá rao bán sụt giảm nhẹ khoảng 2% trong các tháng, riêng tháng 6 tăng nhẹ 2%, với mức rao bán trung bình khoảng 313 triệu/m2.

Nhà đầu tư cần chú ý điều gì?

Nhận xét về thực trạng vừa nêu, một môi giới lâu năm cho rằng, sau hàng loạt động thái phanh tín dụng vào bất động sản, thị trường có rất ít giao dịch. Thậm chí, có một số nhà đầu tư chuyển sang cất giữ tiền, vừa để tránh lạm phát, vừa để nghe ngóng các dự thảo sửa đổi luật về đất đai.

Ngoài ra, một số ý kiến cho rằng hai năm dịch bệnh, thị trường nhà, đất tăng giá với mức chóng mặt, tăng giá quá ảo vì không có căn cứ để tăng. Hậu quả là biên lợi nhuận của nhà đầu tư không có, vì giá liên tục tăng nhưng thanh khoản không có. Do đó, việc tham gia thị trường nhà, đất hiện tại là rất rủi ro và mạo hiểm với nhiều người.

Đồng quan điểm, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam hiện ở mức “chân không tới đất, đầu không tới trời”.

Đáng chú ý, vị chuyên gia này cho rằng, giá BĐS cuối năm sẽ giảm khoảng 30%, nhưng thị trường sẽ không sụp đổ, và qua giai đoạn khó khăn thì thị trường sẽ phục hồi.

Trong khi đó, các chuyên gia nhận định, sau thời kỳ sốt đất trong Quý I/2022, từ Quý II/2022 thị trường bắt đầu hạ nhiệt. Nguyên nhân là do nguồn vốn huy động từ các kênh tín dụng, trái phiếu bị kiểm soát, cùng với việc một số “nhân vật lớn” trong ngành bất động sản bị cơ quan chức năng điều tra sai phạm đã khiến thị trường rơi vào cảnh trầm lắng.

Chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư chỉ cân nhắc việc giao dịch khi biết rõ BĐS đó có tính thanh khoản tốt, kiểm soát được rủi ro pháp lý, quy hoạch và hạn chế dùng đòn bẩy tài chính để không "chết trên đống tài sản".

Hệ quả là giao dịch của thị trường BĐS suy giảm mạnh, thậm chí không có thanh khoản tại một số khu vực. Và theo quy luật tất yếu, sau thời gian cầm cự, nhiều nhà đầu tư bắt đầu đuối sức do không tiếp cận được vốn vay để giải ngân việc mua sản phẩm theo tiến độ hoặc đảo nợ. Vì thế, họ buộc phải chọn giải pháp bán cắt lỗ để thoát khỏi gánh nặng tài chính trên vai.

Đáng chú ý, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, khi tham gia thị trường bất động sản thời điểm này, nhà đầu tư cần lưu ý nguyên tắc phòng vệ. Đặc biệt, chỉ cân nhắc việc giao dịch khi biết rõ bất động sản đó có tính thanh khoản tốt, kiểm soát được rủi ro pháp lý, rủi ro quy hoạch, rủi ro dòng tiền và hạn chế dùng đòn bẩy tài chính, tránh tình trạng "chết trên đống tài sản".

"Nếu muốn xuống tiền mua nhà đất vào thời điểm này, nhà đầu tư cần tính xem tài sản này mua xong có bán được không sau đó mới tính đến lợi nhuận. Đồng thời, cần kiểm tra kỹ càng, cẩn trọng về tính pháp lý dự án và ưu tiên những bất động sản dễ giao dịch, đảm bảo được việc thu hồi được dòng tiền một cách thuận lợi", một môi giới chia sẻ.