“Gam màu” nào cho thị trường bất động sản 2024?

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đực nhận định, ở hầu hết các phân khúc vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc chưa thể giải quyết một sớm một chiều.

Thị trường tiếp tục khó khăn trong ngắn hạn

Theo nhận định của chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đực, Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua là hành lang pháp lý giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.

Tuy nhiên, phải đến đầu năm 2025, các luật này mới hiệu lực, ông Đực lo ngại trong khoảng thời gian đó liệu có bao nhiêu doanh nghiệp và khách hàng có thể “gồng gánh”, trụ vững được.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản sẽ phục hồi mạnh mẽ. Trong suốt thời gian dài, hàng loạt dự án "nằm im" để chờ tháo gỡ vướng mắc pháp lý (70% vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản).

Do vậy, Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ gỡ bỏ những điểm nghẽn pháp lý giúp nhiều dự án được "hồi sinh" và đưa thị trường nhanh chóng. Những điểm mới trong Luật Đất đai 2024 tác động nhiều đến các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đực cho rằng, bức tranh tổng thể thị trường bất động sản chưa có sự khởi sắc, những khó khăn vẫn còn trong ngắn hạn.

Về phân khúc nhà liên kề, biệt thự, vị chuyên gia này dự báo còn tiếp tục trầm lắng, tính thanh khoản thấp. Các dự án nhà liền kề, biệt thự ở nội đô sẽ khó bán vì chịu ảnh hưởng từ việc “định danh nhà” và “thuế nhà”.

Những năm vừa qua, doanh nghiệp địa ốc phần lớn tập trung đầu tư sản phẩm cao cấp, giá của những căn biệt thự, shophouse khá đắt đỏ và tăng “phi mã” trong một thời gian ngắn. Họ làm những sản phẩm hướng đến người giàu mà thờ ơ với sản phẩm “vừa túi tiền”, phục vụ cho đại đa số người dân, cho người thu nhập thấp. Khi những dự án được mở ồ ạt với mục đích thu lời mà không mang lại lợi ích cho cộng đồng, cho xã hội, thì đồng nghĩa với chiến lược kinh doanh của họ đã “sai một li đi một dặm”.

“Hàng vạn condotel, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng bị đóng băng. Theo đó, doanh nghiệp, khách hàng và ngân hàng sẽ bị thiệt hại nặng nề. Đây là tai họa lớn nhất cho thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay.

Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp không bán được hàng, không thể quay vòng vốn và không có nguồn tài chính để tái cơ cấu; tài khoản bị phong tỏa trong khi gánh nặng phải trả lãi và đáo hạn ngân hàng - trái phiếu đè nặng lên vai doanh nghiệp. Bên cạnh đó, nhiều dự án bị ngưng trệ, thậm chí có dự án liên can pháp luật do vậy doanh nghiệp rơi vào tình trạng “khắc khoải”, thậm chí doanh nghiệp không đủ tiềm lực kinh tế sẽ... “chết”, ông Đực đưa ra góc nhìn.

Phân khúc chung cư tiếp tục tăng giá

Ở phân khúc chung cư, chuyên gia Nguyễn Văn Đực đánh giá đây là phân khúc có tỉ lệ hấp thụ tốt nhất thị trường hiện nay, tuy nhiên nguồn cung phân khúc này chưa được cải thiện do khan hiếm dự án được cấp phép xây dựng và rất ít công trình chung cư được triển khai tại nội đô.

Dự án khan hiếm, cung không đủ cầu dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình tiếp tục tăng cao. Phân khúc này sẽ tiếp tục đà tăng trưởng về giá do chi phí đất, chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện.

Thống kê mới nhất của Savills cho thấy, tại Hà Nội, vào thời điểm cuối năm 2023, giá căn hộ chung cư ở mức 51 - 70 triệu đồng/m2 và 49% số lượng các căn hộ chung cư bán được trong khoảng giá này. Theo đó, phân khúc chung cư đã lập ngưỡng giá mới. Các căn hộ chung cư có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023. Căn hộ có giá từ 2- 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ chung cư có giá bán dưới 2 tỷ đồng.

Tương tự, tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng, đặc biệt là các dự án ở khu vực trung tâm. Thực tế ghi nhận, thị trường đã vắng bóng dự án phân khúc căn hộ bình dân với mức dưới 25 triệu đồng/m2 mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Theo báo cáo từ Sở Xây dựng TP.HCM, năm 2023, thành phố này có 19 dự án nhà ở thương mại (với 17.753 căn) đủ điều kiện để bán, cho thuê mua sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai được đưa ra thị trường. Điều đáng bàn, phân khúc trung cấp có 5.051 căn, phân khúc cao cấp chiếm tới 11.334 căn và không có dự án nào thuộc phân khúc căn hộ bình dân.

Ở phân khúc nhà ở xã hội, ông Nguyễn Văn Đực nhìn nhận có sự khởi sắc, có những “tia sáng” so với năm 2023, tuy nhiên phân khúc này không có nhiều doanh nghiệp đầu tư vì thủ tục khó khăn và còn tồn tại những điều kiện bất lợi cho doanh nghiệp. “Những quy định mới trong Luật Nhà ở (sửa đổi) cởi mở hơn, giúp người nghèo dễ dàng tiếp cận hơn với nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, để luật đi vào cuộc sống cần có thời gian để “thẩm thấu”. Mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội khó về đích theo đúng kế hoạch đề ra nếu chính quyền không có tầm nhìn chiến lược, phương pháp thực tế và khoa học thay vì chỉ trông chờ vào doanh nghiệp. Chúng ta đặt mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 nhưng trên thực tế nguồn vốn, cơ chế đều còn thiếu”, ông Nguyễn Văn Đực nêu quan điểm.

Ông Trần Văn Bình, Tổng thư ký VARS cho rằng, pháp lý là vấn đề được doanh nghiệp quan tâm hàng đầu bởi đó là yếu tố then chốt, quyết định đến sự hình thành và phát triển của dự án bất động sản. Theo đó, những vướng mắc về chính sách đất đai được tháo gỡ sẽ tạo ra sức bật giúp thị trường địa ốc hồi phục. Rõ nét nhất là về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất... Ngoài ra, thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu sẽ tạo ra môi trường cạnh tranh công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.