MỚI

Tạo thiệp giáng sinh 2024

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

DXG: Triển vọng khởi sắc 2025

DXG có mảng kinh doanh truyền thống là môi giới sơ cấp bất động sản với quy mô về đại lý và nhân sự lớn hàng đầu cả nước. Tận dụng những lợi thế từ kinh nghiệm khi tham gia đầu tư, phát triển các dự án cùng đối tác, DXG đã lấn sân sang trực tiếp phát triển các dự án của riêng mình và đạt được chỗ đứng nhất định tại thị trường phía Nam.

I. Tổng quan doanh nghiệp

- Cơ cấu cổ đông :

II. Tình hình hoạt động

1. Cơ cấu doanh thu

- Đất xanh là doanh nghiệp hằng đầu trong lĩnh vực môi giới BĐS với thị phần môi giới đạt khoảng hơn 30%. Ngoài ra, công ty còn mở rộng sang lĩnh vực và đầu tư phát triển với nhiều dự án quy mô lớn tại TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai.

- Tỷ trọng trong cơ cấu doanh thu của DXG cao nhất vẫn là mảng chuyển nhượng BĐS ( 75%), Môi giới BĐS ( 17%) và từ hoạt động kinh doanh khác chiếm (8%).

2. Tăng trưởng doanh thu

- Doanh thu Q3/2024 giảm svck, chủ yếu là do doanh thu từ mảng phát triển BĐS thấp hơn, một phần được bù đắp bởi doanh thu môi giới tăng

- Doanh thu Quý 3/2024 đạt 1,013 tỷ VND (-17%YoY), LNST của công ty mẹ ghi nhận 31 tỷ VND (-55%YoY). Lũy kế 9T2024, doanh thu đạt 3,204 tỷ VND (+39%YoY) và LNST đạt 95 tỷ VND (-27%YoY)

Nguồn,BCTC DXG

- Trong Q3/2024, mảng đầu tư BĐS của DXG không mấy khởi sắc khi chưa bán ra các dự án mới, dự án Gem Sky World (tổng cộng khoảng 3.900 căn thấp tầng/lô đất; khoảng 60% đã bán và khoảng 40% đã bàn giao) không có doanh số mới trong quý 3/2024 và vẫn chưa được mở bán trở lại do DXG đang tập trung hoàn tất việc bàn giao và ký kết hợp đồng mua bán với các khách hàng hiện hữu trong khi dự án Gem Riverside (Thủ Đức; TP.HCM) dự kiến sẽ được mở bán trở lại vào năm 2025. KQKD 9T/2024 tăng mạnh svck nhờ trong nửa đầu năm, DXG đã tập trung bàn giao dự án Opal Skyline (Bình Dương; hơn 90% tổng số căn hộ đã được bàn giao cuối Q2/2024).

- Mảng môi giới tăng trưởng tích cực khi Q3/2024, DXS (mảng môi giới của DXG) ghi nhận khoảng 3.000-4.000 giao dịch (so với khoảng 7.000 giao dịch trong nửa đầu năm 2024), với dịch vụ môi giới truyền thống và dịch vụ môi giới bao tiêu lần lượt đóng góp 80% và 20% (so với mức đóng góp lần lượt là 70% và 30% trong nửa đầu năm 2024).

- Chúng tôi kỳ vọng hoạt động kinh doanh của DXG sẽ có sự khởi sắc hơn trong thời gian tới, cụ thể:

(1) Hoạt động môi giới duy trì đà hồi phục, đóng góp 1,228 tỷ VND (+104%YoY) và 1,372 tỷ VND (+12%YoY) vào doanh thu cuối năm 2024-2025

(2) Mở bán dự án DXH Riverside từ nửa cuối năm 2025, đóng góp khoảng 24 nghìn tỷ VND vào doanh số bán hàng của DXG năm 2025-2028.

3. Lượng hàng tồn kho tăng mạnh

- Mặc dù hàng tồn kho không chiếm trên nửa tài sản như các doanh nghiệp cùng ngành bất động sản khác, song DXG cũng có lượng hàng tồn kho tăng mạnh hơn 11,19% so với cùng kỳ năm 2022. Việc tăng lượng tồn kho tăng sẽ là lợi thế cho Đất Xanh khi thị trường bất động sản quay lại đà tăng trưởng.

- Hàng tồn kho : Đất giá trị 14.139 tỷ đồng ( chiếm 49,76% TTS), phần lớn là giá trị xây dựng cơ bản dở dang ( tiền đất, GPMB, chi phí xây dựng ) tại các dự án BĐS hơn 11.000 tỷ, như Gem Sky World, Gem Riverside, Đất Xanh Home Park City,…., BĐS thành phẩm tại Gem Sky World, Opal Skyline hơn 2.000 tỷ.

- Các khoản phải thu: Giá tri 11.571 tỷ ( Chiếm 40,2% TTS ). Phần lớn giá trị nằm ở khoản trả trước người bán ( nhà thầu xây dựng ) 3.277 tỷ và phải thu khác 6.670 tỷ trong khoản này chủ yếu :

i. Ký quỹ hợp đồng tiếp thị phân phối dự án 2.864 tỷ.

ii. Tạm ứng đầu tư 2.417 tỷ,…

4. Tài chính

Bảng tài sản : Tỷ trọng các hạng mục so với Tổng tài sản (%)

Nguồn: DXG, ABS Research

III. Câu chuyện triển vọng doanh nghiệp

· Kế hoạch thi công và bàn giao các dự án chính của DXG

- Chúng tôi dự báo doanh thu năm 2025 sẽ chủ yếu được thúc đẩy bởi việc bàn giao dự án Gem Sky World. Dự án có tiến triển tích cực về mặt pháp lý Pháp lý các dự án của DXG đã và đang có những bước tiến tích cực sau khi được chính quyền địa phương hỗ trợ giải quyết vướng mắc. Điển hình, vào cuối năm 2023, dự án Gem Sky World đã được cấp phép kinh doanh hơn 2.300 lô đất nền (vốn là sản phẩm có khá nhiều vấn đề về pháp lý trong giai đoạn vừa qua). Chúng tôi kì vọng, 2 dự án DXH Riverside (TP. HCM) và Opal Luxury (Bình Dương) sẽ được đưa vào kinh doanh vào giai đoạn 2025-2026 khi đã đều hướng tới những bước pháp lý cuối cùng.

- Tiếp theo là việc thị trường BĐS tiếp tục phục hồi trong năm 2025 sẽ thúc đẩy đà tăng trưởng của mảng môi giới BĐS.

- Tiếp tục tham vọng tăng vốn Ngay sau khi huy động thành công hơn 1.200 tỷ từ việc phát hành thêm cho cổ đông hiện hữu vào cuối năm 2023, ban lãnh đại tiếp tục có kế hoạch nâng vốn mới để trả nợ và đầu tư thêm vào dự án trong năm 2024 với 2 phương án

(1) Phát hành cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 24:5 (1.800 tỷ);

(2) Phát hành riêng lẻ 93,5 triệu cổ phiếu (1.800 tỷ).

- Trong tương lai, đà tăng trưởng của Đất Xanh sẽ được củng cố nhờ kế hoạch triển khai loạt dự án gối đầu quy mô lớn như DXH Park View và DXH Park City tại Bình Dương trong vòng 2-4 năm tới, bên cạnh các dự án đang triển khai như Gem Sky World và Opal Skyline.

- Chúng tôi dự báo biên lợi nhuận gộp sẽ tăng so với cùng kỳ năm trước, được thúc đẩy bởi mức tăng dự kiến của biên lợi nhuận gộp mảng đầu tư BĐS nhờ sự gia tăng trong tỷ trọng đóng góp của dự án Gem Sky World và sự cải thiện của biên lợi nhuận gộp mảng môi giới BĐS khi thị trường phục hồi.

IV. Góc nhìn phân tích kĩ thuật