Dự án “ma” vẫn nở rộ, người mua cần chuẩn bị gì để tránh mất tiền oan?

Thời gian gần đây, cơ quan chức năng liên tiếp thông tin về các vụ án lừa đảo, dự án “ma” tại nhiều tỉnh, thành trên cả nước. Để yên tâm đầu tư, làm thế nào xác định đâu là dự án “ma”?

Làm sao để nhận biết dự án “ma”?

Theo ông Tạ Thanh Tùng – Trưởng phòng Bất động sản CTCP FIDT, dự án “ma” có thể hiểu là dự án không có thật, chỉ tồn tại trên giấy, chưa được cơ quan chức năng phê duyệt.

Một trường hợp khác là những dự án đã được các cơ quan chức năng cấp phép xây dựng nhưng không đủ điều kiện bán mà chủ đầu tư vẫn thực hiện bán dự án. Tất cả dự án này đều không được phép thực hiện giao dịch mua bán, việc chào bán và thu tiền của người mua thông thường là với mục đích trục lợi trái phép.

Theo chuyên gia, dấu hiệu đầu tiên để nhận biết những dự án “ma” là giá trị đầu tư rất rẻ kèm theo hứa hẹn lợi nhuận khủng.

Thông thường, để thu hút nhiều người mua, các dự án “ma” chào bán với giá thấp hơn mặt bằng chung của khu vực rất nhiều. Ngoài ra, chủ đầu tư còn rất nhiều cam kết về hiệu suất sinh lợi (30 – 50%/năm), cam kết mua hoặc thuê lại với mức giá hấp dẫn.

Dấu hiệu thứ hai là cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện, những lô đất thường được san lấp sơ sài, hoàn toàn không có hạ tầng (đường giao thông, điện, hệ thống cấp thoát nước…) hoặc nếu có thì cũng là những đoạn đường dẫn vào dự án có chất lượng và độ rộng không đảm bảo yêu cầu (đường đất, sỏi đá với độ rộng dưới 5 m…).

Dấu hiệu thứ ba là hồ sơ pháp lý không đầy đủ, rõ ràng. Chủ đầu tư và môi giới thường không cung cấp được giấy tờ pháp lý đầy đủ của dự án. Ngay cả đối với giấy tờ pháp lý cơ bản là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho quỹ đất của dự án cũng thường bị che giấu hoặc cung cấp những bản photo chất lượng kém, mờ và không rõ thông tin.

Cuối cùng là mục đích sử dụng đất của những khu đất dự án trên giấy tờ sẽ chưa được chuyển đổi. Cụ thể, trong trường hợp chủ đầu tư/môi giới cung cấp được Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của dự án thì mục đích sử dụng vẫn sẽ là đất nông nghiệp hoặc nhiều Giấy chứng nhận chưa hợp thửa và có thể sẽ đứng tên nhiều cá nhân/tổ chức khác nhau hoàn toàn khác với tên của chủ đầu tư dự án.

Làm thế nào để xác thực thông tin dự án?

Chuyên gia từ FIDT cho rằng khi đầu tư dự án, nhà đầu tư cần yêu cầu môi giới cung cấp đầy đủ giấy tờ để xác thực thông tin dự án như: Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500, Quyết định giao đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ dự án, Giấy phép xây dựng, các giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoặc biên bản nghiệm thu xong phần móng (đối với căn hộ chung cư), văn bản thông báo đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai, Hợp đồng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của ngân hàng (nhà ở hình thành trong tương lai).

Tuy nhiên, một trong những yêu cầu quan trọng của việc đầu tư bất động sản là người mua cần khảo sát thực địa để có thông tin đầy đủ, chính xác về dự án mình sẽ đầu tư, thay vì chỉ nhìn vào giấy tờ, hình ảnh do đơn vị môi giới cung cấp.

Ngoài ra, khi đến khu vực dự án tọa lạc, người mua có thể kết hợp kiểm tra thông tin về dự án ở UBND phường/xã hoặc cấp quận/huyện.

Còn trong trường hợp chưa thuận tiện thực hiện do các yếu tố khách quan về khoảng cách địa lý, người mua có thể kiểm tra một số thông tin để sàng lọc tránh các dự án ma bằng một số cách sau:

Thứ nhất, kiểm tra tính xác thực của chủ đầu tư. Cụ thể, người mua cần tìm hiểu thật kỹ về chủ đầu tư của dự án (Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư). Ưu tiên tìm, lựa chọn những chủ đầu tư lớn, uy tín, minh bạch để đầu tư.

Thứ hai, yêu cầu xem chi tiết tính pháp lý của dự án.

Thứ ba, kiểm tra thật kỹ hợp đồng. Nếu hợp đồng do chủ đầu tư đưa ra là “Hợp đồng góp vốn”, “Thỏa thuận đặt cọc”, “Phiếu đăng ký giữ chỗ” hoặc “Hợp đồng quyền chọn” thì người mua nên kiểm tra kỹ nội dung quy định trong các hợp đồng này xem có quy định rõ về trách nhiệm của chủ đầu tư , cũng như có đủ những nội dung đảm bảo quyền lợi của người mua hay không.

Cuối cùng là xác minh dự án có đang bị thế chấp ngân hàng không (nếu có thể).

Ông Tùng cũng gợi ý về việc kiểm tra hồ sơ pháp lý và các loại hợp đồng dự án. Theo ông, người mua nên sử dụng dịch vụ tư vấn từ các luật sư. Tùy theo mức độ tư vấn các công ty luật sẽ có mức phí khác nhau, nhưng chi phí cho những tư vấn pháp lý dự án thông thường chỉ vài triệu đồng. Điều này sẽ giúp bảo đảm dòng vốn hàng trăm triệu đồng đến hàng tỷ đồng cho các nhà đầu tư cá nhân - những người vốn hạn chế về thông tin và kiến thức pháp luật trên thị trường.

Tại sao nhiều người vẫn vướng vào dự án “ma” dù pháp lý không rõ ràng?

Lý do nhiều người bị lừa đảo mua phải dự án “ma”, ông Tạ Thanh Tùng cho biết, về khách quan thì chủ đầu tư cùng đội ngũ môi giới, marketing hùng hậu với rất nhiều cách thức quảng cáo, hứa hẹn “khủng” về dự án cũng như lợi nhuận kỳ vọng đạt được, trong bối cảnh thị trường bất động sản rất mất cân xứng về thông tin thì việc người mua có thông tin sai lệch và từ đó dẫn đến quyết định mua hàng là rất dễ xảy ra.

Bên cạnh đó là sự chủ quan từ phía người mua, với tâm lý đánh giá rất cao phân khúc bất động sản của người Việt, cộng với việc người mua thường hạn chế về kiến thức, thông tin thị trường, về chu kỳ lợi nhuận cũng như đặc điểm của từng loại hình tài sản đầu tư cá nhân nói chung và phân khúc bất động sản nói riêng càng tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư dự án trong việc lôi kéo, chào bán người mua tham gia đầu tư các dự án chưa khởi công nhằm thu lợi bất chính.

Nếu người mua chuyển nhượng được bất động sản ở dự án chưa hình thành này ngay trong giai đoạn dự án còn đang “nóng”, thị trường có nhiều người mua khác quan tâm thì khả năng thu được lợi nhuận cao là khá lớn.

Tuy nhiên, nếu không tìm được người mua để “sang tay” thì những rủi ro về pháp lý dự án (chủ đầu tư bán dự án không được cấp phép, chủ đầu tư không thực hiện được việc cấp giấy chứng nhận cho người mua…), rủi ro về tiến độ dự án (chủ đầu tư không đủ năng lực để hoàn thiện dự án hoặc tiến độ rất chậm so với kế hoạch) cũng như rủi ro bị chôn vốn, áp lực trả nợ ngân hàng nếu sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ luôn hiện hữu với những dự án kiểu như vậy.

Thời gian tới, ông Tùng đánh giá, khi thị trường phát triển, người dân có đủ thông tin, kiến thức để đưa ra những kỳ vọng hợp lý khi quyết định đầu tư dự án bất động sản, thì tình trạng mua phải dự án “ma” sẽ ngày càng giảm.

Về phía chủ đầu tư, những doanh nghiệp bất động sản có nội lực, hoạt động minh bạch dựa trên tinh thần thượng tôn pháp luật với những sản phẩm dịch vụ hướng tới quyền lợi của khách hàng sẽ có cơ hội thu hút đầu tư trong tương lai.